別名／建案名：自強六街113號、自強六街111號
森美學是 2026 年完工的華廈（9 層），位在新竹縣竹北市公園段。實價登錄以來中古成交 10 件、中位 66.6 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 13 戶、中位 67.9 萬/坪，去化率至少 81%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 自強六街113號、自強六街111號
- 地號：
- 公園段1081-0000
- 社區代號：
公園段1081-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-06-02
- 建商（起造人）：
- 聯森建設股份有限公司
- 申報人：
- 聯森建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 16 戶
- 建照：
- 110府建字第00666號（2021-12-08）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120602~1140630
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 森美學｜竹北市公園段1081地號
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 10 件
- 中位 66.6 萬/坪
- 相對本區
- 1.27×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 13 戶
- 解約 0，中位 67.9 萬
- 去化率
- 81%
- 13 ÷ 16 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 13 戶的中位總價約 3,200 萬（不含車位）。自備 20% 約 640 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 97,203 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 291,610 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 10 件、中位 66.6 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.27 倍，比中位高 27%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 28.1% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.22 倍，不到五年平均的七成；竹北市整體是 0.34 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 13 戶、解約 0 戶；備查總戶數 16 戶，去化率至少 81%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 73 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1882 公尺（六家）；超商 500 公尺內 14 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 13 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 640 萬
- 貸款金額
- 2,560 萬
- 每月本息
- 97,203 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 939 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 291,610 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹北市中位的 1.27 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 28.1%/年
- 16 戶
- 量／五年均
- 0.22×
- 五年平均每年 4.5 件
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 0 年
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：70 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +29%（15–35%）
- +12去化率至少 81%（13 ÷ 16 戶）
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 聯森建設股份有限公司、共 16 戶
- +8交屋後中古中位 66.6 萬/坪，較預售 -1.9%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 73（≥ 70）
Amenities
周邊機能：73 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1882 公尺（六家）
- +15超商 500 公尺內 14 家
- +10超市／量販 1 公里內 15 家（最近 262 公尺）
- +10公園 500 公尺內 9 座
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5幼兒園 500 公尺內 2 所
- +10醫院 1288 公尺（東元綜合醫院）
- +5大專院校 2 公里內（陽交大客家學院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,882 | 六家 | — | 1,500 |
| 超商 | 177 | 7-Eleven | 14 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 262 | 全聯福利中心 | 15 | 1,000 |
| 公園 | 123 | 兒10自強節氣公園 | 9 | 500 |
| 國中小 | 347 | 六家國小 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 94 | 聖堡登幼兒園 | 2 | 500 |
| 傳統市場 | 2,206 | 仁義市場 | — | 800 |
| 診所 | 510 | 愛爾麗醫美診所竹北 | — | 500 |
| 醫院 | 1,288 | 東元綜合醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,866 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 429 | 陽交大客家學院 | 3 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 13 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 16 戶，去化率至少 81%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 9F | 71.3 萬/坪4,498 萬・63.1 坪A棟9號 24/06/28 | 68.1 萬/坪3,540 萬・52 坪B棟9號 23/09/12 |
| 8F | 68.0 萬/坪3,306 萬・48.6 坪A棟8號 23/09/16 | 67.9 萬/坪2,760 萬・40.7 坪B棟8號 23/09/23 |
| 7F | 66.9 萬/坪2,720 萬・40.7 坪B棟7號 23/09/07 | |
| 6F | 70.0 萬/坪3,402 萬・48.6 坪A棟6號 24/03/26 | |
| 5F | 65.9 萬/坪3,200 萬・48.6 坪A棟5號 23/09/23 | 65.1 萬/坪2,646 萬・40.7 坪B棟5號 23/10/04 |
| 4F | 68.9 萬/坪3,350 萬・48.6 坪A棟4號 24/04/08 | 64.6 萬/坪2,626 萬・40.7 坪B棟4號 23/11/25 |
| 3F | 68.7 萬/坪3,340 萬・48.6 坪A棟3號 24/05/16 | 62.1 萬/坪2,526 萬・40.7 坪B棟3號 23/08/14 |
| 2F | 66.6 萬/坪2,710 萬・40.7 坪B棟2號 24/04/11 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2024 | 2 | — | 5 | 68.9 |
| 2023 | 7 | 65.7 | 8 | 66.4 |
Transactions
中古成交史
10 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05-20 | 自強六街111號二樓 | 2 | 48.7 | 30.5 | 69.8 | 3,400 | 3房2廳2衛 | 坡道機械 100 萬 | 0 |
| 2024-04-11 | 自強六街113號二樓 | 2 | 40.7 | 26.3 | 66.5 | 2,710 | 3房2廳2衛 | 坡道機械 80 萬 | — |
| 2024-03-26 | 自強六街111號六樓 | 6 | 48.7 | 30.5 | 69.9 | 3,402 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 190 萬 | — |
| 2023-11-25 | 自強六街113號四樓 | 4 | 40.7 | 26.3 | 64.4 | 2,626 | 3房2廳2衛 | 坡道機械 90 萬 | — |
| 2023-10-04 | 自強六街113號五樓 | 5 | 40.7 | 26.3 | 64.9 | 2,646 | 3房2廳2衛 | 坡道機械 90 萬 | — |
| 2023-09-23 | 自強六街113號八樓 | 8 | 40.7 | 26.3 | 67.7 | 2,760 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 190 萬 | — |
| 2023-09-23 | 自強六街111號五樓 | 5 | 48.7 | 30.5 | 65.7 | 3,200 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 260 萬 | — |
| 2023-09-16 | 自強六街111號八樓 | 8 | 48.7 | 30.5 | 67.9 | 3,306 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 200 萬 | — |
| 2023-09-07 | 自強六街113號七樓 | 7 | 40.7 | 26.3 | 66.8 | 2,720 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 190 萬 | — |
| 2023-08-14 | 自強六街113號三樓 | 3 | 40.7 | 26.3 | 62.0 | 2,526 | 3房2廳2衛 | 坡道機械 90 萬 | — |