森祐傳承是預售中的大樓（15 層），位在新竹縣新豐鄉新市路。預售已登錄 22 戶、中位 35.3 萬/坪，去化率至少 52%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 永寧段0661-0000
- 社區代號：
永寧段0661-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-05-28
- 建商（起造人）：
- 森祐建設有限公司
- 申報人：
- 森祐建設有限公司
- 層棟戶數：
- 42 戶
- 建照：
- (112)府建字第00250號（2023-06-14）
- 自售期間：
- 1130615~1140614,一年
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 商業區
- 備查建案名稱：
- 森祐傳承｜新豐鄉新市路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.33×
- 新豐鄉 26.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 22 戶
- 解約 0，中位 35.3 萬
- 去化率
- 52%
- 22 ÷ 42 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 22 戶的中位總價約 1,242 萬（不含車位）。自備 20% 約 248 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 37,727 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 113,181 元。看資料 →
- 單價和新豐鄉整體比起來如何？
- 單價是新豐鄉中古住宅中位（26.5 萬/坪）的 1.33 倍，比中位高 33%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 22 戶、解約 0 戶；備查總戶數 42 戶，去化率至少 52%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 40 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 2 家；超市／量販 1 公里內 3 家（最近 53 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 22 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 248 萬
- 貸款金額
- 994 萬
- 每月本息
- 37,727 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 365 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 113,181 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是新豐鄉中位的 1.33 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 42 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 新豐鄉 -14.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 新豐鄉中位 8 年
Score
建案評分：59 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +33%（15–35%）
- +6去化率至少 52%（22 ÷ 42 戶）
- +322 戶登錄沒有解約
- +6新豐鄉人口三年 +2.0%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 森祐建設有限公司、共 42 戶
- 0周邊機能分數 40
Amenities
周邊機能：40 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 53 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 267 | 7-Eleven | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 53 | 億客來生鮮超市 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 631 | 兒四公園 | — | 500 |
| 國中小 | 526 | 新豐國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 716 | 新豐非營利幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 235 | 新庄子夜市 | 2 | 800 |
| 診所 | 497 | — | 1 | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 411 | 新豐鄉立圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 22 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 42 戶，去化率至少 52%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 15F | 40.0 萬/坪1,459 萬・36.5 坪C棟0號 25/10/19 | ||
| 13F | 36.4 萬/坪1,329 萬・36.5 坪C棟0號 24/09/29 | ||
| 10F | 34.7 萬/坪1,285 萬・37 坪A棟0號 24/10/12 | 36.5 萬/坪1,330 萬・36.5 坪C棟0號 24/10/21 | |
| 9F | 35.9 萬/坪1,009 萬・28.1 坪B棟0號 24/10/12 | 36.5 萬/坪1,332 萬・36.5 坪C棟0號 24/11/03 | |
| 8F | 34.1 萬/坪1,262 萬・37 坪A棟0號 24/09/29 | 38.5 萬/坪1,081 萬・28.1 坪B棟0號 25/09/20 | 35.2 萬/坪1,282 萬・36.5 坪C棟0號 24/09/26 |
| 7F | 33.9 萬/坪1,254 萬・37 坪A棟0號 24/09/27 | 35.4 萬/坪995 萬・28.1 坪B棟0號 24/09/27 | 36.0 萬/坪1,312 萬・36.5 坪C棟0號 24/09/27 |
| 6F | 35.0 萬/坪1,295 萬・37 坪A棟0號 25/01/22 | 33.6 萬/坪1,227 萬・36.5 坪C棟0號 24/09/27 | |
| 5F | 35.8 萬/坪1,304 萬・36.5 坪C棟0號 25/11/16 | ||
| 4F | 33.2 萬/坪1,227 萬・37 坪A棟0號 25/01/05 | 36.5 萬/坪1,025 萬・28.1 坪B棟0號 25/03/26 | |
| 3F | 33.2 萬/坪1,229 萬・37 坪A棟0號 24/10/06 | 36.8 萬/坪1,034 萬・28.1 坪B棟0號 25/06/22 | |
| 2F | 32.3 萬/坪1,199 萬・37.1 坪A棟0號 24/10/06 | 34.7 萬/坪975 萬・28.1 坪B棟0號 24/12/23 | 32.1 萬/坪1,169 萬・36.5 坪C棟0號 24/11/19 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 7 | 36.5 |
| 2024 | — | — | 15 | 34.7 |
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