惠宇新聚是預售中的大樓（13 層），位在苗栗縣頭份市文林路。預售已登錄 34 戶、中位 49.7 萬/坪，去化率至少 23%。社區訊號：有價無市（75 分）。
- 地號：
- 信義段0864-0001、信義段0864-0002、八德段1396-0000
- 社區代號：
信義段0864-0001（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-05-23
- 建商（起造人）：
- 惠理建設股份有限公司
- 申報人：
- 惠理建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 147 戶
- 建照：
- 114栗商建頭建字第00039號（2025-05-16）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1140524~銷售完畢為止
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 惠宇新聚｜頭份市文林路與建興街口
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.85×
- 頭份市 26.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 34 戶
- 解約 0，中位 49.7 萬
- 去化率
- 23%
- 34 ÷ 147 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 34 戶的中位總價約 1,628 萬（不含車位）。自備 20% 約 326 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 49,452 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 148,357 元。看資料 →
- 單價和頭份市整體比起來如何？
- 單價是頭份市中古住宅中位（26.8 萬/坪）的 1.85 倍，比中位高 85%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 34 戶、解約 0 戶；備查總戶數 147 戶，去化率至少 23%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 28 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1571 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 34 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 326 萬
- 貸款金額
- 1,302 萬
- 每月本息
- 49,452 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 478 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 148,357 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：有價無市
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 開賣 12 個月去化率只有 23%，預售價格年增 -0.4%，量不動價不降
- 近兩季登錄只有前兩季的 36%（≤ 50%）
- 對頭份市中古溢價 +85%（≥ 35%）
- 單價是頭份市中位的 1.85 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比頭份市中古貴 +85%
- 溢價超過 60%
- 對頭份市中古溢價 +85%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 147 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 頭份市 -6.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 頭份市中位 15 年
Score
建案評分：26 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +85%（> 60%）
- 0去化率至少 23%（34 ÷ 147 戶）
- +334 戶登錄沒有解約
- -4近兩季登錄 8 戶，比前兩季（22）少一半以上
- +6頭份市人口三年 +2.7%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 惠理建設股份有限公司、共 147 戶
- -4周邊機能分數 28（< 30）
Amenities
周邊機能：28 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1571 公尺（竹南）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10國中小 800 公尺內 3 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,571 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 230 | OK超商 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,094 | 全聯福利中心 | — | 1,000 |
| 公園 | 660 | — | — | 500 |
| 國中小 | 185 | 信義國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 664 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,706 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,287 | 宏安診所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,214 | 為恭紀念醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,076 | 李科永紀念圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 34 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 147 戶，去化率至少 23%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 | G 棟 | H 棟 | I 棟 | J 棟 | K 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12F | 50.3 萬/坪1,985 萬・39.5 坪A棟12號 25/08/02 | 50.6 萬/坪1,634 萬・32.3 坪B棟12號 25/10/03 | 50.1 萬/坪1,973 萬・39.4 坪I棟12號 26/05/30 | 51.2 萬/坪1,463 萬・28.6 坪K棟12號 25/08/04 | ||||||
| 11F | 50.1 萬/坪1,977 萬・39.5 坪A棟11號 25/08/03 | 49.9 萬/坪1,965 萬・39.4 坪I棟11號 26/03/29 | ||||||||
| 10F | 49.9 萬/坪1,969 萬・39.5 坪A棟10號 25/11/23 | 50.2 萬/坪1,621 萬・32.3 坪B棟10號 25/11/23 | 50.2 萬/坪1,609 萬・32.1 坪F棟10號 26/05/16 | 49.7 萬/坪1,957 萬・39.4 坪I棟10號 26/06/30 | ||||||
| 9F | 49.7 萬/坪1,961 萬・39.5 坪A棟9號 26/02/22 | 50.0 萬/坪1,602 萬・32.1 坪F棟9號 25/10/10 | 50.0 萬/坪1,615 萬・32.3 坪H棟9號 26/07/15 | 49.5 萬/坪1,949 萬・39.4 坪I棟9號 26/04/06 | ||||||
| 8F | 49.5 萬/坪1,953 萬・39.5 坪A棟8號 26/07/04 | 50.4 萬/坪1,469 萬・29.2 坪D棟8號 25/08/08 | 49.8 萬/坪1,596 萬・32.1 坪F棟8號 25/08/25 | 49.3 萬/坪1,941 萬・39.4 坪I棟8號 25/08/03 | 50.4 萬/坪1,441 萬・28.6 坪K棟8號 25/10/29 | |||||
| 7F | 50.1 萬/坪1,460 萬・29.2 坪D棟7號 25/10/18 | 49.0 萬/坪1,930 萬・39.4 坪I棟7號 26/01/10 | ||||||||
| 6F | 48.9 萬/坪1,930 萬・39.5 坪A棟6號 26/08/01 | 49.0 萬/坪1,519 萬・31 坪E棟6號 26/01/17 | 49.2 萬/坪1,577 萬・32.1 坪F棟6號 25/08/05 | 49.2 萬/坪1,589 萬・32.3 坪H棟6號 25/10/03 | 48.7 萬/坪1,918 萬・39.4 坪I棟6號 25/10/12 | 50.0 萬/坪1,383 萬・27.7 坪J棟6號 25/08/08 | 49.8 萬/坪1,423 萬・28.6 坪K棟6號 25/12/13 | |||
| 5F | 48.6 萬/坪1,918 萬・39.5 坪A棟5號 25/08/04 | 48.9 萬/坪1,522 萬・31.1 坪G棟5號 25/08/14 | 48.4 萬/坪1,906 萬・39.4 坪I棟5號 26/07/18 | |||||||
| 3F | 46.5 萬/坪1,831 萬・39.4 坪I棟3號 25/08/02 | 49.1 萬/坪1,403 萬・28.6 坪K棟3號 25/08/05 | ||||||||
| 2F | 47.9 萬/坪1,369 萬・28.6 坪K棟2號 25/08/02 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 12 | 49.6 |
| 2025 | — | — | 22 | 49.8 |