透天4 層預售中士林西路
家兜里是預售中的透天（4 層），位在新竹市北區士林西路。預售已登錄 60 戶、中位 40.5 萬/坪，去化率至少 98%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 士林段0040-0000、士林段0040-0001、士林段0040-0002、士林段0040-0003、士林段0040-0004、士林段0040-0005、士林段0040-0006、士林段0040-0007 等 61 筆
- 社區代號：
士林段0040-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2021-12-30
- 建商（起造人）：
- 圓家華建設股份有限公司
- 申報人：
- 圓家華建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 61 戶
- 建照：
- (110)府都建字第00292號（2021-12-15）
- 自售期間：
- 1110101~1121231
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 家兜里｜新竹市士林西路與士林二街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.20×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 60 戶
- 解約 0，中位 40.5 萬
- 去化率
- 98%
- 60 ÷ 61 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 60 戶的中位總價約 2,639 萬（不含車位）。自備 20% 約 528 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 80,162 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 240,487 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.20 倍，比中位高 20%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 60 戶、解約 0 戶；備查總戶數 61 戶，去化率至少 98%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1590 公尺（佑聖宫站）；超商 500 公尺內 1 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 60 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 528 萬
- 貸款金額
- 2,111 萬
- 每月本息
- 80,162 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 775 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 240,487 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
惜售區40 分
- 五年換手率 0.0%／年（61 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
高估區30 分
- 單價是北區中位的 1.20 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 61 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：65 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +20%（15–35%）
- +12去化率至少 98%（60 ÷ 61 戶）
- +360 戶登錄沒有解約
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 圓家華建設股份有限公司、共 61 戶
- 0周邊機能分數 58
Amenities
周邊機能：58 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1590 公尺（佑聖宫站）
- +10超商 500 公尺內 1 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 972 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +10醫院 1086 公尺（國軍桃園總醫院新竹分院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,590 | 佑聖宫站 | — | 1,500 |
| 超商 | 138 | 萊爾富 | 1 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 972 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 331 | — | 2 | 500 |
| 國中小 | 1,066 | 載熙國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 244 | 福林非營利幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 260 | 新竹魚市場 | 2 | 800 |
| 診所 | 1,221 | — | — | 500 |
| 醫院 | 1,086 | 國軍桃園總醫院新竹分院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,443 | 荷蘭村圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 60 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 61 戶，去化率至少 98%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 未標樓層 | 45.5 萬/坪3,389 萬・74.4 坪A棟1號 22/07/1941.5 萬/坪2,688 萬・64.8 坪B棟17號 22/06/1041.2 萬/坪2,680 萬・65.1 坪B棟2號 22/06/0942.3 萬/坪2,700 萬・63.8 坪B棟29號 22/06/0139.1 萬/坪2,475 萬・63.2 坪B棟1號 22/05/2540.6 萬/坪3,146 萬・77.5 坪A棟7號 22/05/2044.0 萬/坪3,220 萬・73.3 坪A棟10號 22/05/2044.0 萬/坪3,252 萬・73.9 坪A棟11號 22/05/1141.8 萬/坪2,690 萬・64.4 坪B棟26號 22/05/0941.4 萬/坪2,686 萬・64.9 坪B棟28號 22/04/2941.8 萬/坪2,706 萬・64.7 坪B棟15號 22/04/2541.7 萬/坪2,707 萬・64.9 坪B棟5號 22/04/2241.9 萬/坪2,700 萬・64.4 坪B棟7號 22/04/2241.6 萬/坪2,700 萬・64.9 坪B棟23號 22/04/2241.7 萬/坪2,705 萬・64.9 坪B棟19號 22/04/1841.6 萬/坪2,693 萬・64.7 坪B棟18號 22/04/1541.5 萬/坪2,682 萬・64.7 坪B棟22號 22/04/1441.1 萬/坪2,647 萬・64.4 坪B棟21號 22/04/1341.6 萬/坪2,690 萬・64.7 坪B棟25號 22/04/1240.5 萬/坪3,105 萬・76.7 坪A棟2號 22/04/0641.3 萬/坪2,673 萬・64.7 坪B棟8號 22/04/0638.2 萬/坪2,330 萬・61.1 坪D棟1號 22/03/2940.8 萬/坪2,638 萬・64.7 坪B棟20號 22/03/2141.9 萬/坪3,208 萬・76.6 坪A棟8號 22/03/1441.4 萬/坪2,640 萬・63.8 坪B棟3號 22/03/1440.9 萬/坪2,647 萬・64.7 坪B棟27號 22/03/1441.0 萬/坪2,652 萬・64.7 坪B棟6號 22/03/1141.1 萬/坪2,649 萬・64.4 坪B棟11號 22/03/1137.5 萬/坪2,402 萬・64.1 坪C棟9號 22/03/1140.5 萬/坪3,100 萬・76.6 坪A棟3號 22/03/1038.0 萬/坪2,398 萬・63 坪C棟7號 22/03/0740.5 萬/坪2,631 萬・64.9 坪B棟13號 22/03/0439.5 萬/坪3,030 萬・76.6 坪A棟6號 22/03/0237.5 萬/坪2,402 萬・64.1 坪C棟18號 22/03/0236.8 萬/坪2,318 萬・63 坪C棟20號 22/03/0237.3 萬/坪2,349 萬・63 坪C棟2號 22/02/2537.9 萬/坪2,390 萬・63 坪C棟16號 22/02/2537.4 萬/坪2,283 萬・61.1 坪D棟3號 22/02/2437.9 萬/坪2,391 萬・63 坪C棟17號 22/02/2334.6 萬/坪2,100 萬・60.7 坪D棟5號 22/02/1840.7 萬/坪2,630 萬・64.7 坪B棟12號 22/02/1637.9 萬/坪2,388 萬・63 坪C棟15號 22/02/1638.0 萬/坪2,323 萬・61.1 坪D棟7號 22/02/1438.1 萬/坪2,399 萬・63 坪C棟6號 22/02/1040.9 萬/坪3,170 萬・77.5 坪A棟5號 22/02/0937.9 萬/坪2,390 萬・63 坪C棟8號 22/02/0938.8 萬/坪2,319 萬・59.8 坪D棟8號 22/02/0938.0 萬/坪2,396 萬・63 坪C棟12號 22/02/0737.5 萬/坪2,400 萬・64.1 坪C棟5號 22/01/2741.0 萬/坪2,653 萬・64.7 坪B棟10號 22/01/2540.7 萬/坪3,150 萬・77.5 坪A棟9號 22/01/2436.8 萬/坪2,320 萬・63 坪C棟10號 22/01/2237.4 萬/坪2,360 萬・63 坪C棟1號 22/01/2138.5 萬/坪2,336 萬・60.7 坪D棟6號 22/01/2137.5 萬/坪2,402 萬・64.1 坪C棟13號 22/01/1938.0 萬/坪2,397 萬・63 坪C棟3號 22/01/1738.0 萬/坪2,396 萬・63 坪C棟11號 22/01/1738.0 萬/坪2,396 萬・63 坪C棟19號 22/01/1737.5 萬/坪2,575 萬・68.6 坪B棟16號 22/01/1237.8 萬/坪2,290 萬・60.7 坪D棟2號 22/01/11 | |||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | — | — | 60 | 40.5 |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：北區社區與建案。