大樓20 層預售中中山路
鑲湧是預售中的大樓（20 層），位在新竹市香山區中山路。預售已登錄 67 戶、中位 57.7 萬/坪，去化率至少 74%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 和平段0887-0004、和平段0887-0005、和平段0889-0000、和平段0889-0004、和平段0890-0001、和平段0890-0002、和平段1144-0000、和平段1145-0000 等 17 筆
- 社區代號：
和平段0887-0004（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-08-13
- 建商（起造人）：
- 禾逸開發股份有限公司
- 申報人：
- 禾逸開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 91 戶
- 建照：
- (114)府都建字第00098號（2025-07-03）
- 自售期間：
- 114年8月11日至完銷
- 代銷期間：
- 114年8月11日至完銷
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 鑲湧｜新竹市中山路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.94×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 67 戶
- 解約 0，中位 57.7 萬
- 去化率
- 74%
- 67 ÷ 91 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 67 戶的中位總價約 1,973 萬（不含車位）。自備 20% 約 395 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 59,932 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 179,796 元。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 1.94 倍，比中位高 94%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 67 戶、解約 0 戶；備查總戶數 91 戶，去化率至少 74%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 73 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1623 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 12 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 67 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 395 萬
- 貸款金額
- 1,578 萬
- 每月本息
- 59,932 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 579 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 179,796 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區65 分（達門檻）
- 單價是香山區中位的 1.94 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比香山區中古貴 +94%
- 溢價超過 60%
高風險區15 分
- 對香山區中古溢價 +94%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 91 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 香山區中位 18 年
Score
建案評分：54 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +94%（> 60%）
- +12去化率至少 74%（67 ÷ 91 戶）
- +367 戶登錄沒有解約
- +4近兩季登錄 35 戶，比前兩季（25）多三成以上
- +6香山區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 禾逸開發股份有限公司、共 91 戶
- +4周邊機能分數 73（≥ 70）
Amenities
周邊機能：73 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1623 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 12 家
- +10超市／量販 1 公里內 13 家（最近 141 公尺）
- +10公園 500 公尺內 7 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +10醫院 796 公尺（新中興醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,623 | 新竹 | — | 1,500 |
| 超商 | 21 | 全家便利商店 | 12 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 141 | 新竹市農會農民直銷站 | 13 | 1,000 |
| 公園 | 154 | 台溪親子公園 | 7 | 500 |
| 國中小 | 526 | 國立清華大學附設實驗國民小學 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 624 | 西門國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,114 | 西門市場 | — | 800 |
| 診所 | 693 | 黃建群牙醫 | — | 500 |
| 醫院 | 796 | 新中興醫院 | 5 | 2,000 |
| 圖書館 | 861 | — | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,053 | 清華大學南大校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 67 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 91 戶，去化率至少 74%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 |
