大樓31 層預售中勝利十一路
竹風真好QMAX是預售中的大樓（31 層），位在新竹縣竹北市勝利十一路。預售已登錄 73 戶、中位 39.0 萬/坪，去化率至少 23%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 莊敬段0712-0000
- 社區代號：
莊敬段0712-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-03-04
- 建商（起造人）：
- 竹風建設股份有限公司
- 申報人：
- 東亞建築經理股份有限公司負責人：曹奮平
- 層棟戶數：
- 320 戶
- 建照：
- (104)府建字第00136號(03)（2015-02-11）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1140401~1150331
- 使用分區：
- 第二種商業區
- 備查建案名稱：
- 竹風真好QMAX｜竹北市勝利十一街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.74×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 73 戶
- 解約 0，中位 39.0 萬
- 去化率
- 23%
- 73 ÷ 320 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 73 戶的中位總價約 1,392 萬（不含車位）。自備 20% 約 278 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 42,283 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 126,850 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 0.74 倍，比中位低 26%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 73 戶、解約 0 戶；備查總戶數 320 戶，去化率至少 23%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 65 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 9 家；超市／量販 1 公里內 14 家（最近 124 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 73 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 278 萬
- 貸款金額
- 1,114 萬
- 每月本息
- 42,283 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 409 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 126,850 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
有價無市40 分
- 開賣 70 個月去化率只有 23%，預售價格年增 +110.9%，量不動價不降
惜售區40 分
- 五年換手率 0.0%／年（320 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
高估區20 分
- 預售價格年增 +110.9%，比竹北市（-9.0%）快很多
高風險區10 分
- 總戶數 320 戶（≥ 300 戶）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 320 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：53 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -26%（≤ 15%）
- 0去化率至少 23%（73 ÷ 320 戶）
- +373 戶登錄沒有解約
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 竹風建設股份有限公司、共 320 戶
- -4總戶數 320 戶（≥ 300 戶）
- 0周邊機能分數 65
Amenities
周邊機能：65 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 9 家
- +10超市／量販 1 公里內 14 家（最近 124 公尺）
- +10公園 500 公尺內 5 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5幼兒園 500 公尺內 2 所
- +10醫院 1366 公尺（東元綜合醫院）
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,158 | 竹北 | — | 1,500 |
| 超商 | 124 | 7-Eleven | 9 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 124 | 美廉社 | 14 | 1,000 |
| 公園 | 197 | 公16公園 | 5 | 500 |
| 國中小 | 218 | 勝利國中 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 150 | 華聖頓幼兒園 | 2 | 500 |
| 傳統市場 | 1,436 | 仁義市場 | — | 800 |
| 診所 | 395 | 翁佩魁小兒科診所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 1,366 | 東元綜合醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,410 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 545 | 國立台灣大學竹北校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 73 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 320 戶，去化率至少 23%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | 未標棟別 |
