禾晟念念是預售中的華廈（10 層），位在新竹縣竹北市新港三街。預售已登錄 20 戶（解約 1 戶）、中位 39.5 萬/坪，去化率至少 43%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 舊港段漁寮小段0225-0001、舊港段漁寮小段0523-0000、舊港段漁寮小段0523-0002
- 社區代號：
舊港段漁寮小段0225-0001（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-05-17
- 建商（起造人）：
- 禾晟建設有限公司
- 申報人：
- 禾晟建設有限公司
- 層棟戶數：
- 46 戶
- 建照：
- (112)府建字第00274號（2023-07-06）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130601~1140531
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 禾晟念念｜竹北市新港三街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.75×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 20 戶
- 解約 1，中位 39.5 萬
- 去化率
- 43%
- 20 ÷ 46 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 20 戶的中位總價約 1,185 萬（不含車位）。自備 20% 約 237 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 35,996 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 107,987 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 0.75 倍，比中位低 25%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 20 戶、解約 1 戶；備查總戶數 46 戶，去化率至少 43%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 23 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1515 公尺（槺榔驛）；公園 500 公尺內 2 座。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 20 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 237 萬
- 貸款金額
- 948 萬
- 每月本息
- 35,996 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 348 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 107,987 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 預售解約率 4.8%（1 戶）
- 五年換手率
- —
- 46 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：41 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -25%（≤ 15%）
- +6去化率至少 43%（20 ÷ 46 戶）
- -15解約率 4.8%（1 戶，≥ 3%）
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 禾晟建設有限公司、共 46 戶
- -4周邊機能分數 23（< 30）
Amenities
周邊機能：23 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1515 公尺（槺榔驛）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,515 | 槺榔驛 | — | 1,500 |
| 超商 | 1,218 | 7-Eleven | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,316 | 美廉社 | — | 1,000 |
| 公園 | 60 | — | 2 | 500 |
| 國中小 | 824 | 新港國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 81 | 竹北市立幼兒園新港分班 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,194 | 新竹縣新竹肉品市場股份有限公司 | — | 800 |
| 診所 | 2,100 | 杏安診所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,645 | 新竹市立圖書館南寮分館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 21 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 46 戶，去化率至少 43%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 |
|---|---|---|---|---|---|
| 10F | 41.9 萬/坪1,200 萬・28.7 坪B棟10號 25/02/22 | 40.5 萬/坪1,685 萬・41.6 坪C棟10號 24/07/13 | 41.7 萬/坪1,195 萬・28.7 坪D棟10號 24/12/28 | ||
| 9F | 39.4 萬/坪1,485 萬・37.7 坪A棟9號 24/07/04 | 41.7 萬/坪1,195 萬・28.7 坪B棟9號 24/07/08 | |||
| 8F | 38.1 萬/坪1,583 萬・41.6 坪C棟8號 24/07/12 | 41.0 萬/坪1,175 萬・28.7 坪D棟8號 24/09/29 | |||
| 7F | 40.2 萬/坪1,515 萬・37.7 坪A棟7號 25/02/23 | 40.1 萬/坪1,150 萬・28.7 坪B棟7號 24/07/12 | 40.6 萬/坪1,165 萬・28.7 坪D棟7號 24/08/06 | ||
| 6F | 38.7 萬/坪1,460 萬・37.7 坪A棟6號 24/08/22 | 40.3 萬/坪1,675 萬・41.6 坪C棟6號 25/03/22 | 37.9 萬/坪1,494 萬・39.4 坪E棟6號 25/03/12 | ||
| 5F | 39.6 萬/坪1,135 萬・28.7 坪B棟5號 24/06/30 | 38.8 萬/坪1,112 萬・28.7 坪D棟5號 24/07/26 | 37.3 萬/坪1,470 萬・39.4 坪E棟5號 24/07/11 | ||
| 4F | 39.3 萬/坪1,126 萬・28.7 坪B棟4號 24/07/05 | ||||
| 3F | 39.4 萬/坪1,130 萬・28.7 坪B棟3號 24/08/17 | 39.2 萬/坪1,125 萬・28.7 坪D棟3號 24/08/27 | |||
| 2F | 39.9 萬/坪1,145 萬・28.7 坪B棟2號 24/07/13 | 39.2 萬/坪1,125 萬・28.7 坪D棟2號 24/07/10 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 4 | 40.2 |
| 2024 | — | — | 16 | 39.4 |