別名／建案名：港北一街21號
沐禾觀美是 2025 年完工的華廈（10 層），位在新竹市北區港北一街。實價登錄以來中古成交 8 件、中位 35.3 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 6 戶、中位 35.6 萬/坪，去化率至少 23%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 港北一街21號
- 地號：
- 東濱段1001-0000
- 社區代號：
東濱段1001-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-03-09
- 建商（起造人）：
- 盈達開發有限公司
- 申報人：
- 盈達開發有限公司
- 層棟戶數：
- 26 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00170號（2022-09-26）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 112年3月8日至完售止
- 使用分區：
- 第一之一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 沐禾觀美｜新竹市港北一街
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 前一年 37.9 萬
- 全期中古
- 8 件
- 中位 35.3 萬/坪
- 相對本區
- 1.05×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 6 戶
- 解約 0，中位 35.6 萬
- 去化率
- 23%
- 6 ÷ 26 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 6 戶的中位總價約 1,330 萬（不含車位）。自備 20% 約 266 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 40,400 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 121,201 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 8 件、中位 35.3 萬/坪。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.05 倍，比中位高 5%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 6 戶、解約 0 戶；備查總戶數 26 戶，去化率至少 23%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 28 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1917 公尺（槺榔驛）；超商 500 公尺內 1 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 6 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 266 萬
- 貸款金額
- 1,064 萬
- 每月本息
- 40,400 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 390 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 121,201 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 開賣 14 個月去化率只有 23%，價格沒有調降，量不動價不降
- 單價是北區中位的 1.05 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 26 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 北區中位 23 年
Amenities
周邊機能：28 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1917 公尺（槺榔驛）
- +10超商 500 公尺內 1 家
- +10公園 500 公尺內 1 座
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,917 | 槺榔驛 | — | 1,500 |
| 超商 | 133 | 萊爾富 | 1 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,321 | 全聯福利中心 | — | 1,000 |
| 公園 | 54 | 港北崇和公園 | 1 | 500 |
| 國中小 | 1,443 | 南華國中 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,470 | 南寮國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,557 | 新竹市南寮市場 | — | 800 |
| 診所 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,393 | 新竹市立圖書館南寮分館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 6 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 26 戶，去化率至少 23%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A3 棟 |
|---|---|---|
| 9F | 39.2 萬/坪1,466 萬・37.4 坪A3棟9號 25/04/18 | |
| 7F | 37.9 萬/坪1,418 萬・37.4 坪A3棟7號 25/06/22 | |
| 6F | 34.9 萬/坪1,300 萬・37.3 坪A1棟6號 24/04/13 | 36.4 萬/坪1,360 萬・37.4 坪A3棟6號 24/06/29 |
| 3F | 34.2 萬/坪1,274 萬・37.3 坪A1棟3號 24/08/13 | 34.8 萬/坪1,300 萬・37.4 坪A3棟3號 24/06/25 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2025 | 2 | — | 2 | — |
| 2024 | 4 | 34.8 | 4 | 34.8 |
| 2023 | 1 | — | — | — |
Transactions
中古成交史
8 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-04-27 | 港北一街21號三樓之2 | 3 | 37.3 | 23.4 | 35.7 | 1,330 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 170 萬 | 1 |
| 2025-06-22 | 港北一街21號七樓之3 | 7 | 37.4 | 22.3 | 37.9 | 1,418 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 170 萬 | 0 |
| 2025-04-18 | 港北一街21號九樓之3 | 9 | 37.4 | 22.3 | 39.2 | 1,466 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 340 萬 | 0 |
| 2024-08-13 | 港北一街21號三樓之1 | 3 | 37.3 | 23.4 | 34.2 | 1,274 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2024-06-29 | 港北一街21號六樓之3 | 6 | 37.4 | 22.3 | 36.4 | 1,360 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2024-06-25 | 港北一街21號三樓之3 | 3 | 37.4 | 22.3 | 34.8 | 1,300 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 320 萬 | — |
| 2024-04-13 | 港北一街21號六樓之1 | 6 | 37.3 | 23.4 | 34.9 | 1,300 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2023-12-06 | 港北一街21號四樓之1 | 4 | 37.3 | 23.4 | 34.0 | 1,266 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 150 萬 | — |