新祐京?是預售中的大樓（15 層），位在新竹縣湖口鄉明德街。預售已登錄 50 戶、中位 37.7 萬/坪，去化率至少 83%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 光華段0356-0000
- 社區代號：
光華段0356-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-11-14
- 建商（起造人）：
- 新祐建設股份有限公司
- 申報人：
- 大謙建設股份有限公司負責人：呂雅萍
- 層棟戶數：
- 60 戶
- 建照：
- (113)府建字第00424號（2024-11-07）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1131115~1151231,銷售完畢為止
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 新祐京壐｜湖口鄉明德街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.40×
- 湖口鄉 26.9 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 50 戶
- 解約 0，中位 37.7 萬
- 去化率
- 83%
- 50 ÷ 60 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 50 戶的中位總價約 1,383 萬（不含車位）。自備 20% 約 277 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 42,010 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 126,030 元。看資料 →
- 單價和湖口鄉整體比起來如何？
- 單價是湖口鄉中古住宅中位（26.9 萬/坪）的 1.40 倍，比中位高 40%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 50 戶、解約 0 戶；備查總戶數 60 戶，去化率至少 83%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 75 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 354 公尺（湖口）；超商 500 公尺內 10 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 50 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 277 萬
- 貸款金額
- 1,106 萬
- 每月本息
- 42,010 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 406 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 126,030 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是湖口鄉中位的 1.40 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比湖口鄉中古貴 +40%
- 近兩季登錄只有前兩季的 4%（≤ 50%）
- 五年換手率
- —
- 60 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 湖口鄉 -6.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 湖口鄉中位 8 年
Score
建案評分：69 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +40%（35–60%）
- +12去化率至少 83%（50 ÷ 60 戶）
- +350 戶登錄沒有解約
- -4近兩季登錄 2 戶，比前兩季（48）少一半以上
- +10所在的湖口鄉被標記為低估區
- +6湖口鄉人口三年 +4.6%（≥ +1%）
- +4湖口鄉租金報酬率 3.63%，在全台前 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 新祐建設股份有限公司、共 60 戶
- +4周邊機能分數 75（≥ 70）
Amenities
周邊機能：75 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 354 公尺（湖口）
- +15超商 500 公尺內 10 家
- +10超市／量販 1 公里內 8 家（最近 116 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +10醫院 659 公尺（天主教仁慈醫院）
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 354 | 湖口 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 145 | 萊爾富 | 10 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 116 | 全聯福利中心 | 8 | 1,000 |
| 公園 | 739 | 公二公園 | — | 500 |
| 國中小 | 529 | 新湖國中 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 380 | 明明幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 628 | 湖口市場 | 2 | 800 |
| 診所 | 555 | 秀輝中醫診所 | — | 500 |
| 醫院 | 659 | 天主教仁慈醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 426 | 湖口鄉立圖書館 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 2,155 | 中國科技大學新竹校區 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 50 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 60 戶，去化率至少 83%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 15F | 38.2 萬/坪1,429 萬・37.4 坪B棟15號 25/11/08 | 38.5 萬/坪1,065 萬・27.6 坪C棟15號 26/04/21 | 38.1 萬/坪1,053 萬・27.6 坪D棟15號 25/11/16 | |
| 14F | 40.0 萬/坪1,495 萬・37.4 坪A棟14號 25/10/04 | 39.5 萬/坪1,448 萬・36.7 坪C棟14號 25/10/31 | ||
| 13F | 37.9 萬/坪1,419 萬・37.4 坪B棟13號 25/10/04 | 39.1 萬/坪1,435 萬・36.7 坪C棟13號 25/11/11 | 38.9 萬/坪1,429 萬・36.7 坪D棟13號 25/10/10 | |
| 12F | 38.5 萬/坪1,440 萬・37.4 坪A棟12號 25/10/04 | 38.6 萬/坪1,445 萬・37.4 坪B棟12號 25/10/10 | 38.7 萬/坪1,420 萬・36.7 坪C棟12號 25/10/12 | 38.9 萬/坪1,428 萬・36.7 坪D棟12號 25/10/03 |
| 11F | 36.4 萬/坪1,362 萬・37.4 坪A棟11號 25/10/03 | 38.4 萬/坪1,435 萬・37.4 坪B棟11號 25/10/18 | 38.2 萬/坪1,401 萬・36.7 坪C棟11號 25/10/12 | 38.5 萬/坪1,414 萬・36.7 坪D棟11號 25/10/10 |
| 10F | 38.2 萬/坪1,430 萬・37.4 坪A棟10號 25/10/04 | 38.2 萬/坪1,401 萬・36.7 坪C棟10號 25/10/09 | 37.7 萬/坪1,385 萬・36.7 坪D棟10號 25/10/11 | |
| 9F | 35.3 萬/坪1,320 萬・37.4 坪A棟9號 25/10/03 | 36.7 萬/坪1,373 萬・37.4 坪B棟9號 25/11/23 | 37.9 萬/坪1,390 萬・36.7 坪C棟9號 25/10/05 | 37.7 萬/坪1,383 萬・36.7 坪D棟9號 25/10/05 |
| 8F | 36.2 萬/坪1,355 萬・37.4 坪A棟8號 25/11/16 | 37.3 萬/坪1,396 萬・37.4 坪B棟8號 25/10/06 | 37.8 萬/坪1,387 萬・36.7 坪C棟8號 25/10/06 | 38.3 萬/坪1,405 萬・36.7 坪D棟8號 26/04/18 |
| 7F | 36.2 萬/坪1,355 萬・37.4 坪A棟7號 25/11/16 | 37.4 萬/坪1,400 萬・37.4 坪B棟7號 25/10/04 | 37.6 萬/坪1,379 萬・36.7 坪C棟7號 25/11/02 | 38.0 萬/坪1,393 萬・36.7 坪D棟7號 25/10/04 |
| 6F | 36.8 萬/坪1,378 萬・37.4 坪A棟6號 25/10/12 | 36.8 萬/坪1,378 萬・37.4 坪B棟6號 25/10/18 | 37.6 萬/坪1,379 萬・36.7 坪C棟6號 25/10/09 | 37.9 萬/坪1,390 萬・36.7 坪D棟6號 25/11/15 |
| 5F | 36.4 萬/坪1,360 萬・37.4 坪A棟5號 25/10/06 | 36.4 萬/坪1,360 萬・37.4 坪B棟5號 25/10/09 | 37.3 萬/坪1,370 萬・36.7 坪C棟5號 25/10/10 | 37.7 萬/坪1,382 萬・36.7 坪D棟5號 25/10/03 |
| 4F | 35.6 萬/坪1,330 萬・37.4 坪A棟4號 25/10/19 | 35.5 萬/坪1,328 萬・37.4 坪B棟4號 25/10/10 | 37.2 萬/坪1,365 萬・36.7 坪C棟4號 25/10/07 | 37.2 萬/坪1,365 萬・36.7 坪D棟4號 25/10/12 |
| 3F | 34.7 萬/坪1,286 萬・37 坪A棟3號 25/10/31 | 35.3 萬/坪1,306 萬・37 坪B棟3號 25/10/16 | 36.7 萬/坪1,360 萬・37 坪C棟3號 25/10/10 | 36.9 萬/坪1,367 萬・37 坪D棟3號 25/10/19 |
| 2F | 38.9 萬/坪1,440 萬・37 坪B棟2號 25/10/10 | 36.3 萬/坪1,345 萬・37 坪C棟2號 25/10/18 | 37.1 萬/坪1,374 萬・37 坪D棟2號 25/10/19 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 2 | — |
| 2025 | — | — | 48 | 37.6 |