光華盛璟是預售中的華廈（5 層），位在苗栗縣頭份市光華北路。預售已登錄 25 戶、中位 46.4 萬/坪，去化率至少 78%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 光華段0109-0000
- 社區代號：
光華段0109-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-09-13
- 建商（起造人）：
- 皇禾建設有限公司
- 申報人：
- 皇禾建設有限公司
- 層棟戶數：
- 32 戶
- 建照：
- (113)栗商建頭建字第00284號（2024-09-05）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130910~·å
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 光華盛璟｜頭份市光華北路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.73×
- 頭份市 26.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 25 戶
- 解約 0，中位 46.4 萬
- 去化率
- 78%
- 25 ÷ 32 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 25 戶的中位總價約 1,120 萬（不含車位）。自備 20% 約 224 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 34,021 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 102,064 元。看資料 →
- 單價和頭份市整體比起來如何？
- 單價是頭份市中古住宅中位（26.8 萬/坪）的 1.73 倍，比中位高 73%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 25 戶、解約 0 戶；備查總戶數 32 戶，去化率至少 78%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 63 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1377 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 3 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 25 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 224 萬
- 貸款金額
- 896 萬
- 每月本息
- 34,021 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 329 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 102,064 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是頭份市中位的 1.73 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比頭份市中古貴 +73%
- 溢價超過 60%
- 對頭份市中古溢價 +73%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 32 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 頭份市 -6.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 頭份市中位 15 年
Score
建案評分：46 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +73%（> 60%）
- +12去化率至少 78%（25 ÷ 32 戶）
- +325 戶登錄沒有解約
- +6頭份市人口三年 +2.7%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 皇禾建設有限公司、共 32 戶
- 0周邊機能分數 63
Amenities
周邊機能：63 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1377 公尺（竹南）
- +15超商 500 公尺內 3 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 887 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,377 | 竹南 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 268 | 全家便利商店 | 3 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 887 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 444 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 183 | 信義國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 479 | — | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,722 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,154 | 宏安診所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,102 | 為恭紀念醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 854 | 李科永紀念圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 25 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 32 戶，去化率至少 78%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 未標棟別 |
|---|---|
| 5F | 43.8 萬/坪1,818 萬・41.6 坪5F-B號 26/04/1147.6 萬/坪1,080 萬・27.3 坪5F-A號 25/02/1547.3 萬/坪1,355 萬・33.3 坪5F-F號 24/11/0148.8 萬/坪2,030 萬・46.1 坪5F-G號 24/10/3046.4 萬/坪1,055 萬・27.3 坪5F-C號 24/10/1445.9 萬/坪1,020 萬・26.8 坪5F-E號 24/10/0546.1 萬/坪1,035 萬・27 坪5F-H號 24/10/04 |
| 4F | 47.4 萬/坪1,060 萬・27 坪4F-H號 25/03/2047.6 萬/坪1,080 萬・27.3 坪4F-A號 25/02/1746.5 萬/坪1,050 萬・27.3 坪4F-C號 24/11/0846.5 萬/坪1,326 萬・33.3 坪4F-F號 24/10/1946.7 萬/坪1,149 萬・29.3 坪4F-D號 24/10/1345.8 萬/坪1,343 萬・33.9 坪4F-G號 24/10/1146.8 萬/坪1,323 萬・33 坪4F-B號 24/10/05 |
| 3F | 47.3 萬/坪1,340 萬・33 坪3F-B號 25/03/2347.4 萬/坪1,075 萬・27.3 坪3F-A號 25/03/0345.6 萬/坪1,035 萬・27.3 坪3F-C號 24/10/1345.4 萬/坪1,018 萬・27 坪3F-H號 24/10/1145.2 萬/坪1,323 萬・33.9 坪3F-G號 24/10/1045.4 萬/坪1,120 萬・29.3 坪3F-D號 24/10/0545.2 萬/坪1,293 萬・33.3 坪3F-F號 24/10/05 |
| 2F | 44.4 萬/坪1,288 萬・33.9 坪2F-G號 25/04/1246.2 萬/坪1,040 萬・27.3 坪2F-C號 25/01/2547.2 萬/坪1,336 萬・33 坪2F-B號 25/01/1743.9 萬/坪1,088 萬・24.8 坪2F-D號 24/10/14 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 1 | — |
| 2025 | — | — | 8 | 47.4 |
| 2024 | — | — | 16 | 46.0 |