大樓18 層預售中光華段
TWINPARK是預售中的大樓（18 層），位在苗栗縣頭份市光華段。預售已登錄 134 戶、中位 35.5 萬/坪，去化率至少 96%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 光華段1271-0000
- 社區代號：
光華段1271-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-09-19
- 建商（起造人）：
- 居品建設企業股份有限公司
- 申報人：
- 居品建設企業股份有限公司
- 層棟戶數：
- 140 戶
- 建照：
- (111)栗商建頭建字第00131號（2022-09-08）
- 自售期間：
- 1110915~1121231
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 商業區
- 備查建案名稱：
- TWINPARK｜頭份市公北二路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.32×
- 頭份市 26.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 134 戶
- 解約 0，中位 35.5 萬
- 去化率
- 96%
- 134 ÷ 140 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 134 戶的中位總價約 1,418 萬（不含車位）。自備 20% 約 284 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 43,073 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 129,220 元。看資料 →
- 單價和頭份市整體比起來如何？
- 單價是頭份市中古住宅中位（26.8 萬/坪）的 1.32 倍，比中位高 32%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 134 戶、解約 0 戶；備查總戶數 140 戶，去化率至少 96%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 68 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1280 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 3 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 134 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 284 萬
- 貸款金額
- 1,134 萬
- 每月本息
- 43,073 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 416 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 129,220 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區50 分（達門檻）
- 單價是頭份市中位的 1.32 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售價格年增 +9.3%，比頭份市（-6.7%）快很多
惜售區40 分
- 五年換手率 0.0%／年（140 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 140 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 頭份市 -6.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 頭份市中位 15 年
Score
建案評分：65 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +32%（15–35%）
- +12去化率至少 96%（134 ÷ 140 戶）
- +3134 戶登錄沒有解約
- +6頭份市人口三年 +2.7%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 居品建設企業股份有限公司、共 140 戶
- 0周邊機能分數 68
Amenities
周邊機能：68 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1280 公尺（竹南）
- +15超商 500 公尺內 3 家
- +10超市／量販 1 公里內 4 家（最近 444 公尺）
