別名／建案名：警光路20號
自有美是 2026 年完工的大樓（11 層），位在新竹市北區警光路。近四季中古成交 4 件、中位 55.5 萬/坪，比北區中位高 65%。預售已登錄 14 戶、中位 50.9 萬/坪，去化率至少 47%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 門牌：
- 警光路20號
- 地號：
- 成德段0040-0000、成德段0040-0002、成德段0049-0000、成德段0050-0000、成德段0079-0000、成德段0080-0000
- 社區代號：
成德段0040-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-01-04
- 建商（起造人）：
- 原美建設股份有限公司
- 申報人：
- 原美建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 30 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00253號（2022-12-21）
- 自售期間：
- 1120101~1121231
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 自有美｜新竹市警光路
- 近四季中古
- 4 件
- 中位 55.5 萬/坪
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 28 件
- 中位 49.4 萬/坪
- 相對本區
- 1.65×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- 2,254 萬
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 14 戶
- 解約 0，中位 50.9 萬
- 去化率
- 47%
- 14 ÷ 30 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 近四季中古成交的中位總價約 2,254 萬（不含車位）。自備 20% 約 451 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 68,468 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 205,403 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 4 件，中位 55.5 萬/坪。實價登錄以來共 28 件。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.65 倍，比中位高 65%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 5.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 14 戶、解約 0 戶；備查總戶數 30 戶，去化率至少 47%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 73 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1566 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 11 家。看資料 →
房貸試算
預填近四季中古成交的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 451 萬
- 貸款金額
- 1,803 萬
- 每月本息
- 68,468 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 662 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 205,403 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是北區中位的 1.65 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比北區中古貴 +51%
- 五年換手率
- 5.0%/年
- 30 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 1.5 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 0 年
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：58 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +51%（35–60%）
- +6去化率至少 47%（14 ÷ 30 戶）
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 原美建設股份有限公司、共 30 戶
- +8交屋後中古中位 55.5 萬/坪，較預售 +9.0%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 73（≥ 70）
Amenities
周邊機能：73 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1566 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 11 家
- +10超市／量販 1 公里內 13 家（最近 184 公尺）
- +10公園 500 公尺內 7 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +10醫院 773 公尺（新中興醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,566 | 新竹 | — | 1,500 |
| 超商 | 85 | 全家便利商店 | 11 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 184 | 新竹市農會農民直銷站 | 13 | 1,000 |
| 公園 | 106 | 台溪親子公園 | 7 | 500 |
| 國中小 | 471 | 國立清華大學附設實驗國民小學 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 659 | 西門國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,093 | 西門市場 | — | 800 |
| 診所 | 609 | 黃建群牙醫 | — | 500 |
| 醫院 | 773 | 新中興醫院 | 5 | 2,000 |
| 圖書館 | 826 | — | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 950 | 清華大學南大校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 14 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 30 戶，去化率至少 47%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 11F | 58.0 萬/坪2,126 萬・36.7 坪B棟11F號 25/06/20 | ||
| 10F | 50.8 萬/坪1,864 萬・36.7 坪B棟10F號 23/06/30 | 51.0 萬/坪1,997 萬・39.2 坪C棟10F號 23/08/04 | |
| 9F | 52.5 萬/坪2,089 萬・39.8 坪A棟9F號 23/03/02 | ||
| 8F | 52.1 萬/坪2,074 萬・39.8 坪A棟8F號 23/03/02 | 50.3 萬/坪1,970 萬・39.2 坪C棟8F號 23/05/15 | |
| 7F | 51.8 萬/坪2,063 萬・39.8 坪A棟7F號 23/02/23 | ||
| 6F | 51.3 萬/坪2,041 萬・39.8 坪A棟6F號 23/03/01 | 49.6 萬/坪1,940 萬・39.2 坪C棟6F號 23/03/13 | |
