坤山臻真是預售中的大樓（21 層），位在新竹縣竹北市台科段。預售已登錄 57 戶、中位 74.6 萬/坪，去化率至少 70%。社區訊號：高估區（70 分）。
- 地號：
- 台科段0119-0000、府前段1029-0000
- 社區代號：
台科段0119-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-07-21
- 建商（起造人）：
- 名銓建設股份有限公司
- 申報人：
- 名銓建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 81 戶
- 建照：
- (112)府建字第00271號（2023-06-30）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120815~1171226,至全案銷售完畢止
- 使用分區：
- 第一種住宅區，第三種住宅區
- 備查建案名稱：
- 坤山臻真｜竹北市科大一路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.42×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 57 戶
- 解約 0，中位 74.6 萬
- 去化率
- 70%
- 57 ÷ 81 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 57 戶的中位總價約 5,336 萬（不含車位）。自備 20% 約 1,067 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 162,087 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 486,260 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.42 倍，比中位高 42%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 57 戶、解約 0 戶；備查總戶數 81 戶，去化率至少 70%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 78 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1806 公尺（千甲）；超商 500 公尺內 7 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 57 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 1,067 萬
- 貸款金額
- 4,269 萬
- 每月本息
- 162,087 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 1,566 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 486,260 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹北市中位的 1.42 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售價格年增 +8.5%，比竹北市（-9.0%）快很多
- 預售中位單價比竹北市中古貴 +42%
- 五年換手率
- —
- 81 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：55 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +42%（35–60%）
- +12去化率至少 70%（57 ÷ 81 戶）
- +357 戶登錄沒有解約
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 名銓建設股份有限公司、共 81 戶
- +4周邊機能分數 78（≥ 70）
Amenities
周邊機能：78 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1806 公尺（千甲）
- +15超商 500 公尺內 7 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 165 公尺）
- +10公園 500 公尺內 7 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +10醫院 566 公尺（東元綜合醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣科技大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,806 | 千甲 | — | 1,500 |
| 超商 | 177 | 全家便利商店 | 7 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 165 | 柑仔店有機健康超市 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 196 | 福興公園 | 7 | 500 |
| 國中小 | 291 | 光明國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 225 | niǔ | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,429 | 仁義市場 | — | 800 |
| 診所 | 807 | 維格診所 | — | 500 |
