冠安序耘是預售中的華廈（9 層），位在新竹市北區愛文街。預售已登錄 4 戶（解約 1 戶）、中位 59.0 萬/坪，去化率至少 17%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 民富段2343-0000、民富段2344-0000
- 社區代號：
民富段2343-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-06-02
- 建商（起造人）：
- 冠安建設有限公司
- 申報人：
- 冠安建設有限公司負責人：陳冠宇
- 層棟戶數：
- 24 戶
- 建照：
- (114)府都建字第00064號（2025-05-05）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1150501~1170430
- 使用分區：
- 第二種商業區
- 備查建案名稱：
- 冠安Nest巢｜新竹市愛文街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.75×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 4 戶
- 解約 1，中位 59.0 萬
- 去化率
- 17%
- 4 ÷ 24 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 4 戶的中位總價約 1,253 萬（不含車位）。自備 20% 約 251 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 38,061 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 114,184 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.75 倍，比中位高 75%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 4 戶、解約 1 戶；備查總戶數 24 戶，去化率至少 17%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 83 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1209 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 18 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 4 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 251 萬
- 貸款金額
- 1,002 萬
- 每月本息
- 38,061 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 368 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 114,184 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是北區中位的 1.75 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比北區中古貴 +75%
- 溢價超過 60%
- 對北區中古溢價 +75%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 24 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Amenities
周邊機能：83 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1209 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 18 家
- +10超市／量販 1 公里內 10 家（最近 221 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 5 處
- +10醫院 735 公尺（和平醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,209 | 新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 87 | 蝦皮店到店 | 18 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 221 | 全聯福利中心 | 10 | 1,000 |
| 公園 | 121 | 長和公園 | 1 | 500 |
| 國中小 | 334 | 民富國小 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 306 | 民富國小附設幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 182 | 北門市場 | 5 | 800 |
| 診所 | 667 | — | — | 500 |
| 醫院 | 735 | 和平醫院 | 7 | 2,000 |
| 圖書館 | 664 | 新竹市立圖書館 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,739 | 清華大學南大校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 5 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 24 戶，去化率至少 17%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 8F | 60.3 萬/坪1,278 萬・21.2 坪C-8F號 25/11/09 | ||
| 7F | 59.3 萬/坪1,258 萬・21.2 坪C-7F號 25/09/20 | ||
| 6F | 59.1 萬/坪1,258 萬・21.3 坪A-06F號 25/11/01 | 58.9 萬/坪1,248 萬・21.2 坪C-6F號 25/09/13 | |
| 2F | 56.6 萬/坪958 萬・16.9 坪B-2F號 26/03/04 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 1 | — |
| 2025 | — | — | 3 | 59.1 |