世乾?是預售中的大樓（12 層），位在新竹縣竹北市站前段。預售已登錄 13 戶、中位 59.9 萬/坪，去化率至少 33%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 站前段0792-0000、站前段0793-0000、站前段0796-0000
- 社區代號：
站前段0792-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-07-01
- 建商（起造人）：
- 世乾開發有限公司
- 申報人：
- 世?開發有限公司負責人：郭建甫
- 層棟戶數：
- 39 戶
- 建照：
- (112)府建字第00338號（2023-08-10）
- 自售期間：
- 1151001~1161231,32戶至全案完銷
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 其他使用區(第三種商業區)
- 備查建案名稱：
- 世乾?｜竹北市博愛街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.14×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 13 戶
- 解約 0，中位 59.9 萬
- 去化率
- 33%
- 13 ÷ 39 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 13 戶的中位總價約 1,930 萬（不含車位）。自備 20% 約 386 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 58,626 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 175,877 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.14 倍，比中位高 14%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 13 戶、解約 0 戶；備查總戶數 39 戶，去化率至少 33%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 95 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 218 公尺（竹北）；超商 500 公尺內 15 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 13 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 386 萬
- 貸款金額
- 1,544 萬
- 每月本息
- 58,626 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 567 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 175,877 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹北市中位的 1.14 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 近兩季登錄只有前兩季的 0%（≤ 50%）
- 五年換手率
- —
- 39 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：54 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +14%（≤ 15%）
- 0去化率至少 33%（13 ÷ 39 戶）
- -4近兩季登錄 0 戶，比前兩季（7）少一半以上
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 世乾開發有限公司、共 39 戶
- +4周邊機能分數 95（≥ 70）
Amenities
周邊機能：95 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 218 公尺（竹北）
- +15超商 500 公尺內 15 家
- +10超市／量販 1 公里內 11 家（最近 304 公尺）
- +10公園 500 公尺內 6 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5幼兒園 500 公尺內 4 所
- +5傳統市場 800 公尺內 3 處
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +10醫院 236 公尺（新仁醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣科技大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 218 | 竹北 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 44 | 全家便利商店 | 15 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 304 | 美廉社 | 11 | 1,000 |
| 公園 | 200 | 福德圖書館公園 | 6 | 500 |
| 國中小 | 406 | 竹仁國小 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 400 | 郭淑惠幼兒園 | 4 | 500 |
| 傳統市場 | 121 | 竹北市場 | 3 | 800 |
| 診所 | 416 | 邱永和婦產科佳禾美醫 | 2 | 500 |
| 醫院 | 236 | 新仁醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 189 | 竹北市立圖書館 | 3 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,588 | 國立台灣科技大學竹北校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 13 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 39 戶，去化率至少 33%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 10F | 60.8 萬/坪2,024 萬・33.3 坪D棟10F號 24/10/07 | |||
| 9F | 63.0 萬/坪1,930 萬・30.6 坪C棟9F號 25/07/16 | |||
| 8F | 60.6 萬/坪2,028 萬・33.5 坪B棟8F號 24/10/09 | 64.0 萬/坪2,130 萬・33.3 坪D棟8F號 25/07/16 | ||
| 7F | 59.8 萬/坪1,842 萬・30.8 坪A棟7F號 25/03/14 | 59.8 萬/坪2,001 萬・33.5 坪B棟7F號 25/03/13 | ||
| 6F | 58.0 萬/坪1,930 萬・33.3 坪D棟6F號 25/12/13 | |||
| 5F | 58.9 萬/坪1,805 萬・30.6 坪C棟5F號 24/12/17 | 60.4 萬/坪2,010 萬・33.3 坪D棟5F號 25/07/11 | ||
| 4F | 57.0 萬/坪1,745 萬・30.6 坪C棟4F號 24/10/18 | |||
| 3F | 59.9 萬/坪1,844 萬・30.8 坪A棟3F號 25/07/11 | 59.6 萬/坪1,785 萬・30 坪C棟3F號 25/09/26 | 60.4 萬/坪1,947 萬・32.2 坪D棟3F號 25/09/26 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 9 | 59.9 |
| 2024 | — | — | 4 | 59.8 |
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