| 醫院 | 566 | 東元綜合醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 935 | 圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 239 | 國立台灣科技大學竹北校區 | 3 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 57 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 81 戶，去化率至少 70%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 21F | 83.6 萬/坪6,712 萬・80.3 坪A棟0號 26/04/12 | 83.9 萬/坪6,205 萬・74 坪B棟0號 26/04/01 | ||
| 20F | 78.4 萬/坪5,428 萬・69.2 坪D棟0號 24/09/28 | |||
| 19F | 82.3 萬/坪5,697 萬・69.2 坪D棟0號 26/08/05 | |||
| 17F | 78.7 萬/坪5,820 萬・74 坪B棟0號 24/02/26 | 80.7 萬/坪5,586 萬・69.2 坪D棟0號 26/07/04 | ||
| 16F | 79.6 萬/坪6,391 萬・80.3 坪A棟0號 24/07/03 | 77.9 萬/坪5,761 萬・74 坪B棟0號 24/04/14 | 77.6 萬/坪4,760 萬・61.3 坪C棟0號 24/05/04 | |
| 15F | 79.1 萬/坪5,850 萬・74 坪B棟0號 26/08/09 | 76.8 萬/坪4,711 萬・61.3 坪C棟0號 23/11/26 | 77.1 萬/坪5,336 萬・69.2 坪D棟0號 23/10/26 | |
| 14F | 76.6 萬/坪5,666 萬・74 坪B棟0號 24/04/20 | 78.3 萬/坪4,803 萬・61.3 坪C棟0號 24/06/23 | 76.6 萬/坪5,302 萬・69.2 坪D棟0號 24/05/11 | |
| 13F | 78.1 萬/坪5,777 萬・74 坪B棟0號 24/07/07 | 75.8 萬/坪4,649 萬・61.3 坪C棟0號 24/02/18 | 76.1 萬/坪5,268 萬・69.2 坪D棟0號 23/11/03 | |
| 12F | 75.3 萬/坪4,619 萬・61.3 坪C棟0號 23/10/24 | 75.6 萬/坪5,233 萬・69.2 坪D棟0號 24/04/27 | ||
| 11F | 75.1 萬/坪5,554 萬・74 坪B棟0號 23/12/17 | 74.8 萬/坪4,588 萬・61.3 坪C棟0號 24/01/25 | 75.1 萬/坪5,199 萬・69.2 坪D棟0號 24/05/05 | |
| 10F | 76.3 萬/坪6,126 萬・80.3 坪A棟0號 24/06/09 | 74.6 萬/坪5,517 萬・74 坪B棟0號 23/12/12 | 74.3 萬/坪4,557 萬・61.3 坪C棟0號 23/11/10 | 74.6 萬/坪5,163 萬・69.2 坪D棟0號 23/10/25 |
| 9F | 73.8 萬/坪5,925 萬・80.3 坪A棟0號 24/04/28 | 74.1 萬/坪5,480 萬・74 坪B棟0號 24/05/06 | 73.8 萬/坪4,527 萬・61.3 坪C棟0號 23/10/12 | 74.1 萬/坪5,129 萬・69.2 坪D棟0號 24/05/31 |
| 8F | 73.3 萬/坪5,885 萬・80.3 坪A棟0號 24/02/04 | 73.6 萬/坪5,443 萬・74 坪B棟0號 23/10/28 | 73.3 萬/坪4,496 萬・61.3 坪C棟0號 23/10/14 | 73.6 萬/坪5,095 萬・69.2 坪D棟0號 23/11/19 |
| 7F | 74.8 萬/坪6,005 萬・80.3 坪A棟0號 26/06/15 | 72.8 萬/坪4,465 萬・61.3 坪C棟0號 24/01/14 | 73.1 萬/坪5,059 萬・69.2 坪D棟0號 23/10/22 | |
| 6F | 74.3 萬/坪5,964 萬・80.3 坪A棟0號 24/06/3072.3 萬/坪5,804 萬・80.3 坪A棟0號 23/10/29 | 72.6 萬/坪5,369 萬・74 坪B棟0號 23/12/02 | 72.3 萬/坪4,435 萬・61.3 坪C棟0號 23/12/05 | 72.6 萬/坪5,026 萬・69.2 坪D棟0號 23/10/29 |
| 5F | 72.1 萬/坪5,332 萬・74 坪B棟0號 23/11/04 | 71.8 萬/坪4,404 萬・61.3 坪C棟0號 23/12/03 | 72.1 萬/坪4,990 萬・69.2 坪D棟0號 24/05/11 | |
| 4F | 73.6 萬/坪5,443 萬・74 坪B棟0號 24/06/16 | 71.3 萬/坪4,373 萬・61.3 坪C棟0號 24/01/28 | 73.6 萬/坪5,095 萬・69.2 坪D棟0號 24/08/10 | |
| 3F | 72.8 萬/坪5,845 萬・80.3 坪A棟0號 24/08/06 | 73.1 萬/坪5,406 萬・74 坪B棟0號 24/08/06 | 70.8 萬/坪4,343 萬・61.3 坪C棟0號 23/10/29 | 73.1 萬/坪5,060 萬・69.2 坪D棟0號 24/07/06 |
| 2F | 72.0 萬/坪5,778 萬・80.3 坪A棟0號 23/12/23 | 74.0 萬/坪5,474 萬・74 坪B棟0號 25/09/21 | 78.2 萬/坪4,795 萬・61.3 坪C棟0號 24/11/02 | 78.9 萬/坪5,460 萬・69.2 坪D棟0號 24/08/03 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 6 | 81.5 |
| 2025 | — | — | 1 | — |
| 2024 | — | — | 29 | 75.1 |
| 2023 | — | — | 21 | 73.6 |