別名／建案名：新南街45號
凰家是 2024 年完工的華廈（7 層），位在苗栗縣竹南鎮新南街。實價登錄以來中古成交 11 件、中位 31.4 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 10 戶、中位 31.8 萬/坪，去化率至少 77%。社區訊號：有價無市（60 分）。
- 門牌：
- 新南街45號
- 地號：
- 光復段1475-0000
- 社區代號：
光復段1475-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-01-18
- 建商（起造人）：
- 東淯建設有限公司
- 申報人：
- 東淯建設有限公司
- 層棟戶數：
- 13 戶
- 建照：
- (110)栗商建竹建字第00104號（2021-07-20）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120118~1141231
- 使用分區：
- 商業區
- 備查建案名稱：
- 凰家｜竹南鎮新平街與新南街交叉路口
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 11 件
- 中位 31.4 萬/坪
- 相對本區
- 1.12×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 10 戶
- 解約 0，中位 31.8 萬
- 去化率
- 77%
- 10 ÷ 13 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 10 戶的中位總價約 1,073 萬（不含車位）。自備 20% 約 215 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 32,594 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 97,781 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 11 件、中位 31.4 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.12 倍，比中位高 12%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；竹南鎮整體是 0.31 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 10 戶、解約 0 戶；備查總戶數 13 戶，去化率至少 77%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 70 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 316 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 5 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 10 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 215 萬
- 貸款金額
- 858 萬
- 每月本息
- 32,594 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 315 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 97,781 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：有價無市
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 4.5 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
- 單價是竹南鎮中位的 1.12 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 13 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 4.5 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：68 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +13%（≤ 15%）
- +12去化率至少 77%（10 ÷ 13 戶）
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 東淯建設有限公司、共 13 戶
- +8交屋後中古中位 31.4 萬/坪，較預售 -1.3%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 70（≥ 70）
Amenities
周邊機能：70 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 316 公尺（竹南）
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 337 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 316 | 竹南 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 53 | 全家便利商店 | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 337 | 美廉社 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 262 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 392 | 新南國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 399 | 阿囉哈幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 2,478 | 黃昏市場 | — | 800 |
| 診所 | 794 | 宏安診所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,411 | 為恭紀念醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 462 | 李科永紀念圖書館 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 10 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 13 戶，去化率至少 77%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A3 棟 | B1 棟 | B2 棟 | C1 棟 |
|---|---|---|---|---|---|
| 7F | 34.2 萬/坪1,500 萬・43.9 坪B2棟7號 23/09/10 | ||||
| 6F | 32.1 萬/坪1,078 萬・33.6 坪B1棟6號 23/09/26 | 32.2 萬/坪900 萬・27.9 坪C1棟6號 23/09/26 | |||
| 5F | 32.1 萬/坪1,078 萬・33.6 坪B1棟5號 23/09/25 | ||||
| 4F | 31.8 萬/坪1,068 萬・33.6 坪B1棟4號 23/09/18 | 31.8 萬/坪888 萬・27.9 坪C1棟4號 23/11/18 | |||
| 3F | 31.8 萬/坪1,068 萬・33.6 坪B1棟3號 23/09/25 | 31.8 萬/坪888 萬・27.9 坪C1棟3號 24/01/03 | |||
| 2F | 31.0 萬/坪1,840 萬・59.4 坪A3棟2號 23/11/03 | ||||
| 1F | 31.0 萬/坪1,574 萬・50.8 坪A1棟1號 23/11/03 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 1 | — | 1 | — |
| 2023 | 10 | 31.5 | 9 | 31.8 |
Transactions
中古成交史
11 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-01-03 | 新南街45號三樓之二 | 3 | 28.3 | 18.2 | 31.4 | 888 | 3房2廳2衛 | — | 0 |
| 2023-11-18 | 新南街45號四樓之二 | 4 | 28.3 | 18.2 | 31.4 | 888 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-11-03 | 新南街45號二樓 | 2 | 60.6 | 41.8 | 30.4 | 1,840 | 0房0廳0衛 | — | — |
| 2023-09-26 | 新南街45號六樓之一 | 6 | 34.2 | 22.9 | 31.5 | 1,078 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-09-26 | 新南街45號六樓之二 | 6 | 28.3 | 18.2 | 31.8 | 900 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-09-25 | 新南街45號三樓之一 | 3 | 34.2 | 22.9 | 31.2 | 1,068 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-09-25 | 新南街45號五樓之一 | 5 | 34.2 | 22.9 | 31.5 | 1,078 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-09-18 | 新南街45號四樓之一 | 4 | 34.2 | 22.9 | 31.2 | 1,068 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-09-10 | 新南街45號七樓之一 | 7 | 44.9 | 29.2 | 33.4 | 1,500 | 4房2廳3衛 | — | — |
| 2023-06-25 | 新南街45號七樓之二 | 7 | 42.5 | 28.6 | 33.6 | 1,428 | 4房2廳3衛 | — | — |
| 2023-05-16 | 新南街45號五樓之二 | 5 | 28.3 | 18.2 | 31.4 | 888 | 3房2廳2衛 | — | — |