- +10公園 500 公尺內 3 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +10醫院 1740 公尺（為恭紀念醫院）
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,280 | 竹南 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 253 | 全家便利商店 | 3 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 444 | 全聯福利中心 | 4 | 1,000 |
| 公園 | 347 | 頭份運動公園 | 3 | 500 |
| 國中小 | 499 | 信義國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 574 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,594 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,250 | 宏安診所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,740 | 為恭紀念醫院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 676 | 李科永紀念圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 134 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 140 戶，去化率至少 96%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | 未標棟別 |
|---|---|---|---|
| 18F | 33.5 萬/坪1,472 萬・43.9 坪A棟3-18F號 22/12/0135.3 萬/坪1,493 萬・42.3 坪A棟2-18F號 22/11/1133.8 萬/坪1,106 萬・32.7 坪A棟5-18F號 22/11/0835.6 萬/坪1,632 萬・45.8 坪A棟1-18F號 22/10/26 | 34.0 萬/坪1,308 萬・38.5 坪B棟3-18F號 22/12/1634.0 萬/坪1,084 萬・31.9 坪B棟2-18F號 22/12/1333.8 萬/坪1,095 萬・32.4 坪B棟5-18F號 22/11/1737.5 萬/坪1,647 萬・43.9 坪B棟1-18F號 22/10/31 | |
| 17F | 38.2 萬/坪1,678 萬・43.9 坪A棟3-17F號 23/04/1038.2 萬/坪1,617 萬・42.3 坪A棟2-17F號 23/02/1737.6 萬/坪1,740 萬・46.2 坪A棟1-17F號 23/02/1333.8 萬/坪1,106 萬・32.7 坪A棟5-17F號 22/11/18 | 42.0 萬/坪1,339 萬・31.9 坪B棟2-17F號 23/06/0636.6 萬/坪1,408 萬・38.5 坪B棟3-17F號 22/11/2834.5 萬/坪1,530 萬・44.3 坪B棟1-17F號 22/11/04 | |
| 16F | 37.4 萬/坪1,730 萬・46.2 坪A棟1-16F號 23/04/1738.9 萬/坪1,645 萬・42.3 坪A棟2-16F號 23/04/0738.0 萬/坪1,668 萬・43.9 坪A棟3-16F號 23/03/0333.5 萬/坪1,098 萬・32.7 坪A棟5-16F號 22/11/09 | 37.3 萬/坪1,654 萬・44.3 坪B棟1-16F號 23/03/0142.0 萬/坪1,338 萬・31.9 坪B棟2-16F號 23/02/2133.3 萬/坪1,078 萬・32.4 坪B棟5-16F號 22/11/0933.1 萬/坪1,275 萬・38.5 坪B棟3-16F號 22/11/04 | |
| 15F | 37.2 萬/坪1,721 萬・46.2 坪A棟1-15F號 22/12/0834.9 萬/坪1,476 萬・42.3 坪A棟2-15F號 22/11/1135.7 萬/坪1,568 萬・43.9 坪A棟3-15F號 22/11/0433.9 萬/坪1,111 萬・32.7 坪A棟5-15F號 22/11/03 | 41.0 萬/坪1,305 萬・31.9 坪B棟2-15F號 23/04/2037.3 萬/坪1,650 萬・44.3 坪B棟1-15F號 23/03/1436.4 萬/坪1,400 萬・38.5 坪B棟3-15F號 22/11/1033.0 萬/坪1,070 萬・32.4 坪B棟5-15F號 22/11/07 | |
