森．謐境是預售中的透天（4 層），位在新竹縣新埔鎮內立段。預售已登錄 10 戶、中位 22.0 萬/坪，去化率至少 91%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 內立段0342-0000、內立段0342-0002、內立段0342-0003、內立段0342-0004、內立段0342-0006、內立段0342-0007、內立段0342-0008、內立段0342-0009 等 11 筆
- 社區代號：
內立段0342-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-07-08
- 建商（起造人）：
- 凱睿建設有限公司
- 申報人：
- 凱睿建設有限公司
- 層棟戶數：
- 11 戶
- 建照：
- (111)府建字第00023號（2022-01-13）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110701~1121231
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- 森．謐境｜新埔鎮內立段0342地號
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.60×
- 新埔鎮 36.6 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 10 戶
- 解約 0，中位 22.0 萬
- 去化率
- 91%
- 10 ÷ 11 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 10 戶的中位總價約 1,381 萬（不含車位）。自備 20% 約 276 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 41,949 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 125,848 元。看資料 →
- 單價和新埔鎮整體比起來如何？
- 單價是新埔鎮中古住宅中位（36.6 萬/坪）的 0.60 倍，比中位低 40%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 10 戶、解約 0 戶；備查總戶數 11 戶，去化率至少 91%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 10 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：國中小 800 公尺內 1 所。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 10 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 276 萬
- 貸款金額
- 1,105 萬
- 每月本息
- 41,949 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 405 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 125,848 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
五種訊號的計分都是 0：這個社區的單價、換手、持有與去化都落在重點區社區的中段。
- 五年換手率
- —
- 11 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 新埔鎮 -8.9%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 新埔鎮中位 4 年
Score
建案評分：66 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -40%（≤ 15%）
- +12去化率至少 91%（10 ÷ 11 戶）
- +6新埔鎮人口三年 +1.5%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 凱睿建設有限公司、共 11 戶
- -4周邊機能分數 10（< 30）
Amenities
周邊機能：10 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 876 | 7-Eleven | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,080 | 全聯福利中心 | — | 1,000 |
| 公園 | 973 | 公二公園 | — | 500 |
| 國中小 | 277 | 寶石國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 831 | 新埔夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,345 | 新埔鎮衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,154 | 新埔鎮立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 10 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 11 戶，去化率至少 91%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 未標樓層 | 23.6 萬/坪1,620 萬・68.8 坪A棟2號 24/01/2723.1 萬/坪1,250 萬・54.1 坪B棟2號 24/01/1524.6 萬/坪1,515 萬・61.7 坪A棟3號 23/08/1324.2 萬/坪1,460 萬・60.3 坪B棟4號 23/05/2722.4 萬/坪1,365 萬・61 坪A棟7號 22/11/1221.5 萬/坪1,380 萬・64.3 坪A棟4號 22/10/0721.5 萬/坪1,318 萬・61.3 坪B棟3號 22/09/1221.6 萬/坪1,388 萬・64.3 坪A棟6號 22/08/2721.4 萬/坪1,255 萬・58.7 坪A棟1號 22/08/0721.5 萬/坪1,382 萬・64.3 坪A棟5號 22/07/28 | |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 2 | — |
| 2023 | — | — | 2 | — |
| 2022 | — | — | 6 | 21.5 |