大樓12 層2024 年完工有電梯有管理組織西濱路一段
別名／建案名：西濱路一段310號
品悅No16是 2024 年完工的大樓（12 層），位在新竹市北區西濱路一段。實價登錄以來中古成交 33 件、中位 32.8 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 31 戶、中位 32.9 萬/坪，去化率至少 91%。社區訊號：有價無市（60 分）。
- 門牌：
- 西濱路一段310號
- 地號：
- 西濱段0482-0016
- 社區代號：
西濱段0482-0016（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-10-24
- 建商（起造人）：
- 上霖建設有限公司
- 申報人：
- 上霖建設有限公司
- 層棟戶數：
- 34 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00134號（2022-07-28）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120101~1131231
- 使用分區：
- 第一之一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 品悅No16｜新竹市西濱路一段
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 33 件
- 中位 32.8 萬/坪
- 相對本區
- 0.97×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 31 戶
- 解約 0，中位 32.9 萬
- 去化率
- 91%
- 31 ÷ 34 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 31 戶的中位總價約 1,268 萬（不含車位）。自備 20% 約 254 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 38,517 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 115,551 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 33 件、中位 32.8 萬/坪。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 0.97 倍，比中位低 3%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 44.1% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；北區整體是 0.35 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 31 戶、解約 0 戶；備查總戶數 34 戶，去化率至少 91%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1462 公尺（槺榔驛）；超商 500 公尺內 4 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 31 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 254 萬
- 貸款金額
- 1,014 萬
- 每月本息
- 38,517 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 372 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 115,551 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：有價無市
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
有價無市60 分（達門檻）
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 15.0 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
高估區30 分
- 單價是北區中位的 0.97 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 44.1%/年
- 34 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 15.0 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：81 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
高分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -2%（≤ 15%）
- +12去化率至少 91%（31 ÷ 34 戶）
- +331 戶登錄沒有解約
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 上霖建設有限公司、共 34 戶
- +8交屋後中古中位 32.8 萬/坪，較預售 -0.3%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 58
Amenities
周邊機能：58 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1462 公尺（槺榔驛）
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 4 家（最近 579 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,462 | 槺榔驛 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 140 | 7-Eleven | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 579 | 全聯福利中心 | 4 | 1,000 |
| 公園 | 246 | 海德堡公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 772 | 南華國中 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 924 | 南寮國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 849 | 新竹市南寮市場 | — | 800 |
| 診所 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 670 | 新竹市立圖書館南寮分館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 31 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 34 戶，去化率至少 91%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 12F | 32.2 萬/坪1,238 萬・38.4 坪A棟12號 23/11/28 | 32.4 萬/坪1,242 萬・38.3 坪B棟12號 23/12/17 | 32.5 萬/坪1,250 萬・38.5 坪C棟12號 23/07/08 |
| 11F | 34.4 萬/坪1,320 萬・38.4 坪A棟11號 24/04/14 | 34.4 萬/坪1,320 萬・38.3 坪B棟11號 24/03/31 | 34.2 萬/坪1,318 萬・38.5 坪C棟11號 24/02/23 |
| 10F | 32.5 萬/坪1,248 萬・38.4 坪A棟10號 23/12/16 | 32.7 萬/坪1,253 萬・38.3 坪B棟10號 23/12/09 | 34.0 萬/坪1,310 萬・38.5 坪C棟10號 24/01/27 |
| 9F | 32.1 萬/坪1,233 萬・38.4 坪A棟9號 23/12/10 | 32.6 萬/坪1,250 萬・38.3 坪B棟9號 23/12/23 | 32.9 萬/坪1,268 萬・38.5 坪C棟9號 23/10/22 |
| 8F | 33.9 萬/坪1,300 萬・38.4 坪A棟8號 24/04/07 | 32.2 萬/坪1,233 萬・38.3 坪B棟8號 23/12/09 | 32.0 萬/坪1,232 萬・38.5 坪C棟8號 23/08/05 |
| 7F | 34.2 萬/坪1,313 萬・38.4 坪A棟7號 24/06/11 | 33.3 萬/坪1,275 萬・38.3 坪B棟7號 24/02/17 | 32.9 萬/坪1,265 萬・38.5 坪C棟7號 24/02/23 |
| 6F | 33.9 萬/坪1,303 萬・38.4 坪A棟6號 24/04/27 | 33.8 萬/坪1,295 萬・38.3 坪B棟6號 24/04/20 | 31.7 萬/坪1,220 萬・38.5 坪C棟6號 23/06/30 |
| 5F | 33.9 萬/坪1,303 萬・38.4 坪A棟5號 24/05/17 | 33.9 萬/坪1,299 萬・38.3 坪B棟5號 24/04/30 | 32.0 萬/坪1,233 萬・38.5 坪C棟5號 23/12/26 |
| 4F | 33.1 萬/坪1,272 萬・38.4 坪A棟4號 24/06/17 | 33.0 萬/坪1,265 萬・38.3 坪B棟4號 24/05/13 | 33.1 萬/坪1,275 萬・38.5 坪C棟4號 24/04/20 |