|---|---|---|---|
| 24F | 41.3 萬/坪1,420 萬・34.4 坪 21/01/23 | ||
| 23F | 40.2 萬/坪1,380 萬・34.3 坪 20/10/13 | ||
| 22F | 40.5 萬/坪1,392 萬・34.4 坪 21/01/1341.4 萬/坪1,654 萬・39.9 坪 21/01/13 | ||
| 21F | 41.1 萬/坪1,640 萬・39.9 坪 20/12/19 | ||
| 20F | 43.1 萬/坪1,718 萬・39.9 坪 21/02/2041.2 萬/坪1,413 萬・34.3 坪 21/01/12 | ||
| 16F | 39.5 萬/坪1,359 萬・34.4 坪 21/01/31 | ||
| 15F | 85.3 萬/坪2,567 萬・30.1 坪A棟3號 26/05/01 | 85.4 萬/坪2,570 萬・30.1 坪B棟3號 26/07/15 | 40.1 萬/坪1,602 萬・39.9 坪 21/01/3038.0 萬/坪1,140 萬・30 坪 20/10/17 |
| 13F | 83.5 萬/坪2,513 萬・30.1 坪B棟3號 26/05/03 | 41.7 萬/坪1,663 萬・39.9 坪 21/03/0638.7 萬/坪1,330 萬・34.4 坪 21/01/08 | |
| 12F | 40.6 萬/坪1,395 萬・34.4 坪 21/03/2739.8 萬/坪1,588 萬・39.9 坪 21/02/0338.8 萬/坪1,332 萬・34.4 坪 21/01/25 | ||
| 11F | 41.8 萬/坪1,433 萬・34.3 坪 21/03/0939.2 萬/坪1,175 萬・30 坪 21/02/0638.3 萬/坪1,316 萬・34.4 坪 21/01/13 | ||
| 10F | 41.7 萬/坪1,250 萬・30 坪 21/03/2142.0 萬/坪1,440 萬・34.3 坪 21/03/0739.2 萬/坪1,563 萬・39.9 坪 21/02/2138.9 萬/坪1,336 萬・34.3 坪 21/01/3138.0 萬/坪1,140 萬・30 坪 21/01/2738.3 萬/坪1,318 萬・34.4 坪 21/01/2738.5 萬/坪1,325 萬・34.4 坪 21/01/1638.0 萬/坪1,514 萬・39.8 坪 20/10/1838.7 萬/坪1,543 萬・39.9 坪 20/10/17 | ||
| 9F | 82.7 萬/坪3,309 萬・40 坪B棟6號 26/08/11 | 41.3 萬/坪1,420 萬・34.4 坪 21/03/1439.0 萬/坪1,555 萬・39.9 坪 21/01/2438.0 萬/坪1,140 萬・30 坪 21/01/1237.6 萬/坪1,292 萬・34.4 坪 21/01/1237.8 萬/坪1,134 萬・30 坪 20/10/18 | |
| 8F | 82.2 萬/坪2,836 萬・34.5 坪A棟1號 26/04/04 | 41.7 萬/坪1,663 萬・39.9 坪 21/04/0641.9 萬/坪1,427 萬・34.1 坪 21/04/0340.6 萬/坪1,392 萬・34.3 坪 21/03/1337.6 萬/坪1,294 萬・34.4 坪 21/01/3138.4 萬/坪1,530 萬・39.8 坪 21/01/3138.5 萬/坪1,535 萬・39.9 坪 21/01/1737.4 萬/坪1,123 萬・30 坪 21/01/0138.5 萬/坪1,320 萬・34.3 坪 20/12/1637.2 萬/坪1,116 萬・30 坪 20/10/24 | |
| 7F | 40.2 萬/坪1,369 萬・34.1 坪 21/03/1440.4 萬/坪1,385 萬・34.3 坪 21/03/1437.7 萬/坪1,297 萬・34.4 坪 21/01/3138.6 萬/坪1,539 萬・39.9 坪 21/01/2737.1 萬/坪1,113 萬・30 坪 21/01/0438.2 萬/坪1,523 萬・39.8 坪 20/11/01 | ||
| 6F | 80.5 萬/坪2,770 萬・34.4 坪B棟2號 26/05/24 | 41.2 萬/坪1,640 萬・39.8 坪 21/04/0141.0 萬/坪1,396 萬・34.1 坪 21/03/2139.8 萬/坪1,193 萬・30 坪 21/03/1339.4 萬/坪1,353 萬・34.4 坪 21/03/1337.1 萬/坪1,113 萬・30 坪 21/01/0437.5 萬/坪1,290 萬・34.4 坪 20/12/2938.0 萬/坪1,518 萬・39.9 坪 20/12/1338.0 萬/坪1,517 萬・39.9 坪 20/12/1338.2 萬/坪1,309 萬・34.3 坪 20/11/08 | |
| 5F | 41.3 萬/坪1,650 萬・39.9 坪 21/04/0540.2 萬/坪1,381 萬・34.4 坪 21/03/3037.3 萬/坪1,120 萬・30 坪 21/01/1237.0 萬/坪1,110 萬・30 坪 21/01/1037.8 萬/坪1,507 萬・39.9 坪 21/01/0937.0 萬/坪1,272 萬・34.4 坪 20/11/08 | ||
| 4F | 39.9 萬/坪1,370 萬・34.4 坪 21/03/1836.9 萬/坪1,106 萬・30 坪 21/01/0236.7 萬/坪1,100 萬・30 坪 20/12/2737.3 萬/坪1,490 萬・39.9 坪 20/12/18 | ||
| 3F | 37.1 萬/坪1,112 萬・30 坪 20/12/27 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 6 | 83.1 |
| 2021 | — | — | 50 | 39.4 |
| 2020 | — | — | 17 | 38.0 |
Nearby
勝利十一路 的其他社區
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹北市社區與建案。