元善是預售中的大樓（14 層），位在新竹縣竹北市溪洲段750-。預售已登錄 24 戶、中位 51.4 萬/坪，去化率至少 22%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 溪洲段0750-0001
- 社區代號：
溪洲段0750-0001（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-05-14
- 建商（起造人）：
- 元亨開發股份有限公司
- 申報人：
- 元亨開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 107 戶
- 建照：
- (112)府建字第00533號（2023-12-29）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130516~1150515,截至完銷
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- 元善｜竹北市溪洲段750-1地號
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.98×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 24 戶
- 解約 0，中位 51.4 萬
- 去化率
- 22%
- 24 ÷ 107 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 24 戶的中位總價約 1,713 萬（不含車位）。自備 20% 約 343 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 52,034 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 156,103 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 0.98 倍，比中位低 2%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 24 戶、解約 0 戶；備查總戶數 107 戶，去化率至少 22%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 25 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 3 家；國中小 800 公尺內 1 所。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 24 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 343 萬
- 貸款金額
- 1,370 萬
- 每月本息
- 52,034 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 503 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 156,103 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 開賣 23 個月去化率只有 22%，價格沒有調降，量不動價不降
- 單價是竹北市中位的 0.98 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 107 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：53 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -2%（≤ 15%）
- 0去化率至少 22%（24 ÷ 107 戶）
- +324 戶登錄沒有解約
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 元亨開發股份有限公司、共 107 戶
- -4周邊機能分數 25（< 30）
Amenities
周邊機能：25 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 3 家
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,897 | 佑聖宫站 | — | 1,500 |
| 超商 | 121 | 7-Eleven | 3 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,861 | 美廉社 | — | 1,000 |
| 公園 | 1,546 | 溪埔子人工濕地公園 | — | 500 |
| 國中小 | 687 | 麻園國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 719 | 麻園國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 995 | 黃昏市場 | — | 800 |
| 診所 | 2,140 | 嘉心堂中醫診所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,117 | 國泰新竹健康園區 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 2,176 | 荷蘭村圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,668 | 明新科技大學 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 24 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 107 戶，去化率至少 22%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 | G 棟 | H 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14F | 49.4 萬/坪1,580 萬・32 坪C棟14號 24/06/22 | 49.0 萬/坪1,568 萬・32 坪G棟14號 24/06/29 | ||||||
| 13F | 51.5 萬/坪2,012 萬・39.1 坪A棟13號 24/06/27 | |||||||
| 12F | 49.5 萬/坪1,583 萬・32 坪C棟12號 24/06/22 | 53.1 萬/坪1,698 萬・32 坪G棟12號 24/11/26 | ||||||
| 11F | 53.5 萬/坪1,808 萬・33.8 坪B棟11號 24/09/17 | 51.5 萬/坪1,452 萬・28.2 坪D棟11號 24/08/19 | 53.8 萬/坪2,103 萬・39.1 坪E棟11號 26/04/27 | 51.1 萬/坪1,728 萬・33.8 坪F棟11號 24/06/22 | 51.1 萬/坪1,634 萬・32 坪G棟11號 24/08/10 | |||
| 10F | 53.6 萬/坪1,715 萬・32 坪C棟10號 24/11/18 | 49.4 萬/坪1,580 萬・32 坪G棟10號 24/06/18 | ||||||
| 9F | 53.7 萬/坪2,098 萬・39.1 坪A棟9號 24/09/15 | 51.7 萬/坪1,653 萬・32 坪C棟9號 24/08/11 | 51.3 萬/坪2,004 萬・39.1 坪E棟9號 24/06/28 | 55.3 萬/坪1,870 萬・33.8 坪F棟9號 24/11/18 | 51.3 萬/坪1,446 萬・28.2 坪H棟9號 24/08/11 | |||
| 8F | 53.2 萬/坪1,798 萬・33.8 坪F棟8號 24/09/07 | |||||||
| 5F | 52.9 萬/坪1,788 萬・33.8 坪F棟5號 24/09/07 | |||||||
| 4F | 50.6 萬/坪1,710 萬・33.8 坪B棟4號 24/06/23 | 47.2 萬/坪1,509 萬・32 坪G棟4號 24/06/11 | ||||||
| 3F | 50.4 萬/坪1,703 萬・33.8 坪F棟3號 24/06/29 | |||||||
| 2F | 52.4 萬/坪2,048 萬・39.1 坪A棟2號 24/10/23 | 51.0 萬/坪1,724 萬・33.8 坪F棟2號 24/09/15 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 1 | — |
| 2024 | — | — | 23 | 51.3 |