華廈10 層2025 年完工有電梯有管理組織龍昇街
別名／建案名：龍昇街187巷28號
龍山1號是 2025 年完工的華廈（10 層），位在苗栗縣竹南鎮龍昇街。近四季中古成交 5 件、中位 32.5 萬/坪，比竹南鎮中位高 16%。預售已登錄 26 戶、中位 21.8 萬/坪，去化率至少 74%。同一戶兩次成交的間隔中位 3.6 年，2 年內轉手 0%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 龍昇街187巷28號
- 地號：
- 龍山段0432-0015、龍山段0432-0016、龍山段0432-0017
- 社區代號：
龍山段0432-0015（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-05-28
- 建商（起造人）：
- 禾翊建設開發有限公司
- 申報人：
- 禾翊建設開發有限公司負責人李語宸
- 層棟戶數：
- 35 戶
- 建照：
- (107)栗商建竹建字第00086號（2018-10-17）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 111/05/30起至完銷之日止。
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 龍山1號｜竹南鎮龍昇街
- 近四季中古
- 5 件
- 中位 32.5 萬/坪
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 持有中位年數
- 3.6 年
- 3 次轉手，2 年內 0%
- 全期中古
- 32 件
- 中位 22.1 萬/坪
- 相對本區
- 1.16×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- 645 萬
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 26 戶
- 解約 0，中位 21.8 萬
- 去化率
- 74%
- 26 ÷ 35 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 近四季中古成交的中位總價約 645 萬（不含車位）。自備 20% 約 129 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 19,593 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 58,778 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 5 件，中位 32.5 萬/坪。實價登錄以來共 32 件。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.16 倍，比中位高 16%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 同一戶兩次成交的間隔中位 3.6 年（重點區社區前 25% 是 4.6 年以上），不到 2 年就轉手的占 0%，五年平均每年 24.8% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.58 倍，不到五年平均的七成；竹南鎮整體是 0.31 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 26 戶、解約 0 戶；備查總戶數 35 戶，去化率至少 74%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 48 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1897 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填近四季中古成交的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 129 萬
- 貸款金額
- 516 萬
- 每月本息
- 19,593 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 189 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 58,778 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區45 分
- 單價是竹南鎮中位的 1.16 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率
- 24.8%/年
- 35 戶
- 量／五年均
- 0.58×
- 五年平均每年 8.7 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- 3.6 年
- 2 年內轉手 0%
- 屋齡
- 1 年
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：67 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -22%（≤ 15%）
- +12去化率至少 74%（26 ÷ 35 戶）
- +326 戶登錄沒有解約
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 禾翊建設開發有限公司、共 35 戶
- +8交屋後中古中位 32.5 萬/坪，較預售 +49.1%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 48
Amenities
周邊機能：48 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1897 公尺（竹南）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 925 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,897 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 262 | 7-Eleven | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 925 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 341 | 鈴木埤生態水岸休憩公園 | 1 | 500 |
| 國中小 | 702 | 山佳國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 935 | 竹南鎮立幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 1,354 | 宏安診所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,978 | 竹南鎮立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 26 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 35 戶，去化率至少 74%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 10F | 24.6 萬/坪420 萬・17.1 坪A棟10樓號 22/07/28 | 24.3 萬/坪420 萬・17.3 坪B棟10樓號 22/07/31 | ||
| 9F | 24.6 萬/坪420 萬・17.1 坪A棟9號 22/10/14 | |||
| 8F | 24.6 萬/坪420 萬・17.1 坪A棟8號 22/09/09 | 24.3 萬/坪420 萬・17.3 坪B棟8號 22/09/09 | ||
| 7F | 22.3 萬/坪380 萬・17.1 坪A棟7樓號 22/07/30 | 22.0 萬/坪380 萬・17.3 坪B棟7樓號 22/07/28 | 22.4 萬/坪380 萬・16.9 坪C棟7樓號 22/07/31 | |
| 6F | 21.7 萬/坪370 萬・17.1 坪A棟6樓號 22/07/27 | 21.4 萬/坪370 萬・17.3 坪B棟6樓號 22/08/13 | 21.8 萬/坪370 萬・16.9 坪C棟6樓號 22/07/27 | 26.4 萬/坪620 萬・23.5 坪D棟6樓號 22/07/25 |
| 5F | 21.7 萬/坪370 萬・17.1 坪A棟5樓號 22/08/01 | 21.4 萬/坪370 萬・17.3 坪B棟5樓號 22/07/25 | 21.8 萬/坪370 萬・16.9 坪C棟5樓號 22/07/27 | |
