誠佳?學是預售中的大樓（14 層），位在苗栗縣頭份市信六街。預售已登錄 30 戶、中位 36.3 萬/坪，去化率至少 25%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 德義段0269-0000
- 社區代號：
德義段0269-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-05-22
- 建商（起造人）：
- 誠佳建設股份有限公司
- 申報人：
- 誠佳建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 121 戶
- 建照：
- (112)栗商建頭建字第0031601號（2024-06-26）
- 自售期間：
- 1140501至銷售完畢
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 誠佳喆學｜頭份市信三街88號旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.35×
- 頭份市 26.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 30 戶
- 解約 0，中位 36.3 萬
- 去化率
- 25%
- 30 ÷ 121 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 30 戶的中位總價約 1,195 萬（不含車位）。自備 20% 約 239 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 36,299 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 108,898 元。看資料 →
- 單價和頭份市整體比起來如何？
- 單價是頭份市中古住宅中位（26.8 萬/坪）的 1.35 倍，比中位高 35%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 30 戶、解約 0 戶；備查總戶數 121 戶，去化率至少 25%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 63 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1786 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 5 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 30 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 239 萬
- 貸款金額
- 956 萬
- 每月本息
- 36,299 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 351 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 108,898 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是頭份市中位的 1.35 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比頭份市中古貴 +35%
- 五年換手率
- —
- 121 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 頭份市 -6.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 頭份市中位 15 年
Score
建案評分：43 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +35%（35–60%）
- 0去化率至少 25%（30 ÷ 121 戶）
- +330 戶登錄沒有解約
- +6頭份市人口三年 +2.7%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 誠佳建設股份有限公司、共 121 戶
- 0周邊機能分數 63
Amenities
周邊機能：63 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1786 公尺（竹南）
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 567 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +10醫院 1252 公尺（為恭紀念醫院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,786 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 228 | 7-Eleven | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 567 | 全聯福利中心 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 231 | 德義兒童公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 411 | 后庄國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 1,129 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,074 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,259 | 崇仁診所 - 大千健康醫療體系策略聯盟診所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,252 | 為恭紀念醫院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,181 | 李科永紀念圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 30 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 121 戶，去化率至少 25%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 14F | 37.2 萬/坪1,050 萬・28.2 坪B棟B2-14F號 26/07/0536.8 萬/坪1,039 萬・28.3 坪B棟B3-14F號 26/03/09 | |
| 13F | 38.8 萬/坪1,021 萬・26.4 坪A棟A1-13F號 26/03/09 | |
| 12F | 36.6 萬/坪1,387 萬・37.9 坪A棟A5-12F號 26/07/12 | 37.9 萬/坪1,071 萬・28.2 坪B棟B2-12F號 26/02/11 |
| 11F | 36.4 萬/坪1,377 萬・37.9 坪A棟A5-11F號 26/06/14 | |
| 10F | 36.4 萬/坪1,380 萬・37.9 坪A棟A5-10F號 26/03/23 | 37.7 萬/坪1,343 萬・35.6 坪B棟B1-10F號 26/07/0537.8 萬/坪1,068 萬・28.2 坪B棟B2-10F號 26/05/1337.4 萬/坪1,056 萬・28.3 坪B棟B3-10F號 26/04/08 |
| 9F | 36.3 萬/坪1,375 萬・37.9 坪A棟A5-9F號 26/02/23 | 37.3 萬/坪1,326 萬・35.6 坪B棟B5-9F號 26/05/20 |
| 8F | 36.9 萬/坪1,042 萬・28.3 坪B棟B3-8F號 26/04/29 | |
| 7F | 35.8 萬/坪1,356 萬・37.9 坪A棟A5-7F號 26/02/25 | 36.8 萬/坪1,039 萬・28.3 坪B棟B3-7F號 26/04/08 |
| 6F | 36.1 萬/坪1,132 萬・31.3 坪A棟A3-6F號 26/06/2835.4 萬/坪1,341 萬・37.9 坪A棟A5-6F號 26/02/25 | 36.2 萬/坪1,286 萬・35.6 坪B棟B5-6F號 26/04/2936.5 萬/坪1,031 萬・28.3 坪B棟B3-6F號 26/02/25 |
| 5F | 35.3 萬/坪1,337 萬・37.9 坪A棟A5-5F號 26/02/23 | 36.1 萬/坪1,021 萬・28.3 坪B棟B3-5F號 26/03/16 |
| 4F | 35.1 萬/坪1,324 萬・37.7 坪A棟A2-4F號 26/08/0236.3 萬/坪957 萬・26.4 坪A棟A1-4F號 26/05/2734.5 萬/坪1,308 萬・37.9 坪A棟A5-4F號 26/02/25 | 35.4 萬/坪1,258 萬・35.6 坪B棟B5-4F號 26/05/0634.8 萬/坪982 萬・28.3 坪B棟B3-4F號 26/04/22 |
| 3F | 34.7 萬/坪1,314 萬・37.9 坪A棟A5-3F號 26/03/3035.5 萬/坪1,112 萬・31.3 坪A棟A3-3F號 26/03/09 | |
| 2F | 36.1 萬/坪951 萬・26.4 坪A棟A1-2F號 26/03/09 | |
| 1F | 38.2 萬/坪1,360 萬・35.6 坪B棟B1-1F號 26/03/09 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 30 | 36.3 |
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