景藝墅是預售中的透天（4 層），位在苗栗縣竹南鎮科專二路。預售已登錄 16 戶、中位 29.6 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 大同段0796-0000、大同段0796-0002、大同段0796-0003、大同段0796-0004、大同段0796-0005、大同段0796-0006、大同段0796-0007、大同段0796-0008 等 16 筆
- 社區代號：
大同段0796-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-07-14
- 建商（起造人）：
- 景藝開發股份有限公司
- 申報人：
- 景藝開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 16 戶
- 建照：
- (111)栗商建竹建字第00075號（2022-07-07）
- 自售期間：
- 1110720~1121231
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 景藝墅｜竹南鎮科專二路上
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.05×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 16 戶
- 解約 0，中位 29.6 萬
- 去化率
- 100%
- 16 ÷ 16 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 16 戶的中位總價約 1,638 萬（不含車位）。自備 20% 約 328 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 49,756 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 149,268 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.05 倍，比中位高 5%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 16 戶、解約 0 戶；備查總戶數 16 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 35 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 4 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 272 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 16 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 328 萬
- 貸款金額
- 1,310 萬
- 每月本息
- 49,756 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 481 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 149,268 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 1.05 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率 0.0%／年（16 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 16 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：56 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +5%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（16 ÷ 16 戶）
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 景藝開發股份有限公司、共 16 戶
- 0周邊機能分數 35
Amenities
周邊機能：35 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 272 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 257 | 萊爾富 | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 272 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 283 | 大埔二街小公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 1,069 | 大同高中 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,268 | 愛柏園幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,628 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 2,629 | 丘小江小兒科 | — | 500 |
| 醫院 | 2,811 | 為恭紀念醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,162 | 圖書館暨會議中心 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 16 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 16 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A2 棟 | A3 棟 | A4 棟 | B1 棟 | B2 棟 | B3 棟 | B4 棟 | B5 棟 | B6 棟 | C1 棟 | C2 棟 | C3 棟 | C4 棟 | C5 棟 | C6 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 未標樓層 | 31.1 萬/坪1,688 萬・54.3 坪C3棟0號 23/08/2930.2 萬/坪1,638 萬・54.3 坪B2棟0號 22/12/0231.5 萬/坪1,800 萬・57.2 坪A2棟0號 22/12/0130.0 萬/坪1,620 萬・54.1 坪C6棟0號 22/10/2629.4 萬/坪1,598 萬・54.3 坪B4棟0號 22/10/2130.5 萬/坪1,658 萬・54.3 坪C1棟0號 22/10/1929.7 萬/坪1,648 萬・55.4 坪B3棟0號 22/10/1729.5 萬/坪1,578 萬・53.5 坪C5棟0號 22/10/0929.4 萬/坪1,930 萬・65.6 坪A4棟0號 22/10/0529.6 萬/坪1,638 萬・55.4 坪C4棟0號 22/09/2929.3 萬/坪1,608 萬・54.9 坪B1棟0號 22/09/1429.0 萬/坪1,558 萬・53.8 坪B5棟0號 22/09/1429.5 萬/坪1,620 萬・54.9 坪C2棟0號 22/09/1429.7 萬/坪1,948 萬・65.7 坪A3棟0號 22/09/0732.0 萬/坪1,828 萬・57.1 坪A1棟0號 22/09/0628.8 萬/坪1,525 萬・53 坪B6棟0號 22/09/06 | |||||||||||||||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | — | — | 1 | — |
| 2022 | — | — | 15 | 29.6 |
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