| 4F | 21.1 萬/坪360 萬・17.1 坪A棟4樓號 22/07/27 | 20.9 萬/坪360 萬・17.3 坪B棟4樓號 22/07/27 | 21.3 萬/坪360 萬・16.9 坪C棟4樓號 22/07/28 | 23.4 萬/坪550 萬・23.5 坪D棟4樓號 22/08/08 |
| 3F | 21.1 萬/坪360 萬・17.1 坪A棟3樓號 22/08/11 | 20.9 萬/坪360 萬・17.3 坪B棟3樓號 22/08/01 | 21.3 萬/坪360 萬・16.9 坪C棟3樓號 22/07/30 | 23.4 萬/坪550 萬・23.5 坪D棟3號 22/09/09 |
| 2F | 21.1 萬/坪360 萬・17.1 坪A棟2樓號 22/07/28 | 20.9 萬/坪360 萬・17.3 坪B棟2樓號 22/07/28 | 21.3 萬/坪360 萬・16.9 坪C棟2樓號 22/07/28 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 5 | 31.3 | — | — |
| 2025 | 1 | — | — | — |
| 2022 | 26 | 21.9 | 26 | 21.8 |
Transactions
中古成交史
32 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07-09 | 龍昇街187巷28號九樓之二 | 9 | 17.2 | 10.7 | 31.1 | 535 | 1房1廳1衛 | — | 1 |
| 2026-04-22 | 龍昇街187巷28號九樓之五 | 9 | 29.5 | 16.0 | 32.5 | 840 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 120 萬 | 1 |
| 2026-04-08 | 龍昇街187巷28號四樓之一 | 4 | 17.0 | 10.6 | 21.8 | 370 | 1房1廳1衛 | — | 1 |
| 2026-03-29 | 龍昇街187巷28號三樓之五 | 3 | 19.9 | 16.0 | 41.3估 | 820 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 約 120 萬（估） | 1 |
| 2026-02-10 | 龍昇街187巷28號三樓之三 | 3 | 16.8 | 10.2 | 31.3 | 525 | 1房1廳1衛 | — | 1 |
| 2025-10-13 | 龍昇街187巷28號九樓之三 | 9 | 16.8 | 10.2 | 38.4 | 645 | 1房1廳1衛 | — | 0 |
| 2022-10-14 | 龍昇街187巷28號九樓之一 | 9 | 17.0 | 10.6 | 24.7 | 420 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-09-09 | 龍昇街187巷28號八樓之二 | 8 | 17.2 | 10.7 | 24.4 | 420 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-09-09 | 龍昇街187巷28號八樓之一 | 8 | 17.0 | 10.6 | 24.7 | 420 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-09-09 | 龍昇街187巷28號三樓之五 | 3 | 29.5 | 16.0 | 22.4 | 550 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-08-13 | 龍昇街187巷28號六樓之二 | 6 | 17.2 | 10.7 | 21.5 | 370 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-08-11 | 龍昇街187巷28號三樓之一 | 3 | 17.0 | 10.6 | 21.2 | 360 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-08-08 | 龍昇街187巷28號四樓之五 | 4 | 29.5 | 16.0 | 22.4 | 550 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-08-01 | 龍昇街187巷28號五樓之一 | 5 | 17.0 | 10.6 | 21.8 | 370 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-08-01 | 龍昇街187巷28號三樓之二 | 3 | 17.2 | 10.7 | 20.9 | 360 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-31 | 龍昇街187巷28號十樓之二 | 10 | 17.2 | 10.7 | 24.4 | 420 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-31 | 龍昇街187巷28號七樓之三 | 7 | 16.8 | 10.2 | 22.6 | 380 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-30 | 龍昇街187巷28號七樓之一 | 7 | 17.0 | 10.6 | 22.4 | 380 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-30 | 龍昇街187巷28號三樓之三 | 3 | 16.8 | 10.2 | 21.4 | 360 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-28 | 龍昇街187巷28號七樓之二 | 7 | 17.2 | 10.7 | 22.1 | 380 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-28 | 龍昇街187巷28號二樓之二 | 2 | 17.2 | 10.7 | 20.9 | 360 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-28 | 龍昇街187巷28號二樓之三 | 2 | 16.8 | 10.2 | 21.4 | 360 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-28 | 龍昇街187巷28號四樓之三 | 4 | 16.8 | 10.2 | 21.4 | 360 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-28 | 龍昇街187巷28號二樓之一 | 2 | 17.0 | 10.6 | 21.2 | 360 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-28 | 龍昇街187巷28號十樓之一 | 10 | 17.0 | 10.6 | 24.7 | 420 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-27 | 龍昇街187巷28號六樓之三 | 6 | 16.8 | 10.2 | 22.0 | 370 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-27 | 龍昇街187巷28號五樓之三 | 5 | 16.8 | 10.2 | 22.0 | 370 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-27 | 龍昇街187巷28號六樓之一 | 6 | 17.0 | 10.6 | 21.8 | 370 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-27 | 龍昇街187巷28號四樓之二 | 4 | 17.2 | 10.7 | 20.9 | 360 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-27 | 龍昇街187巷28號四樓之一 | 4 | 17.0 | 10.6 | 21.2 | 360 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2022-07-25 | 龍昇街187巷28號六樓之五 | 6 | 29.5 | 16.0 | 24.7 | 620 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-07-25 | 龍昇街187巷28號五樓之二 | 5 | 17.2 | 10.7 | 21.5 | 370 | 1房1廳1衛 | — | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹南鎮社區與建案。