| 14F | 37.1 萬/坪1,628 萬・43.9 坪A棟3-14F號 23/05/0837.6 萬/坪1,591 萬・42.3 坪A棟2-14F號 23/02/1737.0 萬/坪1,712 萬・46.2 坪A棟1-14F號 22/11/2834.5 萬/坪1,128 萬・32.7 坪A棟5-14F號 22/11/05 | 39.3 萬/坪1,274 萬・32.4 坪B棟5-14F號 23/05/2340.7 萬/坪1,298 萬・31.9 坪B棟2-14F號 23/05/1635.5 萬/坪1,368 萬・38.5 坪B棟3-14F號 22/11/2536.9 萬/坪1,636 萬・44.3 坪B棟1-14F號 22/11/17 | |
| 13F | 39.3 萬/坪1,288 萬・32.7 坪A棟5-13F號 23/05/3136.4 萬/坪1,600 萬・43.9 坪A棟3-13F號 23/03/2136.3 萬/坪1,680 萬・46.2 坪A棟1-13F號 22/11/0737.1 萬/坪1,570 萬・42.3 坪A棟2-13F號 22/11/07 | 39.1 萬/坪1,268 萬・32.4 坪B棟5-13F號 23/06/2035.5 萬/坪1,368 萬・38.5 坪B棟3-13F號 22/12/0836.8 萬/坪1,628 萬・44.3 坪B棟1-13F號 22/11/1940.5 萬/坪1,290 萬・31.9 坪B棟2-13F號 22/11/07 | |
| 12F | 37.2 萬/坪1,574 萬・42.3 坪A棟2-12F號 22/12/3034.0 萬/坪1,570 萬・46.2 坪A棟1-12F號 22/11/0735.0 萬/坪1,538 萬・43.9 坪A棟3-12F號 22/11/03 | 38.9 萬/坪1,261 萬・32.4 坪B棟5-12F號 23/03/2036.5 萬/坪1,618 萬・44.3 坪B棟1-12F號 22/12/1934.0 萬/坪1,308 萬・38.5 坪B棟3-12F號 22/11/0932.5 萬/坪1,037 萬・31.9 坪B棟2-12F號 22/11/07 | |
| 11F | 36.4 萬/坪1,684 萬・46.2 坪A棟1-11F號 23/02/0634.8 萬/坪1,138 萬・32.7 坪A棟5-11F號 22/11/1133.7 萬/坪1,425 萬・42.3 坪A棟2-11F號 22/11/08 | 39.5 萬/坪1,260 萬・31.9 坪B棟2-11F號 23/04/2136.3 萬/坪1,609 萬・44.3 坪B棟1-11F號 23/04/1035.3 萬/坪1,358 萬・38.5 坪B棟3-11F號 22/11/16 | |
| 10F | 38.7 萬/坪1,268 萬・32.7 坪A棟5-10F號 23/06/2737.6 萬/坪1,588 萬・42.3 坪A棟2-10F號 23/06/0636.5 萬/坪1,688 萬・46.2 坪A棟1-10F號 23/05/1635.7 萬/坪1,569 萬・43.9 坪A棟3-10F號 22/11/07 | 38.6 萬/坪1,251 萬・32.4 坪B棟5-10F號 23/03/2439.5 萬/坪1,258 萬・31.9 坪B棟2-10F號 23/02/1333.7 萬/坪1,298 萬・38.5 坪B棟3-10F號 22/11/0935.7 萬/坪1,583 萬・44.3 坪B棟1-10F號 22/11/07 | |
| 9F | 38.4 萬/坪1,258 萬・32.7 坪A棟5-9F號 23/06/2036.7 萬/坪1,553 萬・42.3 坪A棟2-9F號 22/12/1536.1 萬/坪1,670 萬・46.2 坪A棟1-9F號 22/11/0934.5 萬/坪1,516 萬・43.9 坪A棟3-9F號 22/11/02 | 36.1 萬/坪1,598 萬・44.3 坪B棟1-9F號 23/05/0334.5 萬/坪1,328 萬・38.5 坪B棟3-9F號 22/12/0132.4 萬/坪1,048 萬・32.4 坪B棟5-9F號 22/11/2539.2 萬/坪1,250 萬・31.9 坪B棟2-9F號 22/11/17 | |
| 8F | 38.2 萬/坪1,252 萬・32.7 坪A棟5-8F號 23/06/2736.1 萬/坪1,668 萬・46.2 坪A棟1-8F號 23/04/1033.9 萬/坪1,488 萬・43.9 坪A棟3-8F號 22/11/1834.7 萬/坪1,466 萬・42.3 坪A棟2-8F號 22/10/31 | 35.9 萬/坪1,588 萬・44.3 坪B棟1-8F號 23/05/0539.1 萬/坪1,246 萬・31.9 坪B棟2-8F號 22/12/3031.7 萬/坪1,028 萬・32.4 坪B棟5-8F號 22/11/0931.6 萬/坪1,218 萬・38.5 坪B棟3-8F號 22/11/01 | |
