大埔之上是預售中的華廈（5 層），位在苗栗縣竹南鎮大埔一街。預售已登錄 12 戶、中位 44.1 萬/坪，去化率至少 63%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 大同段0120-0000
- 社區代號：
大同段0120-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-12-15
- 建商（起造人）：
- 合寅建設股份有限公司
- 申報人：
- 合寅建設股份有限公司 法定代表人：張家銓
- 層棟戶數：
- 19 戶
- 建照：
- (114)栗商建竹建字第00079號（2025-11-26）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1150105~1170105
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 大埔之上｜竹南鎮大埔一街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.57×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 12 戶
- 解約 0，中位 44.1 萬
- 去化率
- 63%
- 12 ÷ 19 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 12 戶的中位總價約 955 萬（不含車位）。自備 20% 約 191 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 29,009 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 87,027 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.57 倍，比中位高 57%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 12 戶、解約 0 戶；備查總戶數 19 戶，去化率至少 63%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 45 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 3 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 133 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 12 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 191 萬
- 貸款金額
- 764 萬
- 每月本息
- 29,009 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 280 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 87,027 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 1.57 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹南鎮中古貴 +57%
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 19 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：32 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +57%（35–60%）
- +6去化率至少 63%（12 ÷ 19 戶）
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 合寅建設股份有限公司、共 19 戶
- 0周邊機能分數 45
Amenities
周邊機能：45 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 3 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 133 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 100 | 蝦皮店到店 | 3 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 133 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 198 | — | 4 | 500 |
| 國中小 | 721 | 大同高中 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 1,518 | 愛柏園幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,540 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 2,564 | 丘小江小兒科 | — | 500 |
| 醫院 | 2,711 | 為恭紀念醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,318 | 圖書館暨會議中心 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 12 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 19 戶，去化率至少 63%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A2 棟 | B1 棟 | C2 棟 | D1 棟 | D2 棟 | E1 棟 | E2 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5F | 43.6 萬/坪估1,050 萬・24.1 坪D1棟5F號 26/04/15 | 46.9 萬/坪估1,130 萬・24.1 坪D2棟5F號 26/04/16 | 44.6 萬/坪估1,010 萬・22.7 坪E2棟5F號 26/05/01 | |||||
| 4F | 45.8 萬/坪估983 萬・21.5 坪A1棟4F號 26/04/25 | |||||||
| 3F | 43.6 萬/坪估936 萬・21.5 坪A1棟3F號 26/03/08 | 45.3 萬/坪估973 萬・21.5 坪A2棟4F號 26/07/1642.8 萬/坪估920 萬・21.5 坪A2棟3F號 26/05/09 | 45.1 萬/坪估805 萬・17.9 坪B1棟3F號 26/05/03 | 43.5 萬/坪估907 萬・20.9 坪C2棟3F號 26/04/29 | 49.0 萬/坪估1,112 萬・22.7 坪E1棟5F號 26/04/29 | |||
| 2F | 42.8 萬/坪估920 萬・21.5 坪A2棟2F號 26/06/30 | 43.1 萬/坪估898 萬・20.9 坪C2棟2F號 26/05/01 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 12 | 44.1 |