華廈8 層2025 年完工有電梯有管理組織德興路
別名／建案名：德興路569巷42號
昌欣璞寓是 2025 年完工的華廈（8 層），位在新竹縣湖口鄉德興路。近四季中古成交 3 件、中位 25.2 萬/坪，比湖口鄉中位低 6%。預售已登錄 38 戶（解約 2 戶）、中位 23.6 萬/坪，去化率至少 95%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 德興路569巷42號
- 地號：
- 和興段2246-0000、和興段2247-0000
- 社區代號：
和興段2246-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-11-27
- 建商（起造人）：
- 昌欣建設股份有限公司
- 申報人：
- 昌欣建設股份有限公司負責人:簡長茂
- 層棟戶數：
- 40 戶
- 建照：
- (111)府建字第00496號（2022-09-23）
- 自售期間：
- 1121105~1131104
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- 昌欣璞寓｜湖口鄉德興路569巷36號旁
- 近四季中古
- 3 件
- 中位 25.2 萬/坪
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 41 件
- 中位 23.9 萬/坪
- 相對本區
- 0.94×
- 湖口鄉 26.9 萬
- 中位總價
- 880 萬
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 38 戶
- 解約 2，中位 23.6 萬
- 去化率
- 95%
- 38 ÷ 40 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 近四季中古成交的中位總價約 880 萬（不含車位）。自備 20% 約 176 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 26,731 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 80,193 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 3 件，中位 25.2 萬/坪。實價登錄以來共 41 件。看資料 →
- 單價和湖口鄉整體比起來如何？
- 單價是湖口鄉中古住宅中位（26.9 萬/坪）的 0.94 倍，比中位低 6%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 38 戶、解約 2 戶；備查總戶數 40 戶，去化率至少 95%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 23 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1700 公尺（北湖）；國中小 800 公尺內 1 所。看資料 →
房貸試算
預填近四季中古成交的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 176 萬
- 貸款金額
- 704 萬
- 每月本息
- 26,731 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 258 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 80,193 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區30 分
- 單價是湖口鄉中位的 0.94 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
高風險區25 分
- 預售解約率 5.0%（2 戶）
- 五年換手率
- —
- 40 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 湖口鄉 -6.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 湖口鄉中位 8 年
Score
建案評分：73 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -12%（≤ 15%）
- +12去化率至少 95%（38 ÷ 40 戶）
- -15解約率 5.0%（2 戶，≥ 3%）
- +10所在的湖口鄉被標記為低估區
- +6湖口鄉人口三年 +4.6%（≥ +1%）
- +4湖口鄉租金報酬率 3.63%，在全台前 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 昌欣建設股份有限公司、共 40 戶
- +8交屋後中古中位 25.2 萬/坪，較預售 +6.8%（≥ −3%）
- -4周邊機能分數 23（< 30）
Amenities
周邊機能：23 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1700 公尺（北湖）
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5大專院校 2 公里內（中國科技大學新竹校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,700 | 北湖 | — | 1,500 |
| 超商 | 615 | OK超商 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,587 | 美廉社 | — | 1,000 |
| 公園 | 1,171 | — | — | 500 |
| 國中小 | 387 | 和興國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 2,378 | 明明幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 2,454 | 湖口夜市 | — | 800 |
| 診所 | 2,352 | 秀輝中醫診所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,645 | 天主教仁慈醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 2,428 | 湖口鄉立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,919 | 中國科技大學新竹校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 40 戶（含解約 2 戶），備查總戶數 40 戶，去化率至少 95%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 8F | 25.0 萬/坪937 萬・37.4 坪A棟2號 24/02/2724.2 萬/坪907 萬・37.4 坪A棟1號 24/01/24 | 25.8 萬/坪1,090 萬・42.2 坪C棟1號 24/07/0126.2 萬/坪1,106 萬・42.2 坪C棟2號 24/03/26 | |