| 7F | 36.2 萬/坪1,588 萬・43.9 坪A棟3-7F號 23/05/3034.8 萬/坪1,608 萬・46.2 坪A棟1-7F號 22/11/1132.6 萬/坪1,068 萬・32.7 坪A棟5-7F號 22/11/0435.9 萬/坪1,518 萬・42.3 坪A棟2-7F號 22/11/03 | 35.6 萬/坪1,578 萬・44.3 坪B棟1-7F號 23/02/1432.3 萬/坪1,045 萬・32.4 坪B棟5-7F號 22/12/2331.9 萬/坪1,018 萬・31.9 坪B棟2-7F號 22/12/0133.8 萬/坪1,300 萬・38.5 坪B棟3-7F號 22/11/08 | |
| 6F | 35.9 萬/坪1,658 萬・46.2 坪A棟1-6F號 23/04/0738.2 萬/坪1,250 萬・32.7 坪A棟5-6F號 22/11/1833.3 萬/坪1,410 萬・42.3 坪A棟2-6F號 22/11/0834.9 萬/坪1,534 萬・43.9 坪A棟3-6F號 22/11/04 | 31.1 萬/坪1,198 萬・38.5 坪B棟3-6F號 22/11/2533.9 萬/坪1,500 萬・44.3 坪B棟1-6F號 22/11/2331.8 萬/坪1,012 萬・31.9 坪B棟2-6F號 22/11/1731.5 萬/坪1,020 萬・32.4 坪B棟5-6F號 22/11/09 | |
| 5F | 35.1 萬/坪1,543 萬・43.9 坪A棟3-5F號 23/04/1235.5 萬/坪1,642 萬・46.2 坪A棟1-5F號 23/04/0632.3 萬/坪1,058 萬・32.7 坪A棟5-5F號 22/12/0233.3 萬/坪1,406 萬・42.3 坪A棟2-5F號 22/11/22 | 38.6 萬/坪1,231 萬・31.9 坪B棟2-5F號 23/05/2331.9 萬/坪1,227 萬・38.5 坪B棟3-5F號 23/01/1132.7 萬/坪1,448 萬・44.3 坪B棟1-5F號 22/11/1131.5 萬/坪1,020 萬・32.4 坪B棟5-5F號 22/11/02 | |
| 4F | 35.0 萬/坪1,536 萬・43.9 坪A棟3-4F號 23/06/2135.5 萬/坪1,638 萬・46.1 坪A棟1-4F號 22/12/0133.2 萬/坪1,405 萬・42.3 坪A棟2-4F號 22/11/2531.3 萬/坪1,026 萬・32.7 坪A棟5-4F號 22/11/25 | 35.4 萬/坪1,568 萬・44.3 坪B棟1-4F號 23/05/0237.9 萬/坪1,209 萬・31.9 坪B棟2-4F號 23/04/0730.9 萬/坪1,190 萬・38.5 坪B棟3-4F號 22/11/1732.0 萬/坪1,038 萬・32.4 坪B棟5-4F號 22/11/17 | |
| 3F | 36.2 萬/坪1,185 萬・32.7 坪A棟5-3F號 23/06/2635.4 萬/坪1,638 萬・46.2 坪A棟1-3F號 23/05/2234.4 萬/坪1,510 萬・43.9 坪A棟3-3F號 23/04/1735.2 萬/坪1,488 萬・42.3 坪A棟2-3F號 22/11/16 | 35.2 萬/坪1,561 萬・44.3 坪B棟1-3F號 23/04/2534.1 萬/坪1,314 萬・38.5 坪B棟3-3F號 22/12/1432.0 萬/坪1,031 萬・32.2 坪B棟2-3F號 22/11/0334.0 萬/坪1,100 萬・32.4 坪B棟5-3F號 22/11/02 | |
| 2F | 35.6 萬/坪1,165 萬・32.7 坪A棟5-2F號 23/05/1535.5 萬/坪1,638 萬・46.2 坪A棟1-2F號 22/12/2034.0 萬/坪1,438 萬・42.3 坪A棟2-2F號 22/11/11 | 34.8 萬/坪1,542 萬・44.3 坪B棟1-2F號 23/04/2532.0 萬/坪1,038 萬・32.4 坪B棟5-2F號 22/11/09 | |
| 1F | 41.8 萬/坪1,850 萬・44.2 坪店Ｄ棟1F號 23/06/0645.1 萬/坪3,268 萬・72.5 坪店A棟1F號 23/04/1343.6 萬/坪2,598 萬・59.6 坪店C棟1F號 22/11/1843.6 萬/坪2,598 萬・59.6 坪店C棟1F號 22/11/1845.0 萬/坪1,350 萬・30 坪店B棟1F號 22/11/09 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | — | — | 50 | 37.5 |
| 2022 | — | — | 84 | 34.3 |
Nearby
光華段 的其他社區
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：頭份市社區與建案。