別名／建案名：信東路二段200號
馥郁吉第NO.2是 2025 年完工的華廈（5 層），位在苗栗縣頭份市後湖段。實價登錄以來中古成交 3 件、中位 43.7 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 11 戶（解約 3 戶）、中位 43.8 萬/坪，去化率至少 92%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 門牌：
- 信東路二段200號
- 地號：
- 後湖段1281-0000、後湖段1282-0000、後湖段1283-0000
- 社區代號：
後湖段1281-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-07-29
- 建商（起造人）：
- 景升建設股份有限公司
- 申報人：
- 僑馥建築經理股份有限公司
- 層棟戶數：
- 12 戶
- 建照：
- 111栗商建頭建字第00123-01號（2024-01-19）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130801~1140831
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 馥郁吉第NO.2｜頭份市信東路二段與文化街口
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 3 件
- 中位 43.7 萬/坪
- 相對本區
- 1.63×
- 頭份市 26.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 11 戶
- 解約 3，中位 43.8 萬
- 去化率
- 92%
- 11 ÷ 12 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 11 戶的中位總價約 1,525 萬（不含車位）。自備 20% 約 305 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 46,324 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 138,971 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 3 件、中位 43.7 萬/坪。看資料 →
- 單價和頭份市整體比起來如何？
- 單價是頭份市中古住宅中位（26.8 萬/坪）的 1.63 倍，比中位高 63%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 11 戶、解約 3 戶；備查總戶數 12 戶，去化率至少 92%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 50 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 7 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 739 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 11 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 305 萬
- 貸款金額
- 1,220 萬
- 每月本息
- 46,324 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 448 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 138,971 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是頭份市中位的 1.63 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比頭份市中古貴 +63%
- 溢價超過 60%
- 預售解約率 21.4%（3 戶）
- 對頭份市中古溢價 +63%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 12 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 頭份市 -6.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 頭份市中位 15 年
Score
建案評分：36 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +63%（> 60%）
- +12去化率至少 92%（11 ÷ 12 戶）
- -15解約率 21.4%（3 戶，≥ 3%）
- +6頭份市人口三年 +2.7%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 景升建設股份有限公司、共 12 戶
- +8交屋後中古中位 43.7 萬/坪，較預售 -0.2%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 50
Amenities
周邊機能：50 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 7 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 739 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +10醫院 1519 公尺（為恭紀念醫院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,371 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 161 | — | 7 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 739 | 自由聯盟 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 565 | — | — | 500 |
| 國中小 | 310 | 后庄國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 1,556 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 655 | 建國夜市 | 1 | 800 |
| 診所 | 1,484 | 丘小江小兒科 | — | 500 |
| 醫院 | 1,519 | 為恭紀念醫院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,461 | 圖書館暨會議中心 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 14 戶（含解約 3 戶），備查總戶數 12 戶，去化率至少 92%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 未標棟別 |
|---|---|
| 5F | 44.8 萬/坪1,530 萬・34.1 坪5F-A號 25/09/1644.5 萬/坪1,520 萬・34.1 坪5F-A號 25/03/1843.8 萬/坪1,530 萬・34.9 坪5F-C號 25/03/1842.8 萬/坪1,070 萬・25 坪5F-B號 25/01/25 |
| 4F | 42.8 萬/坪1,070 萬・25 坪4F-B號 25/10/1943.8 萬/坪1,530 萬・34.9 坪4F-C號 25/05/1544.8 萬/坪1,530 萬・34.1 坪4F-A號 25/04/2543.8 萬/坪1,530 萬・34.9 坪4F-C號 25/03/12 |
| 3F | 44.7 萬/坪1,525 萬・34.1 坪3F-A號 25/10/2544.7 萬/坪1,525 萬・34.1 坪3F-A號 25/04/2542.8 萬/坪1,070 萬・25 坪3F-B號 25/04/12 |
| 2F | 42.8 萬/坪1,070 萬・25 坪2F-B號 25/09/0144.5 萬/坪1,520 萬・34.1 坪2F-A號 25/05/2544.7 萬/坪1,525 萬・34.1 坪2F-A號 25/03/15 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 3 | 43.7 | 11 | 43.8 |
Transactions
中古成交史
3 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-10-19 | 信東路二段200號四樓之二 | 4 | 28.8 | 18.2 | 42.4 | 1,070 | 2房1廳1衛 | 坡道平面 150 萬 | 0 |
| 2025-03-18 | 信東路二段200號五樓之三 | 5 | 38.7 | 23.2 | 43.7 | 1,530 | 3房1廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | 0 |
| 2025-01-25 | 信東路二段200號五樓之二 | 5 | 25.1 | 18.2 | 43.8估 | 1,100 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 約 120 萬（估） | 0 |