| 3F | 31.3 萬/坪1,200 萬・38.4 坪A棟3號 23/12/23 | 33.6 萬/坪1,288 萬・38.3 坪B棟3號 24/06/01 | |
| 2F | 32.2 萬/坪1,240 萬・38.5 坪B棟2號 24/04/14 | 31.9 萬/坪1,278 萬・40.1 坪C棟2號 23/11/25 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 17 | 33.8 | 17 | 33.9 |
| 2023 | 16 | 32.1 | 14 | 32.2 |
Transactions
中古成交史
33 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-06-17 | 西濱路一段310號四樓之1 | 4 | 38.5 | 23.5 | 33.1 | 1,272 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | 0 |
| 2024-06-11 | 西濱路一段310號七樓之1 | 7 | 38.5 | 23.5 | 34.1 | 1,313 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | 0 |
| 2024-06-01 | 西濱路一段310號三樓之2 | 3 | 38.4 | 23.5 | 33.5 | 1,288 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | 0 |
| 2024-05-17 | 西濱路一段310號五樓之1 | 5 | 38.5 | 23.5 | 33.9 | 1,303 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | 0 |
| 2024-05-13 | 西濱路一段310號四樓之2 | 4 | 38.4 | 23.5 | 32.9 | 1,265 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | 0 |
| 2024-04-30 | 西濱路一段310號五樓之2 | 5 | 38.4 | 23.5 | 33.8 | 1,299 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | 0 |
| 2024-04-27 | 西濱路一段310號六樓之1 | 6 | 38.5 | 23.5 | 33.9 | 1,303 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | 0 |
| 2024-04-20 | 西濱路一段310號六樓之2 | 6 | 38.4 | 23.5 | 33.7 | 1,295 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | 0 |
| 2024-04-20 | 西濱路一段310號四樓之3 | 4 | 38.6 | 23.7 | 33.0 | 1,275 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | 0 |
| 2024-04-14 | 西濱路一段310號二樓之2 | 2 | 38.6 | 23.5 | 32.1 | 1,240 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | 0 |
| 2024-04-14 | 西濱路一段310號十一樓之1 | 11 | 38.5 | 23.5 | 34.3 | 1,320 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 210 萬 | 0 |
| 2024-04-07 | 西濱路一段310號八樓之1 | 8 | 38.5 | 23.5 | 33.8 | 1,300 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 200 萬 | 0 |
| 2024-03-31 | 西濱路一段310號十一樓之2 | 11 | 38.4 | 23.5 | 34.4 | 1,320 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 210 萬 | 0 |
| 2024-02-23 | 西濱路一段310號七樓之3 | 7 | 38.6 | 23.7 | 32.8 | 1,265 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 190 萬 | 0 |
| 2024-02-23 | 西濱路一段310號十一樓之3 | 11 | 38.6 | 23.7 | 34.2 | 1,318 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 210 萬 | 0 |
| 2024-02-17 | 西濱路一段310號七樓之2 | 7 | 38.4 | 23.5 | 33.2 | 1,275 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 180 萬 | 0 |
| 2024-01-27 | 西濱路一段310號十樓之3 | 10 | 38.6 | 23.7 | 33.9 | 1,310 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 185 萬 | 0 |
| 2023-12-26 | 西濱路一段310號五樓之3 | 5 | 38.6 | 23.7 | 32.0 | 1,233 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 310 萬 | — |
| 2023-12-23 | 西濱路一段310號三樓之1 | 3 | 38.5 | 23.5 | 31.2 | 1,200 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 165 萬 | — |
| 2023-12-23 | 西濱路一段310號九樓之2 | 9 | 38.4 | 23.5 | 32.5 | 1,250 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 190 萬 | — |
| 2023-12-17 | 西濱路一段310號十二樓之2 | 12 | 38.4 | 23.5 | 32.3 | 1,242 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2023-12-16 | 西濱路一段310號十樓之1 | 10 | 38.5 | 23.5 | 32.4 | 1,248 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-12-10 | 西濱路一段310號九樓之1 | 9 | 38.5 | 23.5 | 32.1 | 1,233 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2023-12-09 | 西濱路一段310號八樓之2 | 8 | 38.4 | 23.5 | 32.1 | 1,233 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 170 萬 | — |
| 2023-12-09 | 西濱路一段310號十樓之2 | 10 | 38.4 | 23.5 | 32.6 | 1,253 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2023-11-28 | 西濱路一段310號十二樓之1 | 12 | 38.5 | 23.5 | 32.2 | 1,238 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-11-25 | 西濱路一段310號二樓之3 | 2 | 40.2 | 23.7 | 31.8 | 1,278 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-10-22 | 西濱路一段310號九樓之3 | 9 | 38.6 | 23.7 | 32.9 | 1,268 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2023-08-05 | 西濱路一段310號八樓之3 | 8 | 38.6 | 23.7 | 31.9 | 1,232 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2023-07-08 | 西濱路一段310號十二樓之3 | 12 | 38.6 | 23.7 | 32.4 | 1,250 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 300 萬 | — |
| 2023-06-30 | 西濱路一段310號六樓之3 | 6 | 38.6 | 23.7 | 31.6 | 1,220 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 180 萬 | — |
| 2023-04-27 | 西濱路一段310號二樓之1 | 2 | 38.7 | 23.5 | 30.8 | 1,190 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 330 萬 | — |
| 2023-02-05 | 西濱路一段310號三樓之3 | 3 | 39.2 | 23.7 | 31.6 | 1,238 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：北區社區與建案。