鴻序是預售中的大樓（14 層），位在新竹市東區中華路一段。預售已登錄 11 戶、中位 66.8 萬/坪，去化率至少 21%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 中華段0020-0000、中華段0021-0000、中華段0022-0000、中華段0023-0000、中華段0024-0000、中華段0025-0000、中華段0027-0000
- 社區代號：
中華段0020-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-04-07
- 建商（起造人）：
- 鴻?建設股份有限公司
- 申報人：
- 鴻?建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 52 戶
- 建照：
- (114)府都建字第00044號（2025-03-28）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1140407~自完售止,自中華民國114.04.07起?全案銷售完畢
- 使用分區：
- 科技商務區
- 備查建案名稱：
- 鴻序｜新竹市中華路一段
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.44×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 11 戶
- 解約 0，中位 66.8 萬
- 去化率
- 21%
- 11 ÷ 52 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 11 戶的中位總價約 2,702 萬（不含車位）。自備 20% 約 540 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 82,076 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 246,228 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.44 倍，比中位高 44%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 11 戶、解約 0 戶；備查總戶數 52 戶，去化率至少 21%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 80 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 582 公尺（北新竹）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 11 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 540 萬
- 貸款金額
- 2,162 萬
- 每月本息
- 82,076 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 793 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 246,228 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.44 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比東區中古貴 +44%
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 52 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：27 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +44%（35–60%）
- 0去化率至少 21%（11 ÷ 52 戶）
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鴻?建設股份有限公司、共 52 戶
- +4周邊機能分數 80（≥ 70）
Amenities
周邊機能：80 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 582 公尺（北新竹）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 717 公尺）
- +10公園 500 公尺內 3 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +10醫院 930 公尺（新竹台大分院新竹醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（陽明交大博愛校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 582 | 北新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 370 | 全家便利商店 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 717 | 新竹文創館 (施工中) | 3 | 1,000 |
| 公園 | 206 | — | 3 | 500 |
| 國中小 | 527 | 國立新竹高級工業職業學校 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 446 | 史丹佛幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,059 | 新竹市果菜批發市場 | — | 800 |
| 診所 | 1,110 | 彥靚診所 | — | 500 |
| 醫院 | 930 | 新竹台大分院新竹醫院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 833 | 三民國中圖書室 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,739 | 陽明交大博愛校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 11 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 52 戶，去化率至少 21%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|
| 12F | 66.9 萬/坪2,725 萬・40.8 坪A棟12號 25/11/16 | 66.8 萬/坪2,702 萬・40.5 坪B棟12號 25/10/08 | 66.7 萬/坪2,439 萬・36.6 坪D棟12號 25/10/06 |
| 11F | 68.6 萬/坪2,794 萬・40.8 坪A棟11號 26/01/01 | 68.5 萬/坪2,771 萬・40.5 坪B棟11號 26/03/07 | 64.9 萬/坪2,374 萬・36.6 坪D棟11號 26/01/21 |
| 10F | 68.0 萬/坪2,772 萬・40.8 坪A棟10號 26/03/14 | 66.2 萬/坪2,678 萬・40.5 坪B棟10號 25/10/16 | 64.8 萬/坪2,370 萬・36.6 坪D棟10號 26/03/07 |
| 9F | 66.0 萬/坪2,688 萬・40.8 坪A棟9號 25/10/06 | 67.3 萬/坪2,724 萬・40.5 坪B棟09號 26/02/07 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 6 | 67.7 |
| 2025 | — | — | 5 | 66.7 |