鴻碩是預售中的大樓（14 層），位在新竹市北區西門街。預售已登錄 38 戶（解約 1 戶）、中位 62.1 萬/坪，去化率至少 97%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 聚吉段0027-0007
- 社區代號：
聚吉段0027-0007（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-06-13
- 建商（起造人）：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 申報人：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 39 戶
- 建照：
- (112)府都建字第00080號（2023-05-29）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120613~自完售止,自112年6月13日起，全案銷售完畢
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 鴻碩｜新竹市西門街272巷旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.84×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 38 戶
- 解約 1，中位 62.1 萬
- 去化率
- 97%
- 38 ÷ 39 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 38 戶的中位總價約 2,305 萬（不含車位）。自備 20% 約 461 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 70,017 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 210,051 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.84 倍，比中位高 84%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 38 戶、解約 1 戶；備查總戶數 39 戶，去化率至少 97%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 88 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1249 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 10 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 38 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 461 萬
- 貸款金額
- 1,844 萬
- 每月本息
- 70,017 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 677 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 210,051 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是北區中位的 1.84 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比北區中古貴 +84%
- 溢價超過 60%
- 五年換手率 0.0%／年（39 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 對北區中古溢價 +84%（≥ 60%）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 39 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：42 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +84%（> 60%）
- +12去化率至少 97%（38 ÷ 39 戶）
- -5解約率 2.6%（1 戶）
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鴻柏建設股份有限公司、共 39 戶
- +4周邊機能分數 88（≥ 70）
Amenities
周邊機能：88 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1249 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 10 家
- +10超市／量販 1 公里內 16 家（最近 276 公尺）
- +10公園 500 公尺內 6 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5幼兒園 500 公尺內 2 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5診所 500 公尺內 3 家
- +10醫院 435 公尺（新中興醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,249 | 新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 196 | 萊爾富 | 10 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 276 | 美廉社 | 16 | 1,000 |
| 公園 | 134 | 天公壇公園 | 6 | 500 |
| 國中小 | 163 | 國立清華大學附設實驗國民小學 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 400 | 南瓜田幼兒園 | 2 | 500 |
| 傳統市場 | 754 | 西門市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 399 | 黃建群牙醫 | 3 | 500 |
| 醫院 | 435 | 新中興醫院 | 6 | 2,000 |
| 圖書館 | 836 | 清華大學南大校區圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 864 | 清華大學南大校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 39 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 39 戶，去化率至少 97%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 14F | 67.4 萬/坪2,490 萬・37 坪A-14號 25/04/06 | 64.6 萬/坪2,470 萬・38.2 坪B-14號 24/02/03 | 66.3 萬/坪2,440 萬・36.8 坪C-14號 26/04/27 |
| 13F | 64.4 萬/坪2,378 萬・37 坪A-13號 23/08/06 | 67.0 萬/坪2,560 萬・38.2 坪B-13號 25/03/06 | 63.9 萬/坪2,350 萬・36.8 坪C-13號 24/02/03 |
| 12F | 63.4 萬/坪2,342 萬・37 坪A-12號 23/07/13 | 63.9 萬/坪2,442 萬・38.2 坪B-12號 23/07/13 | 62.5 萬/坪2,298 萬・36.8 坪C-12號 23/07/13 |
| 11F | 62.6 萬/坪2,314 萬・37 坪A-11號 23/07/09 | 64.0 萬/坪2,448 萬・38.2 坪B-11號 24/02/03 | 62.9 萬/坪2,315 萬・36.8 坪C-11號 23/12/06 |
| 10F | 62.1 萬/坪2,295 萬・37 坪A-10號 23/06/29 | 63.8 萬/坪2,437 萬・38.2 坪B-10號 24/02/16 | 61.2 萬/坪2,252 萬・36.8 坪C-10號 23/08/05 |
| 9F | 62.2 萬/坪2,298 萬・37 坪A-9號 23/07/29 | 63.6 萬/坪2,430 萬・38.2 坪B-9號 24/01/22 | 61.2 萬/坪2,250 萬・36.8 坪C-9號 23/10/14 |
| 8F | 61.7 萬/坪2,280 萬・37 坪A-8號 23/10/07 | 66.2 萬/坪2,530 萬・38.2 坪B-8號 25/02/2364.1 萬/坪2,450 萬・38.2 坪B-8號 23/11/24 | 60.8 萬/坪2,237 萬・36.8 坪C-8號 23/09/28 |
| 7F | 59.8 萬/坪2,210 萬・37 坪A-7號 23/09/02 | 60.8 萬/坪2,325 萬・38.2 坪B-7號 23/09/19 | 58.9 萬/坪2,167 萬・36.8 坪C-7號 23/09/23 |
| 6F | 59.7 萬/坪2,206 萬・37 坪A-6號 23/08/03 | 60.7 萬/坪2,320 萬・38.2 坪B-6號 23/08/10 | 58.4 萬/坪2,150 萬・36.8 坪C-6號 23/09/23 |
| 5F | 60.3 萬/坪2,305 萬・38.2 坪B-5號 23/06/30 | 57.7 萬/坪2,122 萬・36.8 坪C-5號 23/07/21 | |
| 4F | 58.7 萬/坪2,170 萬・37 坪A-4號 23/11/20 | 60.3 萬/坪2,305 萬・38.2 坪B-4號 23/12/17 | 57.4 萬/坪2,112 萬・36.8 坪C-4號 24/01/04 |
| 3F | 58.0 萬/坪2,142 萬・37 坪A-3號 23/07/30 | 59.7 萬/坪2,280 萬・38.2 坪B-3號 23/08/21 | 57.3 萬/坪2,110 萬・36.8 坪C-3號 23/12/30 |
| 2F | 62.9 萬/坪2,324 萬・37 坪A-2號 23/11/09 | 62.5 萬/坪2,390 萬・38.2 坪B-2號 23/08/12 | 62.5 萬/坪2,300 萬・36.8 坪C-2號 25/06/27 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 1 | — |
| 2025 | — | — | 4 | 66.6 |
| 2024 | — | — | 6 | 63.8 |
| 2023 | — | — | 27 | 60.8 |