大樓27 層預售中北大路
春福大雋是預售中的大樓（27 層），位在新竹市北區北大路。預售已登錄 57 戶、中位 60.1 萬/坪，去化率至少 89%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 民富段2413-0000、民富段2413-0001、民富段2414-0000、民富段2415-0000、民富段2415-0001、民富段2416-0000、民富段2418-0000、民富段2419-0000
- 社區代號：
民富段2413-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-09-26
- 建商（起造人）：
- 大騰開發股份有限公司
- 申報人：
- 大騰開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 64 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00124號（2022-07-07）
- 自售期間：
- 1111001~1130331
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第二種商業區
- 備查建案名稱：
- 春福大雋｜新竹市北大路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.78×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 57 戶
- 解約 0，中位 60.1 萬
- 去化率
- 89%
- 57 ÷ 64 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 57 戶的中位總價約 3,053 萬（不含車位）。自備 20% 約 611 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 92,738 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 278,214 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.78 倍，比中位高 78%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 57 戶、解約 0 戶；備查總戶數 64 戶，去化率至少 89%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 83 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1036 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 19 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 57 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 611 萬
- 貸款金額
- 2,442 萬
- 每月本息
- 92,738 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 896 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 278,214 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區65 分（達門檻）
- 單價是北區中位的 1.78 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比北區中古貴 +78%
- 溢價超過 60%
惜售區40 分
- 五年換手率 0.0%／年（64 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
高風險區15 分
- 對北區中古溢價 +78%（≥ 60%）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 64 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：50 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +78%（> 60%）
- +12去化率至少 89%（57 ÷ 64 戶）
- +357 戶登錄沒有解約
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 大騰開發股份有限公司、共 64 戶
- +4周邊機能分數 83（≥ 70）
Amenities
周邊機能：83 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1036 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 19 家
- +10超市／量販 1 公里內 15 家（最近 213 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 5 處
- +10醫院 637 公尺（新中興醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,036 | 新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 44 | 全家便利商店 | 19 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 213 | 全聯福利中心 | 15 | 1,000 |
| 公園 | 93 | 長和公園 | 1 | 500 |
| 國中小 | 432 | 民富國小 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 431 | 民富國小附設幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 91 | 北門市場 | 5 | 800 |
| 診所 | 572 | — | — | 500 |
| 醫院 | 637 | 新中興醫院 | 7 | 2,000 |
