磐龍吾疆是預售中的大樓（20 層），位在新竹市北區警光路。預售已登錄 10 戶、中位 61.6 萬/坪，去化率至少 4%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 成德段0013-0001、成德段0016-0000、成德段0017-0000、成德段0018-0000、成德段0018-0001、成德段0024-0000、成德段0025-0000
- 社區代號：
成德段0013-0001（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2026-03-04
- 建商（起造人）：
- 金旺宏實業股份有限公司
- 申報人：
- 金旺宏實業股份有限公司
- 層棟戶數：
- 231 戶
- 建照：
- (114)府都建字第00113號（2025-08-13）
- 自售期間：
- 1150115~1190114
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 磐龍吾疆｜新竹市北區警光路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.83×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 10 戶
- 解約 0，中位 61.6 萬
- 去化率
- 4%
- 10 ÷ 231 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 10 戶的中位總價約 2,633 萬（不含車位）。自備 20% 約 527 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 79,980 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 239,941 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.83 倍，比中位高 83%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 10 戶、解約 0 戶；備查總戶數 231 戶，去化率至少 4%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 73 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1515 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 11 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 10 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 527 萬
- 貸款金額
- 2,106 萬
- 每月本息
- 79,980 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 773 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 239,941 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是北區中位的 1.83 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比北區中古貴 +83%
- 溢價超過 60%
- 對北區中古溢價 +83%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 231 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：35 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +83%（> 60%）
- 0去化率至少 4%（10 ÷ 231 戶）
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 金旺宏實業股份有限公司、共 231 戶
- +4周邊機能分數 73（≥ 70）
Amenities
周邊機能：73 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1515 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 11 家
- +10超市／量販 1 公里內 13 家（最近 233 公尺）
- +10公園 500 公尺內 7 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +10醫院 722 公尺（新中興醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,515 | 新竹 | — | 1,500 |
| 超商 | 110 | 全家便利商店 | 11 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 233 | 新竹市農會農民直銷站 | 13 | 1,000 |
| 公園 | 57 | 台溪親子公園 | 7 | 500 |
| 國中小 | 419 | 國立清華大學附設實驗國民小學 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 622 | 西門國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,041 | 西門市場 | — | 800 |
| 診所 | 565 | 黃建群牙醫 | — | 500 |
| 醫院 | 722 | 新中興醫院 | 5 | 2,000 |
| 圖書館 | 869 | — | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 924 | 清華大學南大校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 10 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 231 戶，去化率至少 4%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A3 棟 | A5 棟 | B5 棟 |
|---|---|---|---|
| 19F | 64.7 萬/坪3,190 萬・49.3 坪A5棟19F號 26/07/13 | ||
| 12F | 63.8 萬/坪2,640 萬・41.4 坪A3棟12F號 26/08/12 | ||
| 11F | 63.5 萬/坪2,625 萬・41.4 坪A3棟11F號 26/07/15 | ||
| 10F | 63.2 萬/坪2,613 萬・41.4 坪A3棟10F號 26/07/14 | ||
| 8F | 61.2 萬/坪3,016 萬・49.3 坪B5棟8F號 26/07/05 | ||
| 6F | 62.0 萬/坪2,565 萬・41.4 坪A3棟6F號 26/08/07 | ||
| 5F | 61.3 萬/坪2,533 萬・41.4 坪A3棟5F號 26/07/07 | ||
| 4F | 59.2 萬/坪2,918 萬・49.3 坪A5棟4F號 26/07/07 | ||
| 3F | 60.2 萬/坪2,490 萬・41.4 坪A3棟3F號 26/07/27 | 58.6 萬/坪2,890 萬・49.3 坪A5棟3F號 26/07/09 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 10 | 61.6 |