別名／建案名：新光二街52號、新光二街50號
力天品學是 2023 年完工的華廈（9 層），位在新竹縣竹北市新光二街。實價登錄以來中古成交 18 件、中位 31.7 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 12 戶、中位 37.3 萬/坪。社區訊號：有價無市（60 分）。
- 門牌：
- 新光二街52號、新光二街50號
- 地號：
- 國義段0148-0000
- 社區代號：
國義段0148-0000（後台命名用）
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 18 件
- 中位 31.7 萬/坪
- 相對本區
- 0.60×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 12 戶
- 解約 0，中位 37.3 萬
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 12 戶的中位總價約 884 萬（不含車位）。自備 20% 約 177 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 26,852 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 80,557 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 18 件、中位 31.7 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 0.60 倍，比中位低 40%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 28.1% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；竹北市整體是 0.34 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 12 戶、解約 0 戶。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 88 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1250 公尺（竹北）；超商 500 公尺內 10 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 12 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 177 萬
- 貸款金額
- 707 萬
- 每月本息
- 26,852 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 259 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 80,557 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：有價無市
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 4.5 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
- 交屋後中古較預售 -15.0%（≤ −10%）
- 五年換手率
- 28.1%/年
- 16 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 4.5 件
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 3 年
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：58 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -29%（≤ 15%）
- +8平均每月登錄 12.0 戶（≥ 8 戶，無備查總戶數）
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- -8交屋後中古中位 31.7 萬/坪，較預售 -15.0%（< −10%）
- +4周邊機能分數 88（≥ 70）
Amenities
周邊機能：88 分
以門牌地理編碼（新光二街52號）為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1250 公尺（竹北）
- +15超商 500 公尺內 10 家
- +10超市／量販 1 公里內 6 家（最近 352 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 6 所
- +5幼兒園 500 公尺內 3 所
- +5傳統市場 800 公尺內 4 處
- +5診所 500 公尺內 4 家
- +10醫院 1157 公尺（新仁醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣科技大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,250 | 竹北 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 97 | 全家便利商店 | 10 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 352 | 全聯福利中心 | 6 | 1,000 |
| 公園 | 216 | 新光綠地 | 4 | 500 |
| 國中小 | 194 | 竹北實中 | 6 | 800 |
| 幼兒園 | 250 | 杜威幼兒園 | 3 | 500 |
| 傳統市場 | 284 | 竹北夜市 | 4 | 800 |
| 診所 | 315 | 舒品牙醫診所 | 4 | 500 |
| 醫院 | 1,157 | 新仁醫院 | 3 | 2,000 |
| 圖書館 | 639 | 圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,972 | 國立台灣科技大學竹北校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 12 戶（含解約 0 戶）。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 9F | 45.8 萬/坪908 萬・19.8 坪B棟9號 21/08/14 | |
| 8F | 45.4 萬/坪900 萬・19.8 坪B棟8號 21/08/14 | |
| 7F | 47.3 萬/坪928 萬・19.6 坪A棟7號 21/09/26 | 37.3 萬/坪882 萬・23.7 坪B棟7號 21/08/14 |
| 6F | 37.4 萬/坪885 萬・23.7 坪B棟6號 21/09/12 | |
| 5F | 36.2 萬/坪858 萬・23.7 坪B棟5號 21/09/08 | |
| 4F | 36.5 萬/坪856 萬・23.5 坪A棟4號 21/09/11 | 35.8 萬/坪848 萬・23.7 坪B棟4號 21/08/24 |
| 3F | 36.2 萬/坪850 萬・23.5 坪A棟3號 21/09/13 | 35.9 萬/坪850 萬・23.7 坪B棟3號 21/09/16 |
| 2F | 43.5 萬/坪1,020 萬・23.5 坪A棟2號 21/09/28 | 42.2 萬/坪1,000 萬・23.7 坪B棟2號 21/09/22 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2 | — | — | — |
| 2021 | 16 | 31.4 | 12 | 37.3 |
Transactions
中古成交史
18 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023-11-11 | 新光二街52號三樓 | 3 | 27.9 | 15.7 | 45.7估 | 1,278 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 約 97 萬（估） | 0 |
| 2023-09-07 | 新光二街52號三樓 | 3 | 27.9 | 15.7 | 38.3估 | 1,070 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 約 140 萬（估） | 0 |
| 2021-09-28 | 新光二街52號二樓 | 2 | 27.9 | 15.7 | 36.5 | 1,020 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 110 萬 | — |
| 2021-09-26 | 新光二街52號七樓 | 7 | 27.9 | 15.7 | 33.2 | 928 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 167 萬 | — |
| 2021-09-22 | 新光二街50號二樓 | 2 | 28.2 | 15.8 | 35.5 | 1,000 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 110 萬 | — |
| 2021-09-16 | 新光二街50號三樓 | 3 | 28.2 | 15.8 | 30.2 | 850 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 90 萬 | — |
| 2021-09-13 | 新光二街52號三樓 | 3 | 27.9 | 15.7 | 30.4 | 850 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 90 萬 | — |
| 2021-09-12 | 新光二街50號六樓 | 6 | 28.2 | 15.8 | 31.4 | 885 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 95 萬 | — |
| 2021-09-11 | 新光二街52號四樓 | 4 | 27.9 | 15.7 | 30.6 | 856 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 90 萬 | — |
| 2021-09-08 | 新光二街50號五樓 | 5 | 28.2 | 15.8 | 30.5 | 858 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 85 萬 | — |
| 2021-08-24 | 新光二街50號四樓 | 4 | 28.2 | 15.8 | 30.1 | 848 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 90 萬 | — |
| 2021-08-14 | 新光二街50號七樓 | 7 | 28.2 | 15.8 | 31.3 | 882 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 90 萬 | — |
| 2021-08-14 | 新光二街50號八樓 | 8 | 28.2 | 15.8 | 31.9 | 900 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 200 萬 | — |
| 2021-08-14 | 新光二街50號九樓 | 9 | 28.2 | 15.8 | 32.2 | 908 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 170 萬 | — |
| 2021-08-05 | 新光二街52號五樓 | 5 | 27.9 | 15.7 | 30.7 | 858 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 85 萬 | — |
| 2021-07-31 | 新光二街52號六樓 | 6 | 27.9 | 15.7 | 31.0 | 867 | 2房2廳1衛 | 坡道機械 100 萬 | — |
| 2021-07-31 | 新光二街52號八樓 | 8 | 28.0 | 15.7 | 32.2 | 900 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 170 萬 | — |
| 2021-07-25 | 新光二街52號九樓 | 9 | 28.0 | 15.7 | 32.8 | 916 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 160 萬 | — |