居品HOYA是預售中的華廈（7 層），位在苗栗縣竹南鎮大埔一街。預售已登錄 48 戶、中位 41.4 萬/坪，去化率至少 84%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 大同段0790-0000
- 社區代號：
大同段0790-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-04-16
- 建商（起造人）：
- 居品建設企業股份有限公司
- 申報人：
- 居品建設企業股份有限公司
- 層棟戶數：
- 57 戶
- 建照：
- (113)栗商建竹建字第00236號（2024-04-09）
- 自售期間：
- 1130412~1140411
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 居品HOYA｜竹南鎮大埔一街與科專三路交叉路口
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.47×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 48 戶
- 解約 0，中位 41.4 萬
- 去化率
- 84%
- 48 ÷ 57 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 48 戶的中位總價約 1,147 萬（不含車位）。自備 20% 約 229 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 34,841 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 104,524 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.47 倍，比中位高 47%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 48 戶、解約 0 戶；備查總戶數 57 戶，去化率至少 84%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 35 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 4 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 148 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 48 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 229 萬
- 貸款金額
- 918 萬
- 每月本息
- 34,841 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 337 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 104,524 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 1.47 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹南鎮中古貴 +47%
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 57 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：41 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +47%（35–60%）
- +12去化率至少 84%（48 ÷ 57 戶）
- +348 戶登錄沒有解約
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 居品建設企業股份有限公司、共 57 戶
- 0周邊機能分數 35
Amenities
周邊機能：35 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 148 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 262 | 萊爾富 | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 148 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 337 | 大埔二街小公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 972 | 大同高中 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,297 | 愛柏園幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,653 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 2,665 | 丘小江小兒科 | — | 500 |
| 醫院 | 2,835 | 為恭紀念醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,260 | 圖書館暨會議中心 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 48 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 57 戶，去化率至少 84%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 | G 棟 | H 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7F | 41.7 萬/坪1,145 萬・27.5 坪A棟7F號 24/06/14 | 41.3 萬/坪1,149 萬・27.8 坪B棟7F號 24/05/31 | 41.6 萬/坪1,156 萬・27.8 坪C棟7F號 24/06/03 | 41.8 萬/坪1,148 萬・27.5 坪D棟7F號 24/06/13 | 41.4 萬/坪1,139 萬・27.5 坪E棟7F號 24/06/03 | 40.8 萬/坪1,122 萬・27.5 坪F棟7F號 24/05/23 | 41.8 萬/坪1,150 萬・27.5 坪G棟7F號 24/06/12 | 41.3 萬/坪1,136 萬・27.5 坪H棟7F號 24/07/23 |
| 6F | 42.2 萬/坪1,160 萬・27.5 坪A棟6F號 24/07/17 | 41.6 萬/坪1,156 萬・27.8 坪B棟6F號 24/06/05 | 40.8 萬/坪1,133 萬・27.8 坪C棟6F號 24/08/02 | 40.8 萬/坪1,120 萬・27.5 坪D棟6F號 24/08/13 | 42.9 萬/坪1,180 萬・27.5 坪E棟6F號 24/06/07 | 41.5 萬/坪1,141 萬・27.5 坪F棟6F號 24/06/05 | 42.1 萬/坪1,160 萬・27.5 坪G棟6F號 24/07/03 | 42.2 萬/坪1,160 萬・27.5 坪H棟6F號 24/07/17 |
| 5F | 41.8 萬/坪1,149 萬・27.5 坪A棟5F號 24/07/01 | 40.6 萬/坪1,130 萬・27.8 坪B棟5F號 24/06/12 | 40.8 萬/坪1,135 萬・27.8 坪C棟5F號 24/06/12 | 42.0 萬/坪1,153 萬・27.5 坪D棟5F號 24/06/03 | 43.2 萬/坪1,188 萬・27.5 坪E棟5F號 24/07/04 | 42.2 萬/坪1,161 萬・27.5 坪F棟5F號 24/07/29 | 40.0 萬/坪1,102 萬・27.5 坪G棟5F號 24/05/28 | 42.0 萬/坪1,155 萬・27.5 坪H棟5F號 24/06/14 |
| 4F | 41.0 萬/坪1,126 萬・27.5 坪A棟4F號 24/05/28 | 41.3 萬/坪1,147 萬・27.8 坪B棟4F號 24/06/03 | 41.1 萬/坪1,143 萬・27.8 坪C棟4F號 24/05/23 | 41.7 萬/坪1,145 萬・27.5 坪D棟4F號 24/06/06 | 41.2 萬/坪1,131 萬・27.5 坪E棟4F號 24/06/18 | 41.8 萬/坪1,150 萬・27.5 坪F棟4F號 24/07/02 | 41.3 萬/坪1,136 萬・27.5 坪G棟4F號 24/06/12 | 41.3 萬/坪1,135 萬・27.5 坪H棟4F號 24/06/19 |
| 3F | 41.8 萬/坪1,150 萬・27.5 坪A棟3F號 24/07/02 | 41.6 萬/坪1,156 萬・27.8 坪B棟3F號 24/06/03 | 40.0 萬/坪1,113 萬・27.8 坪C棟3F號 24/05/27 | 41.1 萬/坪1,130 萬・27.5 坪D棟3F號 24/06/05 | 40.5 萬/坪1,112 萬・27.5 坪E棟3F號 24/07/11 | 39.9 萬/坪1,098 萬・27.5 坪F棟3F號 24/07/12 | 41.8 萬/坪1,150 萬・27.5 坪G棟3F號 24/06/19 | 41.8 萬/坪1,150 萬・27.5 坪H棟3F號 24/07/04 |
| 2F | 41.3 萬/坪1,136 萬・27.5 坪A棟2F號 24/06/12 | 41.4 萬/坪1,150 萬・27.8 坪B棟2F號 24/06/11 | 41.4 萬/坪1,150 萬・27.8 坪C棟2F號 24/06/06 | 41.8 萬/坪1,150 萬・27.5 坪D棟2F號 24/06/13 | 41.4 萬/坪1,137 萬・27.5 坪E棟2F號 24/06/04 | 41.8 萬/坪1,150 萬・27.5 坪F棟2F號 24/06/06 | 41.6 萬/坪1,146 萬・27.5 坪G棟2F號 24/05/22 | 41.3 萬/坪1,135 萬・27.5 坪H棟2F號 24/07/01 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 48 | 41.4 |