大樓14 層2025 年完工有電梯有管理組織龍山西路
別名／建案名：龍山西路6號、龍山西路2號、龍山西路8號
邑品軒是 2025 年完工的大樓（14 層），位在新竹市東區龍山西路。實價登錄以來中古成交 34 件、中位 54.9 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 34 戶、中位 55.8 萬/坪，去化率至少 85%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 龍山西路6號、龍山西路2號、龍山西路8號
- 地號：
- 國道段1042-0000
- 社區代號：
國道段1042-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-07-14
- 建商（起造人）：
- 睿軒開發股份有限公司
- 申報人：
- 睿軒開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 40 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00111號（2022-06-23）
- 自售期間：
- 1110912~委託銷售戶數銷售完畢
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第二種商業區
- 備查建案名稱：
- 邑品軒｜新竹市龍山西路
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 34 件
- 中位 54.9 萬/坪
- 相對本區
- 1.18×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 34 戶
- 解約 0，中位 55.8 萬
- 去化率
- 85%
- 34 ÷ 40 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 34 戶的中位總價約 2,244 萬（不含車位）。自備 20% 約 449 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 68,164 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 204,492 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 34 件、中位 54.9 萬/坪。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.18 倍，比中位高 18%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 27.5% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.09 倍，不到五年平均的七成；東區整體是 0.44 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 34 戶、解約 0 戶；備查總戶數 40 戶，去化率至少 85%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 78 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1110 公尺（新莊）；超商 500 公尺內 8 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 34 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 449 萬
- 貸款金額
- 1,795 萬
- 每月本息
- 68,164 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 659 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 204,492 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區45 分
- 單價是東區中位的 1.18 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- 27.5%/年
- 40 戶
- 量／五年均
- 0.09×
- 五年平均每年 11.0 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：60 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +20%（15–35%）
- +12去化率至少 85%（34 ÷ 40 戶）
- +334 戶登錄沒有解約
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 睿軒開發股份有限公司、共 40 戶
- +8交屋後中古中位 54.9 萬/坪，較預售 -1.6%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 78（≥ 70）
Amenities
周邊機能：78 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1110 公尺（新莊）
- +15超商 500 公尺內 8 家
- +10超市／量販 1 公里內 8 家（最近 124 公尺）
- +10公園 500 公尺內 3 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5幼兒園 500 公尺內 2 所
- +10醫院 1161 公尺（新竹市立馬偕兒童醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（中華信義神學院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,110 | 新莊 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 152 | 全家便利商店 | 8 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 124 | 全聯福利中心 | 8 | 1,000 |