| 圖書館 | 648 | 新竹市立圖書館 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,590 | 清華大學南大校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 57 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 64 戶，去化率至少 89%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A2 棟 | A3 棟 | A5 棟 | B1 棟 | B2 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 27F | 60.1 萬/坪4,346 萬・72.4 坪B1-27F號 24/06/26 | 60.4 萬/坪4,372 萬・72.4 坪B2-27F號 24/04/26 | ||||
| 26F | 60.1 萬/坪4,320 萬・71.8 坪B1-26F號 23/11/17 | 61.1 萬/坪4,389 萬・71.8 坪B2-26F號 24/05/07 | ||||
| 24F | 59.9 萬/坪4,300 萬・71.8 坪B1-24F號 24/07/08 | 60.0 萬/坪4,310 萬・71.8 坪B2-24F號 24/04/27 | ||||
| 23F | 59.6 萬/坪4,310 萬・72.4 坪B1-23F號 24/07/30 | 59.7 萬/坪4,320 萬・72.4 坪B2-23F號 24/04/23 | ||||
| 22F | 58.6 萬/坪4,210 萬・71.8 坪B1-22F號 24/01/18 | 59.4 萬/坪4,269 萬・71.8 坪B2-22F號 24/05/01 | ||||
| 21F | 58.6 萬/坪4,240 萬・72.4 坪B1-21F號 24/03/01 | 59.0 萬/坪4,272 萬・72.4 坪B2-21F號 24/07/15 | ||||
| 20F | 57.1 萬/坪4,105 萬・71.8 坪B1-20F號 23/01/05 | 58.6 萬/坪4,212 萬・71.8 坪B2-20F號 23/01/05 | ||||
| 19F | 56.3 萬/坪4,075 萬・72.4 坪B1-19F號 23/01/05 | 57.8 萬/坪4,178 萬・72.4 坪B2-19F號 23/11/05 | ||||
| 18F | 55.5 萬/坪3,989 萬・71.8 坪B1-18F號 23/01/08 | 57.5 萬/坪4,130 萬・71.8 坪B2-18F號 23/12/17 | ||||
| 17F | 55.3 萬/坪3,958 萬・71.6 坪B1-17F號 23/06/25 | 57.4 萬/坪4,110 萬・71.6 坪B2-17F號 24/07/15 | ||||
| 15F | 61.5 萬/坪2,585 萬・42.1 坪A1-15F號 23/04/15 | 60.1 萬/坪3,053 萬・50.8 坪A2-15F號 23/01/08 | 63.3 萬/坪2,660 萬・42.1 坪A3-15F號 23/06/01 | 61.6 萬/坪3,130 萬・50.8 坪A5-15F號 23/01/11 | ||
| 14F | 60.7 萬/坪2,552 萬・42.1 坪A1-14F號 23/02/10 | 60.2 萬/坪3,062 萬・50.8 坪A2-14F號 23/02/13 | 62.0 萬/坪2,606 萬・42.1 坪A3-14F號 23/04/15 | 60.8 萬/坪3,089 萬・50.8 坪A5-14F號 23/02/17 | ||
| 13F | 66.2 萬/坪2,786 萬・42.1 坪A1-13F號 24/01/20 | 64.8 萬/坪3,295 萬・50.8 坪A2-13F號 23/06/20 | 66.3 萬/坪2,788 萬・42.1 坪A3-13F號 24/03/23 | |||
| 12F | 65.2 萬/坪2,740 萬・42.1 坪A1-12F號 24/01/23 | 64.2 萬/坪3,265 萬・50.8 坪A2-12F號 23/06/26 | 66.1 萬/坪2,780 萬・42.1 坪A3-12F號 24/03/14 | |||
| 11F | 65.0 萬/坪2,735 萬・42.1 坪A1-11F號 23/10/28 | 64.1 萬/坪3,260 萬・50.8 坪A2-11F號 23/09/28 | 65.5 萬/坪2,753 萬・42.1 坪A3-11F號 23/11/23 | |||
| 10F | 65.0 萬/坪2,735 萬・42.1 坪A1-10F號 23/08/22 | 63.9 萬/坪3,250 萬・50.8 坪A2-10F號 23/12/14 | 65.5 萬/坪2,755 萬・42.1 坪A3-10F號 24/03/13 | 64.6 萬/坪3,283 萬・50.8 坪A5-10F號 23/08/11 | ||
| 9F | 58.5 萬/坪2,458 萬・42.1 坪A1-9F號 23/01/13 | 59.3 萬/坪3,013 萬・50.8 坪A2-9F號 23/03/05 | 60.7 萬/坪2,552 萬・42.1 坪A3-9F號 23/02/02 | 59.2 萬/坪3,008 萬・50.8 坪A5-9F號 23/02/03 | ||
| 8F | 58.1 萬/坪2,445 萬・42.1 坪A1-8F號 23/02/04 | 58.9 萬/坪2,997 萬・50.8 坪A2-8F號 23/01/17 | 62.2 萬/坪2,615 萬・42.1 坪A3-8F號 23/08/3060.4 萬/坪2,539 萬・42.1 坪A3-8F號 23/02/24 | 60.0 萬/坪3,048 萬・50.8 坪A5-8F號 23/04/12 | ||
| 7F | 58.6 萬/坪2,463 萬・42.1 坪A1-7F號 23/02/12 | 57.7 萬/坪2,931 萬・50.8 坪A2-7F號 23/01/04 | 59.1 萬/坪2,486 萬・42.1 坪A3-7F號 23/04/11 | 58.9 萬/坪2,995 萬・50.8 坪A5-7F號 23/05/09 | ||
| 6F | 58.5 萬/坪2,462 萬・42.1 坪A1-6F號 23/01/31 | 57.9 萬/坪2,942 萬・50.8 坪A2-6F號 23/03/17 | 60.4 萬/坪2,610 萬・43.2 坪A3-6F號 23/01/11 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 17 | 60.0 |
| 2023 | — | — | 40 | 60.1 |
Nearby
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資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：北區社區與建案。