家益大舜3是預售中的透天（4 層），位在新竹市北區士林二街。預售已登錄 20 戶、中位 25.9 萬/坪。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 士林段0061-0000、士林段0064-0018、士林段0064-0020
- 社區代號：
士林段0061-0000（後台命名用）
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.77×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 20 戶
- 解約 0，中位 25.9 萬
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 20 戶的中位總價約 2,369 萬（不含車位）。自備 20% 約 474 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 71,961 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 215,883 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 0.77 倍，比中位低 23%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 20 戶、解約 0 戶。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1704 公尺（佑聖宫站）；超商 500 公尺內 1 家；座標是路段中心估算。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 20 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 474 萬
- 貸款金額
- 1,895 萬
- 每月本息
- 71,961 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 695 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 215,883 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 預售價格年增 +11.4%，比北區（-6.3%）快很多
- 五年換手率
- —
- 0 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：61 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -23%（≤ 15%）
- 0平均每月登錄 2.2 戶（無備查總戶數）
- +320 戶登錄沒有解約
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
Amenities
周邊機能：58 分
以路段中心（估算）為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1704 公尺（佑聖宫站）
- +10超商 500 公尺內 1 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 822 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 3 處
- +10醫院 928 公尺（國軍桃園總醫院新竹分院）
這個社區還沒有精確座標，用路段中心估算，距離可能差幾百公尺。
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,704 | 佑聖宫站 | — | 1,500 |
| 超商 | 157 | 萊爾富 | 1 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 822 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 196 | — | 2 | 500 |
| 國中小 | 914 | 載熙國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 98 | 福林非營利幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 229 | 新竹魚市場 | 3 | 800 |
| 診所 | 1,067 | — | — | 500 |
| 醫院 | 928 | 國軍桃園總醫院新竹分院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,306 | 荷蘭村圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 20 戶（含解約 0 戶）。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 未標樓層 | 34.5 萬/坪3,327 萬・96.3 坪F棟5號 22/05/0835.0 萬/坪3,927 萬・112.1 坪A棟6號 22/04/0531.0 萬/坪2,997 萬・96.8 坪F棟12號 22/03/1628.5 萬/坪2,617 萬・91.9 坪E棟13號 22/03/1125.8 萬/坪2,355 萬・91.4 坪D棟8號 22/03/0526.1 萬/坪2,382 萬・91.4 坪D棟6號 22/03/0526.2 萬/坪2,407 萬・91.7 坪E棟6號 22/03/0225.7 萬/坪2,333 萬・90.9 坪D棟11號 22/02/1926.4 萬/坪3,047 萬・115.5 坪D棟12號 22/02/1930.0 萬/坪2,702 萬・90 坪E棟2號 22/01/0925.2 萬/坪2,307 萬・91.7 坪E棟7號 21/11/1925.0 萬/坪2,297 萬・91.7 坪E棟8號 21/11/1324.6 萬/坪2,247 萬・91.4 坪D棟9號 21/10/3026.9 萬/坪2,607 萬・96.8 坪F棟11號 21/10/2021.4 萬/坪1,947 萬・90.8 坪E棟15號 21/09/1524.7 萬/坪2,107 萬・85.4 坪E棟1號 21/09/1223.5 萬/坪2,155 萬・91.7 坪E棟9號 21/09/1223.4 萬/坪2,147 萬・91.7 坪E棟12號 21/09/1230.4 萬/坪3,392 萬・111.6 坪A棟3號 21/08/2322.5 萬/坪2,057 萬・91.4 坪D棟7號 21/08/14 | |||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | — | — | 10 | 27.4 |
| 2021 | — | — | 10 | 24.6 |