上廣樂No.12是預售中的透天（4 層），位在新竹市北區聯興路。預售已登錄 7 戶、中位 28.5 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 南華段0538-0000、南華段0538-0001、南華段0538-0002、南華段0538-0003、南華段0538-0004
- 社區代號：
南華段0538-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-02-09
- 建商（起造人）：
- 上廣開發建設有限公司
- 申報人：
- 上廣開發建設有限公司
- 層棟戶數：
- 5 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00010號（2022-01-12）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110209~1120209
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 上廣樂NO.12｜新竹市聯興路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.85×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 7 戶
- 解約 0，中位 28.5 萬
- 去化率
- 100%
- 7 ÷ 5 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 7 戶的中位總價約 2,000 萬（不含車位）。自備 20% 約 400 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 60,752 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 182,256 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 0.85 倍，比中位低 15%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 7 戶、解約 0 戶；備查總戶數 5 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 63 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1810 公尺（槺榔驛）；超商 500 公尺內 5 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 7 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 400 萬
- 貸款金額
- 1,600 萬
- 每月本息
- 60,752 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 587 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 182,256 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
五種訊號的計分都是 0：這個社區的單價、換手、持有與去化都落在重點區社區的中段。
- 五年換手率
- —
- 5 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Amenities
周邊機能：63 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1810 公尺（槺榔驛）
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 381 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,810 | 槺榔驛 | — | 1,500 |
| 超商 | 163 | 7-Eleven | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 381 | 美廉社 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 151 | 蟹仔埔公園 | 4 | 500 |
| 國中小 | 152 | 南華國中 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 1,270 | 南寮國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 643 | 竹風漁市 | 1 | 800 |
| 診所 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 753 | 新竹市立圖書館南寮分館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 7 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 5 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 未標樓層 | 29.0 萬/坪2,200 萬・75.9 坪A棟2號 22/12/0627.1 萬/坪2,100 萬・77.5 坪A棟1號 22/06/1728.5 萬/坪2,200 萬・77.2 坪A棟2號 22/03/1528.9 萬/坪1,850 萬・64.1 坪B棟2號 22/03/1128.9 萬/坪1,850 萬・64.1 坪B棟1號 22/03/0725.8 萬/坪2,000 萬・77.5 坪A棟1號 22/02/2628.1 萬/坪1,800 萬・64.1 坪B棟3號 22/02/26 | |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | — | — | 7 | 28.5 |
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