凱歌莊園是預售中的透天（4 層），位在新竹市北區吉羊路。預售已登錄 6 戶、中位 56.4 萬/坪，去化率至少 32%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 士林段0013-0000、士林段0013-0012、士林段0013-0013、士林段0013-0015、士林段0018-0003、士林段0018-0004、士林段0018-0005
- 社區代號：
士林段0013-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-03-06
- 建商（起造人）：
- 凱歌堂開發建設有限公司
- 申報人：
- 凱歌堂開發建設有限公司
- 層棟戶數：
- 19 戶
- 建照：
- (113)府都建字第00202號（2024-11-14）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1140601~1170531
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 凱歌莊園｜新竹市士林北路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.67×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 6 戶
- 解約 0，中位 56.4 萬
- 去化率
- 32%
- 6 ÷ 19 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 6 戶的中位總價約 3,295 萬（不含車位）。自備 20% 約 659 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 100,089 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 300,267 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.67 倍，比中位高 67%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 6 戶、解約 0 戶；備查總戶數 19 戶，去化率至少 32%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1571 公尺（佑聖宫站）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 6 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 659 萬
- 貸款金額
- 2,636 萬
- 每月本息
- 100,089 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 967 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 300,267 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是北區中位的 1.67 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比北區中古貴 +67%
- 溢價超過 60%
- 對北區中古溢價 +67%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 19 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Amenities
周邊機能：58 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1571 公尺（佑聖宫站）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 941 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 3 處
- +10醫院 1030 公尺（國軍桃園總醫院新竹分院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,571 | 佑聖宫站 | — | 1,500 |
| 超商 | 228 | 萊爾富 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 941 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 231 | — | 2 | 500 |
| 國中小 | 973 | 載熙國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 168 | 福林非營利幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 134 | 新竹魚市場 | 3 | 800 |
| 診所 | 1,180 | — | — | 500 |
| 醫院 | 1,030 | 國軍桃園總醫院新竹分院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,330 | 荷蘭村圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 6 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 19 戶，去化率至少 32%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | D 棟 | E 棟 | F 棟 | L 棟 | M 棟 | O 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 未標樓層 | 47.7 萬/坪估2,415 萬・50.6 坪M棟13號 26/08/1657.8 萬/坪估3,180 萬・55.1 坪O棟15號 26/06/0855.2 萬/坪估3,410 萬・61.8 坪E棟5號 25/11/0758.9 萬/坪估3,435 萬・58.4 坪D棟4號 25/07/2547.2 萬/坪估2,500 萬・52.9 坪L棟12號 25/07/0257.7 萬/坪估3,455 萬・59.9 坪F棟6號 25/06/10 | |||||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 2 | — |
| 2025 | — | — | 4 | 56.4 |