意境山巒是預售中的透天（3 層），位在苗栗縣頭份市水源路。預售已登錄 19 戶、中位 26.5 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 下興段0762-0000、下興段0762-0001、下興段0762-0002、下興段0762-0003、下興段0762-0004、下興段0762-0005、下興段0762-0006、下興段0762-0007 等 20 筆
- 社區代號：
下興段0762-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-07-27
- 建商（起造人）：
- 竑廣建設有限公司
- 申報人：
- 竑廣建設有限公司
- 層棟戶數：
- 19 戶
- 建照：
- (111)苗商建頭建字第00109號（2022-07-27）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110728~1130728
- 使用分區：
- 山坡地保育區丙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 意境山巒｜頭份市水源路328巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.99×
- 頭份市 26.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 19 戶
- 解約 0，中位 26.5 萬
- 去化率
- 100%
- 19 ÷ 19 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 19 戶的中位總價約 1,399 萬（不含車位）。自備 20% 約 280 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 42,496 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 127,488 元。看資料 →
- 單價和頭份市整體比起來如何？
- 單價是頭份市中古住宅中位（26.8 萬/坪）的 0.99 倍，比中位低 1%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 19 戶、解約 0 戶；備查總戶數 19 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 30 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 2 家；國中小 800 公尺內 1 所。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 19 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 280 萬
- 貸款金額
- 1,119 萬
- 每月本息
- 42,496 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 411 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 127,488 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 五年換手率 0.0%／年（19 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 單價是頭份市中位的 0.99 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 19 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 頭份市 -6.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 頭份市中位 15 年
Score
建案評分：70 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -1%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（19 ÷ 19 戶）
- +6頭份市人口三年 +2.7%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 竑廣建設有限公司、共 19 戶
- 0周邊機能分數 30
Amenities
周邊機能：30 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +10醫院 663 公尺（為恭紀念醫院東興院區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 277 | OK超商 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,553 | 全聯福利中心 | — | 1,000 |
| 公園 | 683 | — | — | 500 |
| 國中小 | 543 | 新興國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,993 | 黃昏市場 | — | 800 |
| 診所 | 1,712 | 崇仁診所 - 大千健康醫療體系策略聯盟診所 | — | 500 |
| 醫院 | 663 | 為恭紀念醫院東興院區 | 3 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,921 | 頭份市立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 19 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 19 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|
| 未標樓層 | 27.3 萬/坪1,420 萬・52.1 坪A棟8號 24/01/2126.5 萬/坪1,380 萬・52.1 坪A棟11號 23/12/2627.5 萬/坪1,420 萬・51.7 坪A棟9號 23/11/1927.4 萬/坪1,425 萬・52.1 坪A棟13號 23/11/1626.9 萬/坪1,420 萬・52.9 坪A棟1號 23/11/0426.7 萬/坪1,388 萬・52.1 坪A棟6號 23/10/2229.2 萬/坪1,550 萬・53 坪A棟16號 23/10/1526.1 萬/坪1,350 萬・51.7 坪A棟15號 23/09/0925.9 萬/坪1,340 萬・51.7 坪A棟5號 23/07/1925.9 萬/坪1,340 萬・51.7 坪A棟2號 23/06/1025.9 萬/坪1,340 萬・51.7 坪A棟7號 23/05/0626.3 萬/坪1,400 萬・53.2 坪B棟5號 23/04/2725.7 萬/坪1,330 萬・51.7 坪A棟12號 23/04/1527.7 萬/坪1,480 萬・53.5 坪D棟1號 23/03/1726.1 萬/坪1,390 萬・53.2 坪B棟6號 23/03/1426.3 萬/坪1,399 萬・53.2 坪B棟3號 22/12/0626.9 萬/坪1,438 萬・53.4 坪B棟1號 22/10/2626.7 萬/坪1,420 萬・53.2 坪B棟2號 22/09/3025.9 萬/坪1,350 萬・52.1 坪A棟3號 22/09/11 | ||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 1 | — |
| 2023 | — | — | 14 | 26.4 |
| 2022 | — | — | 4 | 26.5 |
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