| 7F | 25.6 萬/坪935 萬・36.5 坪A棟2號 24/02/1723.2 萬/坪847 萬・36.5 坪A棟1號 24/01/28 | 27.0 萬/坪598 萬・22.2 坪B棟2號 24/07/0126.8 萬/坪595 萬・22.2 坪B棟1號 24/01/18 | 24.4 萬/坪832 萬・34 坪C棟1號 24/02/2824.3 萬/坪827 萬・34 坪C棟2號 24/01/17 |
| 6F | 22.9 萬/坪837 萬・36.5 坪A棟1號 24/01/2723.4 萬/坪855 萬・36.5 坪A棟2號 24/01/18 | 26.5 萬/坪588 萬・22.2 坪B棟2號 24/02/0526.3 萬/坪583 萬・22.2 坪B棟1號 24/01/16 | 23.9 萬/坪812 萬・34 坪C棟2號 24/02/0623.2 萬/坪790 萬・34 坪C棟1號 24/01/13 |
| 5F | 22.9 萬/坪837 萬・36.5 坪A棟2號 24/01/1922.4 萬/坪817 萬・36.5 坪A棟1號 24/01/17 | 25.6 萬/坪568 萬・22.2 坪B棟1號 24/07/0126.2 萬/坪580 萬・22.2 坪B棟2號 24/01/19 | 24.4 萬/坪829 萬・34 坪C棟1號 24/01/1623.1 萬/坪787 萬・34 坪C棟2號 24/01/15 |
| 4F | 22.5 萬/坪822 萬・36.5 坪A棟1號 24/03/1423.2 萬/坪847 萬・36.5 坪A棟2號 24/03/03 | 26.3 萬/坪583 萬・22.2 坪B棟2號 24/03/0325.2 萬/坪558 萬・22.2 坪B棟1號 24/02/02 | 23.0 萬/坪782 萬・34 坪C棟1號 24/02/2422.5 萬/坪767 萬・34 坪C棟2號 24/01/19 |
| 3F | 21.8 萬/坪797 萬・36.5 坪A棟2號 24/01/2121.3 萬/坪777 萬・36.5 坪A棟1號 24/01/18 | 24.9 萬/坪552 萬・22.2 坪B棟1號 24/02/2425.2 萬/坪558 萬・22.2 坪B棟2號 24/02/06 | 22.0 萬/坪748 萬・34 坪C棟1號 24/01/2022.1 萬/坪752 萬・34 坪C棟2號 24/01/20 |
| 2F | 22.6 萬/坪827 萬・36.5 坪A棟2號 24/03/1222.4 萬/坪817 萬・36.5 坪A棟1號 24/03/02 | 25.6 萬/坪568 萬・22.2 坪B棟2號 24/01/2525.2 萬/坪558 萬・22.2 坪B棟1號 24/01/21 | 22.7 萬/坪772 萬・34 坪C棟2號 24/03/0922.1 萬/坪752 萬・34 坪C棟1號 24/02/07 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2025 | 2 | — | — | — |
| 2024 | 38 | 23.6 | 38 | 23.6 |
Transactions
中古成交史
41 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-01-01 | 德興路569巷42號五樓之6 | 5 | 30.2 | 21.8 | 29.1估 | 880 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 1 |
| 2025-12-26 | 德興路569巷42號八樓之5 | 8 | 49.4 | 27.2 | 25.2 | 1,136 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 110 萬 | 0 |
| 2025-11-25 | 德興路569巷42號七樓之5 | 7 | 29.3 | 13.8 | 23.8 | 588 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 110 萬 | 0 |
| 2024-07-01 | 德興路569巷42號五樓之3 | 5 | 22.2 | 13.8 | 25.6 | 568 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 110 萬 | — |
| 2024-07-01 | 德興路569巷42號八樓之3 | 8 | 42.3 | 27.2 | 25.8 | 1,090 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-03-14 | 德興路569巷42號四樓之1 | 4 | 36.5 | 23.7 | 22.5 | 822 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 120 萬 | — |
| 2024-03-12 | 德興路569巷42號二樓之2 | 2 | 36.5 | 23.7 | 22.6 | 827 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 210 萬 | — |
| 2024-03-09 | 德興路569巷42號二樓之7 | 2 | 34.0 | 21.8 | 22.7 | 772 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 120 萬 | — |
| 2024-03-03 | 德興路569巷42號四樓之2 | 4 | 36.5 | 23.7 | 23.2 | 847 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 110 萬 | — |
| 2024-03-03 | 德興路569巷42號四樓之5 | 4 | 22.2 | 13.8 | 26.3 | 583 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-03-02 | 德興路569巷42號二樓之1 | 2 | 36.5 | 23.7 | 22.4 | 817 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-02-28 | 德興路569巷42號七樓之6 | 7 | 34.0 | 21.8 | 24.4 | 832 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-02-27 | 德興路569巷42號八樓之2 | 8 | 37.5 | 24.3 | 25.0 | 937 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 110 萬 | — |