|---|---|---|---|---|---|
| 20F | 60.2 萬/坪2,327 萬・38.7 坪C棟20號 26/02/24 | 61.6 萬/坪1,745 萬・28.3 坪E棟20號 26/04/26 | |||
| 19F | 60.8 萬/坪2,350 萬・38.7 坪C棟19號 26/05/31 | 61.2 萬/坪1,735 萬・28.3 坪E棟19號 26/04/27 | |||
| 18F | 60.3 萬/坪2,330 萬・38.7 坪C棟18號 26/05/13 | 61.2 萬/坪1,735 萬・28.3 坪E棟18號 26/01/31 | |||
| 17F | 59.9 萬/坪2,315 萬・38.7 坪C棟17號 26/05/09 | 60.7 萬/坪1,720 萬・28.3 坪E棟17號 26/02/12 | |||
| 16F | 61.4 萬/坪1,608 萬・26.2 坪B棟16號 26/08/05 | 59.5 萬/坪2,302 萬・38.7 坪C棟16號 26/05/09 | 60.3 萬/坪1,710 萬・28.3 坪E棟16號 25/12/10 | ||
| 15F | 60.2 萬/坪2,102 萬・34.9 坪A棟15號 26/05/23 | 60.9 萬/坪1,595 萬・26.2 坪B棟15號 26/08/03 | 58.8 萬/坪2,275 萬・38.7 坪C棟15號 26/04/30 | 60.1 萬/坪1,703 萬・28.3 坪E棟15號 25/11/29 | |
| 14F | 58.7 萬/坪2,050 萬・34.9 坪A棟14號 26/08/03 | 59.1 萬/坪1,548 萬・26.2 坪B棟14號 26/02/11 | 57.7 萬/坪2,230 萬・38.7 坪C棟14號 26/05/11 | 57.3 萬/坪2,095 萬・36.6 坪D棟14號 26/06/20 | 58.4 萬/坪1,655 萬・28.3 坪E棟14號 25/12/17 |
| 13F | 60.0 萬/坪1,571 萬・26.2 坪B棟13號 26/07/13 | 59.1 萬/坪1,675 萬・28.3 坪E棟13號 25/12/03 | |||
| 12F | 58.8 萬/坪2,055 萬・34.9 坪A棟12號 26/07/13 | 59.8 萬/坪1,565 萬・26.2 坪B棟12號 26/07/25 | 57.5 萬/坪2,225 萬・38.7 坪C棟12號 26/03/02 | 57.3 萬/坪2,095 萬・36.6 坪D棟12號 26/01/11 | 58.8 萬/坪1,665 萬・28.3 坪E棟12號 25/12/10 |
| 11F | 59.4 萬/坪1,555 萬・26.2 坪B棟11號 26/04/28 | 57.2 萬/坪2,210 萬・38.7 坪C棟11號 26/01/05 | 56.9 萬/坪2,080 萬・36.6 坪D棟11號 25/12/10 | 58.1 萬/坪1,647 萬・28.3 坪E棟11號 25/12/02 | |
| 10F | 57.9 萬/坪2,023 萬・34.9 坪A棟10號 26/04/19 | 58.9 萬/坪1,543 萬・26.2 坪B棟10號 26/05/31 | 56.9 萬/坪2,201 萬・38.7 坪C棟10號 25/12/20 | 56.5 萬/坪2,065 萬・36.6 坪D棟10號 25/11/29 | 58.0 萬/坪1,645 萬・28.3 坪E棟10號 25/11/30 |
| 9F | 57.4 萬/坪2,007 萬・34.9 坪A棟9號 25/12/14 | 58.2 萬/坪1,524 萬・26.2 坪B棟09號 26/04/07 | 56.5 萬/坪2,185 萬・38.7 坪C棟09號 26/04/09 | 56.2 萬/坪2,055 萬・36.6 坪D棟9號 26/03/14 | 57.7 萬/坪1,635 萬・28.3 坪E棟9號 26/02/03 |
| 8F | 57.4 萬/坪2,005 萬・34.9 坪A棟8號 25/12/07 | 58.1 萬/坪1,520 萬・26.2 坪B棟8號 26/01/07 | 55.5 萬/坪2,145 萬・38.7 坪C棟8號 25/11/30 | 56.1 萬/坪2,050 萬・36.6 坪D棟8號 26/03/14 | 57.2 萬/坪1,620 萬・28.3 坪E棟8號 25/12/14 |
| 7F | 57.0 萬/坪1,990 萬・34.9 坪A棟7號 25/12/02 | 57.7 萬/坪1,510 萬・26.2 坪B棟7號 26/01/26 | 55.0 萬/坪2,128 萬・38.7 坪C棟7號 25/12/05 | 55.9 萬/坪2,045 萬・36.6 坪D棟7號 25/12/07 | 57.0 萬/坪1,615 萬・28.3 坪E棟7號 25/12/10 |
| 6F | 55.1 萬/坪1,925 萬・34.9 坪A棟06號 26/04/13 | 56.7 萬/坪1,483 萬・26.2 坪B棟6號 25/12/18 | 54.2 萬/坪2,097 萬・38.7 坪C棟6號 25/11/29 | 54.0 萬/坪1,973 萬・36.6 坪D棟6號 26/03/17 | |
| 5F | 56.0 萬/坪1,465 萬・26.2 坪B棟5號 26/01/09 | 53.9 萬/坪2,085 萬・38.7 坪C棟5號 25/12/21 | 53.9 萬/坪1,970 萬・36.6 坪D棟05號 26/06/07 | 55.0 萬/坪1,560 萬・28.3 坪E棟5號 25/12/07 | |
| 4F | 55.0 萬/坪1,440 萬・26.2 坪B棟4號 25/12/19 | 52.9 萬/坪2,045 萬・38.7 坪C棟4號 25/12/29 | 52.6 萬/坪1,925 萬・36.6 坪D棟4號 26/01/29 | 54.0 萬/坪1,530 萬・28.3 坪E棟4號 26/01/29 | |
| 3F | 57.3 萬/坪2,003 萬・34.9 坪A棟03號 26/07/27 | 57.8 萬/坪1,513 萬・26.2 坪B棟3號 25/11/30 | 55.0 萬/坪2,126 萬・38.7 坪C棟03號 26/06/12 | 54.2 萬/坪1,980 萬・36.6 坪D棟03號 26/04/20 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 42 | 58.1 |
| 2025 | — | — | 25 | 57.0 |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：香山區社區與建案。