別名／建案名：開元路563號
星河城是 2023 年完工的華廈（5 層），位在苗栗縣竹南鎮開元路。實價登錄以來中古成交 17 件、中位 26.5 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 16 戶、中位 26.2 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 開元路563號
- 地號：
- 新生段0791-0001
- 社區代號：
新生段0791-0001（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-03-18
- 建商（起造人）：
- 凱宇建設有限公司
- 申報人：
- 凱宇建設有限公司
- 層棟戶數：
- 16 戶
- 建照：
- 110栗商建竹建字第00169號（2021-12-30）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110329~1110928
- 使用分區：
- 都市計劃住宅區
- 備查建案名稱：
- 星河城｜竹南鎮苗栗縣竹南鎮開元路559號旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 17 件
- 中位 26.5 萬/坪
- 相對本區
- 0.94×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 16 戶
- 解約 0，中位 26.2 萬
- 去化率
- 100%
- 16 ÷ 16 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 16 戶的中位總價約 745 萬（不含車位）。自備 20% 約 149 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 22,630 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 67,891 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 17 件、中位 26.5 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 0.94 倍，比中位低 6%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 18.8% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；竹南鎮整體是 0.31 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 16 戶、解約 0 戶；備查總戶數 16 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 53 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1766 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 5 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 16 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 149 萬
- 貸款金額
- 596 萬
- 每月本息
- 22,630 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 219 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 67,891 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 0.94 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率
- 18.8%/年
- 16 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 3.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 3 年
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：64 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -7%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（16 ÷ 16 戶）
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 凱宇建設有限公司、共 16 戶
- +8交屋後中古中位 26.5 萬/坪，較預售 +1.1%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 53
Amenities
周邊機能：53 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1766 公尺（竹南）
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 632 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,766 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 348 | 蝦皮店到店 | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 632 | 美廉社 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 334 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 514 | 海口國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 643 | 夏恩 | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 1,207 | 竹南鎮衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,026 | 竹南鎮立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 16 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 16 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 前 棟 | 後 棟 |
|---|---|---|
| 5F | 27.7 萬/坪840 萬・30.4 坪前棟5B號 22/08/2827.6 萬/坪945 萬・34.2 坪前棟5A號 22/04/29 | 27.3 萬/坪730 萬・26.8 坪後棟5C號 22/08/1527.4 萬/坪678 萬・24.8 坪後棟5D號 22/05/07 |
| 4F | 26.5 萬/坪806 萬・30.4 坪前棟4B號 22/06/0826.4 萬/坪904 萬・34.2 坪前棟4A號 22/05/02 | 26.6 萬/坪660 萬・24.8 坪後棟4D號 22/08/3026.8 萬/坪716 萬・26.8 坪後棟4C號 22/05/23 |
| 3F | 25.3 萬/坪768 萬・30.4 坪前棟3B號 22/09/0925.4 萬/坪870 萬・34.2 坪前棟3A號 22/07/25 | 25.9 萬/坪694 萬・26.8 坪後棟3C號 22/05/1525.5 萬/坪633 萬・24.8 坪後棟3D號 22/05/01 |
| 2F | 24.3 萬/坪830 萬・34.2 坪前棟2A號 23/02/1625.0 萬/坪759 萬・30.4 坪前棟2B號 22/10/21 | 23.5 萬/坪629 萬・26.8 坪後棟2C號 22/07/1422.5 萬/坪558 萬・24.8 坪後棟2D號 22/06/12 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 1 | — | — | — |
| 2023 | 1 | — | 1 | — |
| 2022 | 15 | 26.5 | 15 | 26.4 |
Transactions
中古成交史
17 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-06-11 | 開元路563號二樓之五 | 2 | 23.5 | 17.5 | 40.6估 | 955 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 約 95 萬（估） | 1 |
| 2023-02-16 | 開元路563號二樓之一 | 2 | 34.1 | 24.0 | 24.3估 | 830 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | 0 |
| 2022-10-21 | 開元路563號二樓之二 | 2 | 30.6 | 22.4 | 24.8 | 759 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-09-09 | 開元路563號三樓之二 | 3 | 30.2 | 22.4 | 25.4估 | 768 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | — |
| 2022-08-30 | 開元路563號四樓之五 | 4 | 24.9 | 17.5 | 26.5 | 660 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2022-08-28 | 開元路563號五樓之二 | 5 | 30.2 | 22.4 | 27.9估 | 845 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | — |
| 2022-08-15 | 開元路563號五樓之三 | 5 | 26.9 | 18.9 | 27.1 | 730 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2022-07-25 | 開元路563號三樓之一 | 3 | 34.1 | 24.0 | 25.7估 | 875 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | — |
| 2022-07-14 | 開元路563號二樓之三 | 2 | 26.9 | 18.9 | 23.4 | 629 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2022-06-11 | 開元路563號二樓之五 | 2 | 29.1 | 17.5 | 19.2 | 458 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2022-06-03 | 開元路563號四樓之二 | 4 | 30.2 | 22.4 | 26.6估 | 806 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | — |
| 2022-05-23 | 開元路563號四樓之三 | 4 | 26.6 | 18.9 | 26.9估 | 716 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | — |
| 2022-05-15 | 開元路563號三樓之三 | 3 | 26.6 | 18.9 | 26.1估 | 694 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | — |
| 2022-05-07 | 開元路563號五樓之五 | 5 | 24.6 | 17.5 | 27.6估 | 678 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | — |
| 2022-05-02 | 開元路563號四樓之一 | 4 | 34.1 | 24.0 | 26.7估 | 909 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | — |
| 2022-05-01 | 開元路563號三樓之五 | 3 | 24.6 | 17.5 | 25.7估 | 633 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | — |
| 2022-04-29 | 開元路563號五樓之一 | 5 | 34.1 | 24.0 | 27.9估 | 950 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | — |