大樓22 層預售中鐵道路二段
鴻萃是預售中的大樓（22 層），位在新竹市北區鐵道路二段。預售已登錄 72 戶、中位 59.7 萬/坪，去化率至少 96%。社區訊號：高估區（85 分）。
- 地號：
- 武陵段0028-0000
- 社區代號：
武陵段0028-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-02-17
- 建商（起造人）：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 申報人：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 75 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00223號（2022-11-22）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120215~自完售止,自中華民國112.02.15起?全案銷售完畢
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 鴻萃｜新竹市鐵道路二段
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.77×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 72 戶
- 解約 0，中位 59.7 萬
- 去化率
- 96%
- 72 ÷ 75 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 72 戶的中位總價約 2,719 萬（不含車位）。自備 20% 約 544 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 82,593 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 247,778 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.77 倍，比中位高 77%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 72 戶、解約 0 戶；備查總戶數 75 戶，去化率至少 96%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 73 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1804 公尺（北新竹）；超商 500 公尺內 18 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 72 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 544 萬
- 貸款金額
- 2,175 萬
- 每月本息
- 82,593 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 798 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 247,778 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區85 分（達門檻）
- 單價是北區中位的 1.77 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售價格年增 +21.3%，比北區（-6.3%）快很多
- 預售中位單價比北區中古貴 +77%
- 溢價超過 60%
惜售區40 分
- 五年換手率 0.0%／年（75 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
高風險區15 分
- 對北區中古溢價 +77%（≥ 60%）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 75 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：50 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +77%（> 60%）
- +12去化率至少 96%（72 ÷ 75 戶）
- +372 戶登錄沒有解約
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鴻柏建設股份有限公司、共 75 戶
- +4周邊機能分數 73（≥ 70）
Amenities
周邊機能：73 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1804 公尺（北新竹）
- +15超商 500 公尺內 18 家
- +10超市／量販 1 公里內 10 家（最近 275 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5幼兒園 500 公尺內 5 所
- +10醫院 955 公尺（新竹台大分院新竹醫院）
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,804 | 北新竹 | — | 1,500 |
| 超商 | 189 | 7-Eleven | 18 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 275 | 大全聯 | 10 | 1,000 |
| 公園 | 167 | 蘇氏節孝坊 | 4 | 500 |
| 國中小 | 188 | 舊社國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 318 | 吉的堡 | 5 | 500 |
| 傳統市場 | 978 | 新竹市果菜批發市場 | — | 800 |
| 診所 | 245 | 嘉心堂中醫診所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 955 | 新竹台大分院新竹醫院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 515 | 荷蘭村圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 2,192 | 長青學苑 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 72 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 75 戶，去化率至少 96%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 |
|---|---|---|---|---|---|
| 22F | 65.0 萬/坪3,210 萬・49.4 坪B棟22號 24/02/17 | ||||
| 21F | 64.1 萬/坪2,890 萬・45.1 坪A棟21號 23/08/27 | 60.3 萬/坪2,977 萬・49.4 坪B棟21號 23/03/10 | 64.8 萬/坪3,747 萬・57.8 坪E棟21號 23/05/06 | ||
| 20F | 74.7 萬/坪3,370 萬・45.1 坪A棟20號 25/02/16 | 64.1 萬/坪3,165 萬・49.4 坪B棟20號 23/05/28 | 61.8 萬/坪3,572 萬・57.8 坪E棟20號 23/04/22 | ||
| 19F | 60.3 萬/坪2,720 萬・45.1 坪A棟19號 23/03/23 | 61.6 萬/坪3,561 萬・57.8 坪E棟19號 23/04/16 | |||
| 18F | 63.8 萬/坪2,879 萬・45.1 坪A棟18號 23/06/08 | 65.1 萬/坪3,216 萬・49.4 坪B棟18號 23/12/27 | 60.4 萬/坪3,491 萬・57.8 坪E棟18號 23/03/25 | ||
| 17F | 59.9 萬/坪2,702 萬・45.1 坪A棟17號 23/03/10 | 64.2 萬/坪3,170 萬・49.4 坪B棟17號 23/12/02 | 61.0 萬/坪3,528 萬・57.8 坪E棟17號 23/04/15 | ||
| 16F | 63.7 萬/坪2,873 萬・45.1 坪A棟16號 23/06/17 | 69.5 萬/坪3,430 萬・49.4 坪B棟16號 25/09/24 | 60.0 萬/坪3,468 萬・57.8 坪E棟16號 23/03/24 | ||
| 15F | 59.5 萬/坪2,684 萬・45.1 坪A棟15號 23/03/23 | 63.1 萬/坪3,116 萬・49.4 坪B棟15號 23/05/18 | 59.8 萬/坪3,457 萬・57.8 坪E棟15號 23/03/12 | ||
| 14F | 73.1 萬/坪3,300 萬・45.1 坪A棟14號 25/09/07 | 59.9 萬/坪2,958 萬・49.4 坪B棟14號 23/03/19 | 64.9 萬/坪3,754 萬・57.8 坪E棟14號 23/08/18 | ||
| 13F | 57.9 萬/坪2,612 萬・45.1 坪A棟13號 23/03/11 | 59.5 萬/坪2,930 萬・49.3 坪B棟13號 23/03/26 | 73.2 萬/坪3,280 萬・44.8 坪C棟13號 25/06/18 | 71.3 萬/坪3,030 萬・42.5 坪D棟13號 25/08/21 | |
| 12F | 59.7 萬/坪2,693 萬・45.1 坪A棟12號 23/05/20 | 60.3 萬/坪2,970 萬・49.3 坪B棟12號 23/06/22 | 59.9 萬/坪2,685 萬・44.8 坪C棟12號 23/08/20 | 60.2 萬/坪2,560 萬・42.5 坪D棟12號 23/10/23 | |
| 11F | 60.2 萬/坪2,718 萬・45.1 坪A棟11號 23/05/05 | 60.1 萬/坪2,960 萬・49.3 坪B棟11號 23/04/01 | 59.7 萬/坪2,675 萬・44.8 坪C棟11號 23/09/16 | 59.9 萬/坪2,545 萬・42.5 坪D棟11號 23/11/04 | |
| 10F | 59.4 萬/坪2,680 萬・45.1 坪A棟10號 23/10/15 | 59.9 萬/坪2,950 萬・49.3 坪B棟10號 23/05/19 | 59.4 萬/坪2,660 萬・44.8 坪C棟10號 23/11/18 | 59.7 萬/坪2,540 萬・42.5 坪D棟10號 23/11/17 | |
| 9F | 59.0 萬/坪2,660 萬・45.1 坪A棟9號 23/11/10 | 59.7 萬/坪2,940 萬・49.3 坪B棟9號 23/04/07 | 59.1 萬/坪2,650 萬・44.8 坪C棟9號 23/11/18 | 59.7 萬/坪2,537 萬・42.5 坪D棟9號 23/05/20 | |
| 8F | 58.0 萬/坪2,615 萬・45.1 坪A棟8號 23/07/16 | 56.5 萬/坪2,783 萬・49.3 坪B棟8號 23/03/14 | 59.0 萬/坪2,645 萬・44.8 坪C棟8號 23/08/31 | 70.1 萬/坪2,981 萬・42.5 坪D棟8號 25/10/15 | |
| 7F | 56.7 萬/坪2,558 萬・45.1 坪A棟7號 23/03/14 | 57.9 萬/坪2,851 萬・49.3 坪B棟7號 23/03/21 | 58.8 萬/坪2,635 萬・44.8 坪C棟7號 23/03/13 | 58.3 萬/坪2,478 萬・42.5 坪D棟7號 23/03/10 | |
| 6F | 54.8 萬/坪2,472 萬・45.1 坪A棟6號 23/03/03 | 53.8 萬/坪2,650 萬・49.3 坪B棟6號 23/03/11 | 57.4 萬/坪2,573 萬・44.8 坪C棟6號 23/03/10 | 55.0 萬/坪2,337 萬・42.5 坪D棟6號 23/03/10 | |
| 5F | 54.3 萬/坪2,449 萬・45.1 坪A棟5號 23/03/03 | 56.3 萬/坪2,773 萬・49.3 坪B棟5號 23/05/21 | 58.8 萬/坪2,635 萬・44.8 坪C棟5號 23/03/12 | 54.4 萬/坪2,313 萬・42.5 坪D棟5號 23/03/10 | |
| 4F | 53.6 萬/坪2,417 萬・45.1 坪A棟4號 23/03/02 | 55.8 萬/坪2,748 萬・49.3 坪B棟4號 23/06/02 | 59.5 萬/坪2,666 萬・44.8 坪C棟4號 24/02/18 | 53.7 萬/坪2,285 萬・42.5 坪D棟4號 23/03/26 | |
| 3F | 53.7 萬/坪2,422 萬・45.1 坪A棟3號 23/03/25 | 55.2 萬/坪2,720 萬・49.3 坪B棟3號 23/07/28 | 55.6 萬/坪2,491 萬・44.8 坪C棟3號 23/03/09 | 53.2 萬/坪2,263 萬・42.5 坪D棟3號 23/03/18 | |
| 2F | 55.0 萬/坪2,480 萬・45.1 坪A棟2號 23/11/12 | 56.3 萬/坪2,770 萬・49.2 坪B棟2號 24/03/03 | 57.1 萬/坪2,561 萬・44.8 坪C棟2號 23/03/03 | 52.2 萬/坪2,221 萬・42.5 坪D棟2號 23/03/03 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 6 | 72.2 |
| 2024 | — | — | 3 | 59.5 |
| 2023 | — | — | 63 | 59.5 |
Nearby
鐵道路二段 的其他社區
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：北區社區與建案。