| 2024-02-24 | 德興路569巷42號三樓之3 | 3 | 22.2 | 13.8 | 24.9 | 552 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-02-24 | 德興路569巷42號四樓之6 | 4 | 34.0 | 21.8 | 23.0 | 782 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-02-17 | 德興路569巷42號七樓之2 | 7 | 36.5 | 23.7 | 25.6 | 935 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 130 萬 | — |
| 2024-02-07 | 德興路569巷42號二樓之6 | 2 | 34.0 | 21.8 | 22.1 | 752 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-02-06 | 德興路569巷42號六樓之7 | 6 | 34.0 | 21.8 | 23.9 | 812 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
| 2024-02-06 | 德興路569巷42號三樓之5 | 3 | 22.2 | 13.8 | 25.2 | 558 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2024-02-05 | 德興路569巷42號六樓之5 | 6 | 22.2 | 13.8 | 26.5 | 588 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
| 2024-02-02 | 德興路569巷42號四樓之3 | 4 | 22.2 | 13.8 | 25.2 | 558 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
| 2024-01-28 | 德興路569巷42號七樓之1 | 7 | 36.5 | 23.7 | 23.2 | 847 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
| 2024-01-27 | 德興路569巷42號六樓之1 | 6 | 36.5 | 23.7 | 22.9 | 837 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-01-25 | 德興路569巷42號二樓之5 | 2 | 22.2 | 13.8 | 25.6 | 568 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-01-24 | 德興路569巷42號八樓之1 | 8 | 37.5 | 24.3 | 24.2 | 907 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-01-21 | 德興路569巷42號二樓之3 | 2 | 22.2 | 13.8 | 25.2 | 558 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2024-01-21 | 德興路569巷42號三樓之2 | 3 | 36.5 | 23.7 | 21.8 | 797 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
| 2024-01-20 | 德興路569巷42號三樓之6 | 3 | 34.0 | 21.8 | 22.0 | 748 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 120 萬 | — |
| 2024-01-20 | 德興路569巷42號三樓之7 | 3 | 34.0 | 21.8 | 22.1 | 752 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 220 萬 | — |
| 2024-01-19 | 德興路569巷42號五樓之2 | 5 | 36.5 | 23.7 | 22.9 | 837 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
| 2024-01-19 | 德興路569巷42號五樓之5 | 5 | 22.2 | 13.8 | 26.2 | 580 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
| 2024-01-19 | 德興路569巷42號四樓之7 | 4 | 34.0 | 21.8 | 22.5 | 767 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 110 萬 | — |
| 2024-01-18 | 德興路569巷42號七樓之3 | 7 | 22.2 | 13.8 | 26.8 | 595 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
| 2024-01-18 | 德興路569巷42號六樓之2 | 6 | 36.5 | 23.7 | 23.4 | 855 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
| 2024-01-18 | 德興路569巷42號三樓之1 | 3 | 36.5 | 23.7 | 21.3 | 777 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
| 2024-01-17 | 德興路569巷42號五樓之1 | 5 | 36.5 | 23.7 | 22.4 | 817 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-01-17 | 德興路569巷42號七樓之7 | 7 | 34.0 | 21.8 | 24.3 | 827 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2024-01-16 | 德興路569巷42號五樓之6 | 5 | 34.0 | 21.8 | 24.4 | 829 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
| 2024-01-16 | 德興路569巷42號六樓之3 | 6 | 22.2 | 13.8 | 26.3 | 583 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 110 萬 | — |
| 2024-01-15 | 德興路569巷42號五樓之7 | 5 | 34.0 | 21.8 | 23.1 | 787 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2024-01-13 | 德興路569巷42號六樓之6 | 6 | 34.0 | 21.8 | 23.2 | 790 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 100 萬 | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：湖口鄉社區與建案。