馥.寓所是預售中的透天（4 層），位在新竹縣湖口鄉長威段1751-。預售已登錄 25 戶（解約 1 戶）、中位 33.4 萬/坪，去化率至少 69%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 長威段1751-0000、長威段1751-0001、長威段1751-0002、長威段1751-0003、長威段1751-0004、長威段1751-0007、長威段1751-0008、長威段1751-0009 等 27 筆
- 社區代號：
長威段1751-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-04-18
- 建商（起造人）：
- 豐禾居建設股份有限公司
- 申報人：
- 豐禾居建設股份有限公司 負責人:郭永利
- 層棟戶數：
- 36 戶
- 建照：
- (111)府建字第00404號（2022-08-08）
- 自售期間：
- 1121220~1141219
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 馥.寓所｜湖口鄉信昌八街與信昌五街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.24×
- 湖口鄉 26.9 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 25 戶
- 解約 1，中位 33.4 萬
- 去化率
- 69%
- 25 ÷ 36 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 25 戶的中位總價約 1,830 萬（不含車位）。自備 20% 約 366 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 55,588 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 166,765 元。看資料 →
- 單價和湖口鄉整體比起來如何？
- 單價是湖口鄉中古住宅中位（26.9 萬/坪）的 1.24 倍，比中位高 24%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 25 戶、解約 1 戶；備查總戶數 36 戶，去化率至少 69%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 53 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1431 公尺（湖口）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 25 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 366 萬
- 貸款金額
- 1,464 萬
- 每月本息
- 55,588 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 537 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 166,765 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是湖口鄉中位的 1.24 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售解約率 3.8%（1 戶）
- 五年換手率
- —
- 36 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 湖口鄉 -6.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 湖口鄉中位 8 年
Score
建案評分：55 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +24%（15–35%）
- +6去化率至少 69%（25 ÷ 36 戶）
- -15解約率 3.8%（1 戶，≥ 3%）
- +10所在的湖口鄉被標記為低估區
- +6湖口鄉人口三年 +4.6%（≥ +1%）
- +4湖口鄉租金報酬率 3.63%，在全台前 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 豐禾居建設股份有限公司、共 36 戶
- 0周邊機能分數 53
Amenities
周邊機能：53 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1431 公尺（湖口）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 653 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10醫院 1234 公尺（天主教仁慈醫院）
- +5大專院校 2 公里內（中國科技大學新竹校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,431 | 湖口 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 226 | 7-Eleven | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 653 | 湖口鄉農會農民直銷站 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 164 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 1,114 | 新湖國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,446 | 王爺壟非營利幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 912 | 湖口夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,121 | 范中醫診所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,234 | 天主教仁慈醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,355 | 湖口鄉立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,899 | 中國科技大學新竹校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 26 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 36 戶，去化率至少 69%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 未標樓層 | 33.2 萬/坪估1,720 萬・51.9 坪B棟6號 25/04/0634.8 萬/坪1,950 萬・56 坪B棟9號 25/03/2043.4 萬/坪估2,590 萬・59.7 坪A棟22號 25/03/1832.4 萬/坪估1,690 萬・52.2 坪C棟3號 25/03/1832.4 萬/坪估1,690 萬・52.2 坪C棟5號 25/03/0933.9 萬/坪1,848 萬・54.5 坪A棟13號 25/03/0135.4 萬/坪估1,753 萬・49.6 坪B棟10號 25/01/1235.6 萬/坪2,320 萬・65.2 坪A棟18號 24/12/1032.9 萬/坪1,860 萬・56.5 坪B棟13號 24/11/1032.5 萬/坪1,720 萬・53 坪B棟2號 24/09/2435.8 萬/坪估2,170 萬・60.6 坪A棟21號 24/08/2133.7 萬/坪1,830 萬・54.3 坪A棟15號 24/08/1233.6 萬/坪2,190 萬・65.2 坪A棟19號 24/08/1030.1 萬/坪估1,485 萬・49.3 坪C棟1號 24/08/0731.9 萬/坪1,888 萬・59.1 坪B棟11號 24/08/0534.6 萬/坪2,258 萬・65.2 坪A棟20號 24/08/0332.0 萬/坪1,590 萬・49.8 坪B棟3號 24/07/2835.9 萬/坪估1,908 萬・53.1 坪A棟1號 24/07/2133.2 萬/坪1,780 萬・53.6 坪A棟5號 24/07/0933.6 萬/坪1,898 萬・56.5 坪B棟12號 24/06/2232.8 萬/坪1,750 萬・53.4 坪A棟3號 24/06/1132.8 萬/坪1,780 萬・54.3 坪A棟12號 24/06/0131.7 萬/坪1,730 萬・54.5 坪A棟11號 24/06/0133.4 萬/坪估1,670 萬・50 坪A棟2號 24/05/2534.7 萬/坪1,886 萬・54.3 坪A棟10號 24/05/1635.6 萬/坪2,320 萬・65.2 坪A棟18號 24/05/10 | ||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 7 | 33.9 |
| 2024 | — | — | 18 | 33.3 |