福砌5是預售中的華廈（10 層），位在新竹縣湖口鄉勝利路二段。預售已登錄 28 戶、中位 32.4 萬/坪，去化率至少 54%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 勝利段0198-0000
- 社區代號：
勝利段0198-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-01-17
- 建商（起造人）：
- 群霖建設開發有限公司
- 申報人：
- 群霖建設開發有限公司代表人：陳鼎為
- 層棟戶數：
- 52 戶
- 建照：
- (112)府建字第00503號（2023-12-07）
- 自售期間：
- 1130201~1150131
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 福砌5｜湖口鄉勝利路二段229巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.20×
- 湖口鄉 26.9 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 28 戶
- 解約 0，中位 32.4 萬
- 去化率
- 54%
- 28 ÷ 52 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 28 戶的中位總價約 1,108 萬（不含車位）。自備 20% 約 222 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 33,657 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 100,970 元。看資料 →
- 單價和湖口鄉整體比起來如何？
- 單價是湖口鄉中古住宅中位（26.9 萬/坪）的 1.20 倍，比中位高 20%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 28 戶、解約 0 戶；備查總戶數 52 戶，去化率至少 54%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 25 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 2 家；超市／量販 1 公里內 3 家（最近 900 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 28 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 222 萬
- 貸款金額
- 886 萬
- 每月本息
- 33,657 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 325 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 100,970 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是湖口鄉中位的 1.20 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 52 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 湖口鄉 -6.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 湖口鄉中位 8 年
Score
建案評分：69 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +20%（15–35%）
- +6去化率至少 54%（28 ÷ 52 戶）
- +328 戶登錄沒有解約
- +10所在的湖口鄉被標記為低估區
- +6湖口鄉人口三年 +4.6%（≥ +1%）
- +4湖口鄉租金報酬率 3.63%，在全台前 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 群霖建設開發有限公司、共 52 戶
- -4周邊機能分數 25（< 30）
Amenities
周邊機能：25 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 900 公尺）
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,567 | 竹北 | — | 1,500 |
| 超商 | 73 | 全家便利商店 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 900 | 嘉佳生鮮超市 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 711 | — | — | 500 |
| 國中小 | 1,049 | 中興國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 118 | 博愛幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,220 | 黃昏市場 | — | 800 |
| 診所 | 2,770 | 祐寧骨科 | — | 500 |
| 醫院 | 2,978 | 新仁醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 2,939 | 竹北市立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 28 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 52 戶，去化率至少 54%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10F | 32.4 萬/坪1,110 萬・34.2 坪F棟10號 24/04/18 | |||||
| 9F | 33.0 萬/坪1,130 萬・34.2 坪A棟9號 24/04/12 | 32.3 萬/坪1,120 萬・34.7 坪E棟9號 24/04/03 | 32.4 萬/坪1,110 萬・34.2 坪F棟9號 24/04/10 | |||
| 8F | 33.0 萬/坪1,145 萬・34.7 坪B棟8號 24/05/11 | 32.4 萬/坪1,125 萬・34.7 坪E棟8號 24/04/06 | ||||
| 7F | 32.7 萬/坪1,120 萬・34.2 坪A棟7號 24/06/05 | 32.7 萬/坪1,135 萬・34.7 坪B棟7號 24/05/11 | 33.1 萬/坪970 萬・29.3 坪C棟7號 24/06/07 | 32.7 萬/坪960 萬・29.3 坪D棟7號 24/04/28 | 32.7 萬/坪1,120 萬・34.2 坪E棟7號 24/07/1332.3 萬/坪1,120 萬・34.7 坪E棟7號 24/04/28 | |
| 6F | 32.4 萬/坪1,110 萬・34.2 坪A棟6號 24/04/27 | 32.6 萬/坪1,130 萬・34.7 坪B棟6號 24/05/19 | 32.7 萬/坪960 萬・29.3 坪C棟6號 24/06/01 | 32.5 萬/坪953 萬・29.3 坪D棟6號 24/04/19 | 32.0 萬/坪1,110 萬・34.7 坪E棟6號 24/05/03 | 32.3 萬/坪1,105 萬・34.2 坪F棟6號 24/06/29 |
| 5F | 29.0 萬/坪1,006 萬・34.7 坪B棟5號 24/03/18 | 32.4 萬/坪950 萬・29.3 坪D棟5號 24/06/05 | 31.7 萬/坪1,100 萬・34.7 坪E棟5號 24/07/24 | 31.7 萬/坪1,085 萬・34.2 坪F棟5號 24/05/26 | ||
| 4F | 32.0 萬/坪1,110 萬・34.7 坪E棟4號 24/07/31 | 31.3 萬/坪1,070 萬・34.2 坪F棟4號 24/06/22 | ||||
| 3F | 28.0 萬/坪959 萬・34.2 坪A棟3號 24/03/15 | 28.0 萬/坪972 萬・34.7 坪B棟3號 24/03/22 | 31.8 萬/坪1,090 萬・34.2 坪F棟3號 24/12/29 | |||
| 2F | 28.2 萬/坪993 萬・35.2 坪A棟2號 24/11/27 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 28 | 32.4 |