別名／建案名：臻研研
臻研?研是預售中的大樓（14 層），位在新竹縣竹北市福興路。預售已登錄 52 戶、中位 59.2 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 府前段0047-0003、府前段0050-0003、府前段0050-0004、府前段0050-0005、府前段0050-0006、府前段0052-0000
- 社區代號：
府前段0047-0003（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-04-12
- 建商（起造人）：
- 臻研建設股份有限公司
- 申報人：
- 臻研建設股份有限公司負責人:張慧華
- 層棟戶數：
- 52 戶
- 建照：
- （111）府建字第00629號（2022-12-06）
- 自售期間：
- 1120301~1131231
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第三種住宅區
- 備查建案名稱：
- 臻研?研｜竹北市福興路與博愛街路口
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.13×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 52 戶
- 解約 0，中位 59.2 萬
- 去化率
- 100%
- 52 ÷ 52 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 52 戶的中位總價約 2,532 萬（不含車位）。自備 20% 約 506 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 76,912 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 230,737 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.13 倍，比中位高 13%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 52 戶、解約 0 戶；備查總戶數 52 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 78 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1424 公尺（竹北）；超商 500 公尺內 8 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 52 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 506 萬
- 貸款金額
- 2,026 萬
- 每月本息
- 76,912 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 743 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 230,737 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 五年換手率 0.0%／年（52 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 單價是竹北市中位的 1.13 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 52 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：73 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +13%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（52 ÷ 52 戶）
- +352 戶登錄沒有解約
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 臻研建設股份有限公司、共 52 戶
- +4周邊機能分數 78（≥ 70）
Amenities
周邊機能：78 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1424 公尺（竹北）
- +15超商 500 公尺內 8 家
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 904 公尺）
- +10公園 500 公尺內 6 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +10醫院 387 公尺（中國醫藥大學新竹附設醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣科技大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,424 | 竹北 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 81 | 7-Eleven | 8 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 904 | 全聯福利中心 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 127 | 廣五公園 | 6 | 500 |
| 國中小 | 463 | 博愛國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 447 | 哈柏露塔幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,323 | 竹北市場 | — | 800 |
| 診所 | 314 | 育群診所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 387 | 中國醫藥大學新竹附設醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 850 | 圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 701 | 國立台灣科技大學竹北校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 52 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 52 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 14F | 62.4 萬/坪2,865 萬・45.9 坪A棟14F號 24/05/25 | 63.5 萬/坪2,905 萬・45.7 坪B棟14F號 24/08/11 | 61.5 萬/坪2,460 萬・40 坪C棟14F號 24/06/12 | 59.3 萬/坪2,383 萬・40.2 坪D棟14F號 23/11/06 |
| 13F | 61.6 萬/坪2,828 萬・45.9 坪A棟13F號 24/05/18 | 63.4 萬/坪2,900 萬・45.7 坪B棟13F號 24/07/25 | 59.3 萬/坪2,371 萬・40 坪C棟13F號 24/04/15 | 59.0 萬/坪2,368 萬・40.2 坪D棟13F號 24/01/06 |
| 12F | 61.1 萬/坪2,803 萬・45.9 坪A棟12F號 24/05/10 | 63.6 萬/坪2,908 萬・45.7 坪B棟12F號 24/09/22 | 58.8 萬/坪2,353 萬・40 坪C棟12F號 24/04/12 | 59.3 萬/坪2,380 萬・40.2 坪D棟12F號 23/09/08 |
| 11F | 60.8 萬/坪2,788 萬・45.9 坪A棟11F號 24/05/18 | 64.5 萬/坪2,950 萬・45.7 坪B棟11F號 24/10/05 | 58.6 萬/坪2,345 萬・40 坪C棟11F號 24/05/01 | 58.6 萬/坪2,355 萬・40.2 坪D棟11F號 24/01/27 |
| 10F | 57.6 萬/坪2,645 萬・45.9 坪A棟10F號 23/08/23 | 62.8 萬/坪2,872 萬・45.7 坪B棟10F號 24/09/08 | 57.8 萬/坪2,313 萬・40 坪C棟10F號 24/02/25 | 61.5 萬/坪2,468 萬・40.2 坪D棟10F號 23/06/28 |
| 9F | 57.3 萬/坪2,629 萬・45.9 坪A棟9F號 23/12/25 | 56.9 萬/坪2,600 萬・45.7 坪B棟9F號 23/12/25 | 57.6 萬/坪2,303 萬・40 坪C棟9F號 24/04/01 | 58.3 萬/坪2,340 萬・40.2 坪D棟9F號 23/06/21 |
| 8F | 58.4 萬/坪2,680 萬・45.9 坪A棟8F號 24/03/02 | 62.0 萬/坪2,835 萬・45.7 坪B棟8F號 24/08/19 | 57.0 萬/坪2,278 萬・40 坪C棟8F號 24/02/03 | 58.1 萬/坪2,334 萬・40.2 坪D棟8F號 23/06/15 |
| 7F | 57.4 萬/坪2,632 萬・45.9 坪A棟7F號 24/01/20 | 59.9 萬/坪2,740 萬・45.7 坪B棟7F號 24/07/08 | 56.8 萬/坪2,273 萬・40 坪C棟7F號 24/03/04 | 60.2 萬/坪2,416 萬・40.2 坪D棟7F號 23/05/23 |
| 6F | 60.3 萬/坪2,766 萬・45.9 坪A棟6F號 23/06/15 | 57.6 萬/坪2,635 萬・45.7 坪B棟6F號 24/04/11 | 55.0 萬/坪2,201 萬・40 坪C棟6F號 23/07/22 | 59.9 萬/坪2,405 萬・40.2 坪D棟6F號 23/05/23 |
| 5F | 56.6 萬/坪2,595 萬・45.9 坪A棟5F號 23/11/18 | 57.6 萬/坪2,635 萬・45.7 坪B棟5F號 24/04/20 | 55.6 萬/坪2,223 萬・40 坪C棟5F號 23/10/08 | 56.1 萬/坪2,253 萬・40.2 坪D棟5F號 23/09/03 |
| 4F | 59.1 萬/坪2,710 萬・45.9 坪A棟4F號 24/05/26 | 62.1 萬/坪2,840 萬・45.7 坪B棟4F號 24/10/22 | 59.0 萬/坪2,360 萬・40 坪C棟4F號 24/04/29 | 59.0 萬/坪2,368 萬・40.2 坪D棟4F號 24/05/11 |
| 3F | 61.3 萬/坪2,815 萬・45.9 坪A棟3F號 24/08/05 | 60.8 萬/坪2,780 萬・45.7 坪B棟3F號 25/01/05 | 58.9 萬/坪2,355 萬・40 坪C棟3F號 24/06/18 | 59.4 萬/坪2,385 萬・40.2 坪D棟3F號 24/06/23 |
| 2F | 60.9 萬/坪2,795 萬・45.9 坪A棟2F號 24/09/04 | 60.0 萬/坪2,742 萬・45.7 坪B棟2F號 25/01/23 | 59.9 萬/坪2,396 萬・40 坪C棟2F號 24/08/09 | 59.0 萬/坪2,368 萬・40.2 坪D棟2F號 24/06/24 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 2 | — |
| 2024 | — | — | 35 | 59.3 |
| 2023 | — | — | 15 | 58.1 |