十美是預售中的華廈（10 層），位在新竹縣湖口鄉千禧路。預售已登錄 28 戶（解約 1 戶）、中位 36.3 萬/坪，去化率至少 42%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 湖南段1466-0000、湖南段1466-0001、湖南段1466-0002、湖南段1467-0000、湖南段1467-0001、湖南段1467-0002、湖南段1468-0000
- 社區代號：
湖南段1466-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-04-11
- 建商（起造人）：
- 東展建設有限公司
- 申報人：
- 東展建設有限公司
- 層棟戶數：
- 67 戶
- 建照：
- (113)府建字第00022號（2024-01-15）
- 自售期間：
- 1130301~1140228,合約截止日
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築?地
- 備查建案名稱：
- 十美｜湖口鄉千禧路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.35×
- 湖口鄉 26.9 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 28 戶
- 解約 1，中位 36.3 萬
- 去化率
- 42%
- 28 ÷ 67 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 28 戶的中位總價約 905 萬（不含車位）。自備 20% 約 181 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 27,490 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 82,471 元。看資料 →
- 單價和湖口鄉整體比起來如何？
- 單價是湖口鄉中古住宅中位（26.9 萬/坪）的 1.35 倍，比中位高 35%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 28 戶、解約 1 戶；備查總戶數 67 戶，去化率至少 42%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 18 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1833 公尺（湖口）；醫院 1794 公尺（天主教仁慈醫院）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 28 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 181 萬
- 貸款金額
- 724 萬
- 每月本息
- 27,490 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 266 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 82,471 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是湖口鄉中位的 1.35 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售價格年增 +11.4%，比湖口鄉（-6.1%）快很多
- 開賣 27 個月去化率 42%，預售價格年增 +11.4%（≥ +5%）
- 預售解約率 3.4%（1 戶）
- 近兩季登錄只有前兩季的 29%（≤ 50%）
- 五年換手率
- —
- 67 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 湖口鄉 -6.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 湖口鄉中位 8 年
Score
建案評分：47 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +35%（15–35%）
- +6去化率至少 42%（28 ÷ 67 戶）
- -15解約率 3.4%（1 戶，≥ 3%）
- -4近兩季登錄 2 戶，比前兩季（7）少一半以上
- +10所在的湖口鄉被標記為低估區
- +6湖口鄉人口三年 +4.6%（≥ +1%）
- +4湖口鄉租金報酬率 3.63%，在全台前 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 東展建設有限公司、共 67 戶
- -4周邊機能分數 18（< 30）
Amenities
周邊機能：18 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1833 公尺（湖口）
- +10醫院 1794 公尺（天主教仁慈醫院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,833 | 湖口 | — | 1,500 |
| 超商 | 880 | 全家便利商店 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,414 | 全聯福利中心 | — | 1,000 |
| 公園 | 726 | — | — | 500 |
| 國中小 | 1,227 | 信勢國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,445 | 明明幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 2,023 | 湖口市場 | — | 800 |
| 診所 | 1,758 | 湖口鄉衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,794 | 天主教仁慈醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,397 | 湖口鄉立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 29 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 67 戶，去化率至少 42%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 | G 棟 | H 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10F | 35.9 萬/坪1,000 萬・27.9 坪A棟10F號 26/08/12 | 39.2 萬/坪1,230 萬・31.4 坪C棟10F號 26/08/12 | ||||||
| 9F | 32.8 萬/坪1,135 萬・34.6 坪C棟9F號 26/08/1139.0 萬/坪1,349 萬・34.6 坪C棟9F號 24/07/09 | |||||||
| 7F | 37.6 萬/坪900 萬・24 坪C棟7F號 24/11/09 | 37.8 萬/坪1,085 萬・28.7 坪E棟7F號 24/05/28 | 37.3 萬/坪898 萬・24.1 坪H棟7F號 24/08/16 | |||||
| 6F | 37.1 萬/坪890 萬・24 坪C棟6F號 24/07/07 | 36.8 萬/坪1,008 萬・27.4 坪D棟6F號 25/03/08 | 37.3 萬/坪1,075 萬・28.8 坪F棟6F號 25/02/22 | 37.0 萬/坪890 萬・24.1 坪H棟6F號 24/08/17 | ||||
| 5F | 36.3 萬/坪870 萬・24 坪C棟5F號 24/07/07 | 36.1 萬/坪988 萬・27.4 坪D棟5F號 24/09/20 | 35.9 萬/坪980 萬・27.3 坪G棟5F號 24/05/21 | 36.6 萬/坪880 萬・24.1 坪H棟5F號 24/05/21 | ||||
| 4F | 32.6 萬/坪910 萬・27.9 坪A棟4F號 25/11/15 | 32.5 萬/坪911 萬・28.1 坪B棟4F號 25/11/09 | 34.9 萬/坪836 萬・24 坪C棟4F號 24/07/14 | 35.6 萬/坪855 萬・24.1 坪H棟4F號 24/10/05 | ||||
| 3F | 32.9 萬/坪918 萬・27.9 坪A棟3F號 25/11/16 | 35.5 萬/坪850 萬・24 坪C棟3F號 24/08/19 | 36.3 萬/坪1,045 萬・28.8 坪F棟3F號 24/05/31 | 35.3 萬/坪850 萬・24.1 坪H棟3F號 26/08/11 | ||||
| 2F | 39.0 萬/坪1,088 萬・27.9 坪A棟2F號 26/05/11 | 38.6 萬/坪1,083 萬・28.1 坪B棟2F號 26/05/11 | 37.0 萬/坪880 萬・23.8 坪C棟2F號 25/10/27 | 32.8 萬/坪885 萬・27 坪D棟2F號 25/11/11 | 33.4 萬/坪900 萬・27 坪G棟2F號 25/10/31 | 37.2 萬/坪888 萬・23.8 坪H棟2F號 25/10/30 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 6 | 37.2 |
| 2025 | — | — | 9 | 33.4 |
| 2024 | — | — | 13 | 36.3 |