| 5F | 50.9 萬/坪2,026 萬・39.8 坪A棟5F號 23/01/13 | 49.2 萬/坪1,928 萬・39.2 坪C棟5F號 23/04/06 | |
| 4F | 55.0 萬/坪2,190 萬・39.8 坪A棟4號 25/08/01 | ||
| 3F | 49.9 萬/坪1,989 萬・39.8 坪A棟3F號 23/02/24 | 48.3 萬/坪1,892 萬・39.2 坪C棟3F號 23/07/31 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 6 | 56.5 | — | — |
| 2025 | 2 | — | 2 | — |
| 2023 | 20 | 48.9 | 12 | 50.9 |
Transactions
中古成交史
28 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-08-07 | 警光路20號八樓之2 | 8 | 40.2 | 23.8 | 56.0 | 2,250 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 210 萬 | 0 |
| 2026-07-06 | 警光路20號八樓之3 | 8 | 37.9 | 22.6 | 54.0 | 2,045 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 188 萬 | 0 |
| 2026-07-01 | 警光路20號八樓之1 | 8 | 40.9 | 24.2 | 57.0 | 2,330 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 250 萬 | 0 |
| 2026-06-24 | 警光路20號二樓之3 | 2 | 37.9 | 22.6 | 61.2 | 2,317 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | 0 |
| 2026-06-22 | 警光路20號十一樓之1 | 11 | 40.9 | 24.2 | 56.9 | 2,328 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 240 萬 | 0 |
| 2026-04-20 | 警光路20號五樓之3 | 5 | 37.9 | 22.6 | 54.1 | 2,048 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 240 萬 | 0 |
| 2025-08-01 | 警光路20號四樓之1 | 4 | 40.9 | 24.2 | 53.6 | 2,190 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 230 萬 | — |
| 2025-06-20 | 警光路20號十一樓之3 | 11 | 37.9 | 22.6 | 56.1 | 2,126 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2023-08-04 | 警光路20號十樓之2 | 10 | 40.2 | 23.8 | 49.7 | 1,997 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 198 萬 | — |
| 2023-07-21 | 警光路20號三樓之2 | 3 | 40.2 | 23.8 | 47.1 | 1,892 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 198 萬 | — |
| 2023-06-30 | 警光路20號六樓之3 | 6 | 37.9 | 22.6 | 47.3 | 1,790 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 178 萬 | — |
| 2023-06-30 | 警光路20號十樓之3 | 10 | 37.9 | 22.6 | 49.2 | 1,864 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 186 萬 | — |
| 2023-05-17 | 警光路20號四樓之2 | 4 | 40.2 | 23.8 | 46.7 | 1,875 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 178 萬 | — |
| 2023-05-16 | 警光路20號九樓之2 | 9 | 40.2 | 23.8 | 49.0 | 1,966 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 176 萬 | — |
| 2023-05-10 | 警光路20號十樓之1 | 10 | 40.9 | 24.2 | 49.6 | 2,027 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 208 萬 | — |
| 2023-04-06 | 警光路20號五樓之2 | 5 | 40.2 | 23.8 | 48.0 | 1,928 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2023-03-16 | 警光路20號九樓之3 | 9 | 37.9 | 22.6 | 48.4 | 1,833 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 188 萬 | — |
| 2023-03-13 | 警光路20號六樓之2 | 6 | 40.2 | 23.8 | 48.3 | 1,940 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2023-03-02 | 警光路20號九樓之1 | 9 | 40.9 | 24.2 | 51.1 | 2,089 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2023-03-01 | 警光路20號六樓之1 | 6 | 40.9 | 24.2 | 49.9 | 2,041 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2023-02-24 | 警光路20號三樓之1 | 3 | 40.9 | 24.2 | 48.7 | 1,989 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 176 萬 | — |
| 2023-02-23 | 警光路20號七樓之1 | 7 | 40.9 | 24.2 | 50.5 | 2,063 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2023-01-17 | 警光路20號七樓之3 | 7 | 37.9 | 22.6 | 48.0 | 1,818 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2023-01-13 | 警光路20號二樓之1 | 2 | 40.8 | 24.1 | 49.0 | 1,997 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2023-01-13 | 警光路20號五樓之1 | 5 | 40.9 | 24.2 | 49.6 | 2,026 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2023-01-11 | 警光路20號八樓之3 | 8 | 37.9 | 22.6 | 48.0 | 1,819 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 188 萬 | — |
| 2023-01-11 | 警光路20號七樓之2 | 7 | 40.2 | 23.8 | 48.8 | 1,960 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2023-01-10 | 警光路20號二樓之2 | 2 | 40.2 | 23.8 | 49.1 | 1,970 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |