別名／建案名：明湖路1008巷50號
樂澤居是 2023 年完工的華廈（5 層），位在新竹市東區明湖路。實價登錄以來中古成交 13 件、中位 28.6 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 12 戶、中位 27.9 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 明湖路1008巷50號
- 地號：
- 南湖段0488-0001
- 社區代號：
南湖段0488-0001（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-04-20
- 建商（起造人）：
- 運宥辰開發股份有限公司
- 申報人：
- 運宥辰開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 12 戶
- 建照：
- (110)府都建字第00184號（2021-08-03）
- 自售期間：
- 1110301~1111231
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 山坡地保育區丙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 樂澤居｜新竹市明湖路1008巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 13 件
- 中位 28.6 萬/坪
- 相對本區
- 0.62×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 12 戶
- 解約 0，中位 27.9 萬
- 去化率
- 100%
- 12 ÷ 12 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 12 戶的中位總價約 993 萬（不含車位）。自備 20% 約 199 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 30,163 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 90,490 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 13 件、中位 28.6 萬/坪。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 0.62 倍，比中位低 38%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 12 戶、解約 0 戶；備查總戶數 12 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 55 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 3 家；超市／量販 1 公里內 2 家（最近 201 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 12 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 199 萬
- 貸款金額
- 794 萬
- 每月本息
- 30,163 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 291 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 90,490 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 12 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.7 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 3 年
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：61 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -40%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（12 ÷ 12 戶）
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 運宥辰開發股份有限公司、共 12 戶
- +8交屋後中古中位 28.6 萬/坪，較預售 +2.5%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 55
Amenities
周邊機能：55 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 3 家
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 201 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 158 | 7-Eleven | 3 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 201 | 美廉社 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 125 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 268 | 青草湖國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 280 | 青草湖國小附設幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 224 | 青草湖週三夜市 | 1 | 800 |
| 診所 | 1,833 | 寶山鄉衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,616 | 寶山鄉立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,519 | 中華大學 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 12 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 12 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 5F | 30.1 萬/坪1,098 萬・36.5 坪A棟5F號 22/05/19 | 30.2 萬/坪1,098 萬・36.4 坪B棟5F號 22/05/07 | 32.5 萬/坪988 萬・30.4 坪C棟5F號 22/05/07 |
| 4F | 27.2 萬/坪998 萬・36.7 坪A棟4F號 22/05/06 | 27.2 萬/坪998 萬・36.6 坪B棟4F號 22/05/06 | 28.9 萬/坪918 萬・31.8 坪C棟4F號 22/05/06 |
| 3F | 27.2 萬/坪998 萬・36.7 坪A棟3F號 22/05/10 | 27.2 萬/坪998 萬・36.6 坪B棟3F號 22/05/10 | 28.9 萬/坪918 萬・31.8 坪C棟3F號 22/05/08 |
| 2F | 26.1 萬/坪958 萬・36.7 坪A棟2F號 22/05/07 | 26.2 萬/坪958 萬・36.6 坪B棟2F號 22/05/06 | 28.6 萬/坪908 萬・31.8 坪C棟2F號 22/05/07 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2 | — | — | — |
| 2022 | 11 | 27.2 | 12 | 27.9 |
Transactions
中古成交史
13 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023-07-19 | 明湖路1008巷50號二樓之2 | 2 | 30.8 | 23.2 | 37.9估 | 1,168 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 110 萬（估） | 0 |
| 2023-05-06 | 明湖路1008巷50號四樓之3 | 4 | 31.8 | 20.0 | 28.9 | 918 | 3房2廳2衛 | — | 0 |
| 2022-05-19 | 明湖路1008巷50號五樓之1 | 5 | 36.4 | 23.2 | 30.2 | 1,098 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-05-10 | 明湖路1008巷50號三樓之1 | 3 | 36.6 | 23.2 | 27.2 | 998 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-05-10 | 明湖路1008巷50號三樓之2 | 3 | 36.7 | 23.2 | 27.2 | 998 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-05-08 | 明湖路1008巷50號三樓之3 | 3 | 31.8 | 20.0 | 28.9 | 918 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-05-07 | 明湖路1008巷50號二樓之1 | 2 | 36.6 | 23.2 | 26.1 | 958 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-05-07 | 明湖路1008巷50號五樓之2 | 5 | 36.5 | 23.2 | 30.1 | 1,098 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-05-07 | 明湖路1008巷50號二樓之3 | 2 | 31.8 | 20.0 | 28.6 | 908 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-05-07 | 明湖路1008巷50號五樓之3 | 5 | 30.4 | 18.9 | 32.5 | 988 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-05-06 | 明湖路1008巷50號四樓之2 | 4 | 36.7 | 23.2 | 27.2 | 998 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-05-06 | 明湖路1008巷50號二樓之2 | 2 | 36.7 | 23.2 | 26.1 | 958 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-05-06 | 明湖路1008巷50號四樓之1 | 4 | 36.6 | 23.2 | 27.2 | 998 | 3房2廳2衛 | — | — |