| 公園 | 190 | — | 3 | 500 |
| 國中小 | 321 | 關埔國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 319 | 紐約國際幼兒園 | 2 | 500 |
| 傳統市場 | 1,399 | 關東市場 | — | 800 |
| 診所 | 218 | 遠見眼科 | 1 | 500 |
| 醫院 | 1,161 | 新竹市立馬偕兒童醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 893 | 新竹市圖書館 龍山分館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 816 | 中華信義神學院 | 3 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 34 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 40 戶，去化率至少 85%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 13F | 56.2 萬/坪2,159 萬・38.4 坪A棟13號 22/09/21 | 59.8 萬/坪2,400 萬・40.1 坪B棟13號 23/01/28 | 55.9 萬/坪2,400 萬・42.9 坪C棟13號 22/10/03 |
| 12F | 56.2 萬/坪2,159 萬・38.4 坪A棟12號 22/09/21 | 55.8 萬/坪2,240 萬・40.1 坪B棟12號 22/10/03 | 60.0 萬/坪2,576 萬・42.9 坪C棟12號 23/01/28 |
| 11F | 55.8 萬/坪2,142 萬・38.4 坪A棟11號 22/09/26 | 59.5 萬/坪2,388 萬・40.1 坪B棟11號 23/01/28 | 55.9 萬/坪2,398 萬・42.9 坪C棟11號 22/09/30 |
| 10F | 59.7 萬/坪2,292 萬・38.4 坪A棟10號 23/01/23 | 56.2 萬/坪2,256 萬・40.1 坪B棟10號 22/09/21 | 56.1 萬/坪2,407 萬・42.9 坪C棟10號 22/09/25 |
| 9F | 55.8 萬/坪2,143 萬・38.4 坪A棟9號 22/09/21 | 56.0 萬/坪2,247 萬・40.1 坪B棟9號 22/09/24 | 55.6 萬/坪2,386 萬・42.9 坪C棟9號 22/09/27 |
| 8F | 55.5 萬/坪2,132 萬・38.4 坪A棟8號 22/10/05 | 55.1 萬/坪2,210 萬・40.1 坪B棟8號 22/09/23 | 54.1 萬/坪2,320 萬・42.9 坪C棟8號 22/09/25 |
| 7F | 54.5 萬/坪2,093 萬・38.4 坪A棟7號 22/09/21 | 55.3 萬/坪2,220 萬・40.1 坪B棟7號 23/01/28 | 55.9 萬/坪2,399 萬・42.9 坪C棟7號 22/09/27 |
| 6F | 56.0 萬/坪2,150 萬・38.4 坪A棟6號 22/09/22 | 55.6 萬/坪2,231 萬・40.1 坪B棟6號 22/10/16 | 55.0 萬/坪2,361 萬・42.9 坪C棟6號 22/09/25 |
| 5F | 56.8 萬/坪2,180 萬・38.4 坪A棟5號 22/09/30 | 54.0 萬/坪2,167 萬・40.1 坪B棟5號 22/09/25 | 54.8 萬/坪2,350 萬・42.9 坪C棟5號 22/10/26 |
| 4F | 49.5 萬/坪1,900 萬・38.4 坪A棟4號 22/09/30 | 53.7 萬/坪2,155 萬・40.1 坪B棟4號 22/09/21 | 54.1 萬/坪2,320 萬・42.9 坪C棟4號 22/10/08 |
| 3F | 56.5 萬/坪2,171 萬・38.4 坪A棟3號 22/09/21 | 52.6 萬/坪2,110 萬・40.1 坪B棟3號 23/02/10 | 54.5 萬/坪2,340 萬・42.9 坪C棟3號 23/01/28 |
| 2F | 52.8 萬/坪2,750 萬・52.1 坪C棟2號 24/04/18 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2024 | — | — | 1 | — |
| 2023 | 7 | 58.7 | 7 | 59.5 |
| 2022 | 26 | 54.8 | 26 | 55.8 |
Transactions
中古成交史
34 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-01-06 | 龍山西路6號四樓 | 4 | 39.1 | 24.1 | 55.6估 | 2,172 | 3房2廳2衛 | 升降平面 約 215 萬（估） | 1 |
| 2023-02-10 | 龍山西路2號三樓 | 3 | 40.7 | 22.8 | 51.8 | 2,110 | 3房2廳2衛 | 升降平面 160 萬 | — |
| 2023-01-28 | 龍山西路2號十一樓 | 11 | 40.7 | 22.8 | 58.7 | 2,388 | 3房2廳2衛 | 升降平面 160 萬 | — |
| 2023-01-28 | 龍山西路8號三樓 | 3 | 43.6 | 25.0 | 53.6 | 2,340 | 4房2廳2衛 | 升降平面 160 萬 | — |
| 2023-01-28 | 龍山西路8號十二樓 | 12 | 43.6 | 25.0 | 59.0 | 2,576 | 4房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2023-01-28 | 龍山西路2號七樓 | 7 | 40.7 | 22.8 | 54.5 | 2,220 | 3房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2023-01-28 | 龍山西路2號十三樓 | 13 | 40.7 | 22.8 | 59.0 | 2,400 | 3房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2023-01-23 | 龍山西路6號十樓 | 10 | 39.1 | 24.1 | 58.7 | 2,292 | 3房2廳2衛 | 升降平面 160 萬 | — |
| 2022-10-26 | 龍山西路8號五樓 | 5 | 43.6 | 25.0 | 53.9 | 2,350 | 4房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2022-10-16 | 龍山西路2號六樓 | 6 | 40.7 | 22.8 | 54.8 | 2,231 | 3房2廳2衛 | 升降平面 160 萬 | — |
| 2022-10-08 | 龍山西路8號四樓 | 4 | 43.6 | 25.0 | 53.2 | 2,320 | 4房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2022-10-05 | 龍山西路6號八樓 | 8 | 39.1 | 24.1 | 54.6 | 2,132 | 3房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2022-10-03 | 龍山西路8號十三樓 | 13 | 43.6 | 25.0 | 55.0 | 2,400 | 4房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2022-10-03 | 龍山西路2號十二樓 | 12 | 40.7 | 22.8 | 55.0 | 2,240 | 3房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2022-09-30 | 龍山西路6號四樓 | 4 | 39.1 | 24.1 | 48.6 | 1,900 | 3房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2022-09-30 | 龍山西路8號十一樓 | 11 | 43.6 | 25.0 | 55.0 | 2,398 | 4房2廳2衛 | 升降平面 240 萬 | — |
| 2022-09-30 | 龍山西路6號五樓 | 5 | 39.1 | 24.1 | 55.8 | 2,180 | 3房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2022-09-27 | 龍山西路8號七樓 | 7 | 43.6 | 25.0 | 55.0 | 2,399 | 4房2廳2衛 | 升降平面 240 萬 | — |
| 2022-09-27 | 龍山西路8號九樓 | 9 | 43.6 | 25.0 | 54.7 | 2,386 | 4房2廳2衛 | 升降平面 240 萬 | — |
| 2022-09-26 | 龍山西路6號十一樓 | 11 | 39.1 | 24.1 | 54.8 | 2,142 | 3房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2022-09-25 | 龍山西路8號六樓 | 6 | 43.6 | 25.0 | 54.1 | 2,361 | 4房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2022-09-25 | 龍山西路2號五樓 | 5 | 40.7 | 22.8 | 53.2 | 2,167 | 3房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2022-09-25 | 龍山西路8號八樓 | 8 | 43.6 | 25.0 | 53.2 | 2,320 | 4房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2022-09-25 | 龍山西路8號十樓 | 10 | 43.6 | 25.0 | 55.2 | 2,407 | 4房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2022-09-24 | 龍山西路2號九樓 | 9 | 40.7 | 22.8 | 55.2 | 2,247 | 3房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2022-09-23 | 龍山西路2號八樓 | 8 | 40.7 | 22.8 | 54.3 | 2,210 | 3房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2022-09-22 | 龍山西路6號六樓 | 6 | 39.1 | 24.1 | 55.0 | 2,150 | 3房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2022-09-21 | 龍山西路6號三樓 | 3 | 39.1 | 24.1 | 55.6 | 2,171 | 3房2廳2衛 | 升降平面 160 萬 | — |
| 2022-09-21 | 龍山西路6號七樓 | 7 | 39.1 | 24.1 | 53.6 | 2,093 | 3房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2022-09-21 | 龍山西路6號十二樓 | 12 | 39.1 | 24.1 | 55.3 | 2,159 | 3房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2022-09-21 | 龍山西路2號十樓 | 10 | 40.7 | 22.8 | 55.4 | 2,256 | 3房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2022-09-21 | 龍山西路6號九樓 | 9 | 39.1 | 24.1 | 54.9 | 2,143 | 3房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2022-09-21 | 龍山西路6號十三樓 | 13 | 39.1 | 24.1 | 55.3 | 2,159 | 3房2廳2衛 | 升降平面 180 萬 | — |
| 2022-09-21 | 龍山西路2號四樓 | 4 | 40.7 | 22.8 | 53.0 | 2,155 | 3房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：東區社區與建案。