華廈6 層2019 年完工有電梯有管理組織科學園路
別名／建案名：科學園路165號
文境是 2019 年完工的華廈（6 層），位在新竹市東區科學園路。實價登錄以來中古成交 40 件、中位 28.6 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 32 戶、中位 29.4 萬/坪。同一戶兩次成交的間隔中位 1.5 年，2 年內轉手 60%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 科學園路165號
- 地號：
- 仙水段0661-0001
- 社區代號：
仙水段0661-0001（後台命名用）
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 持有中位年數
- 1.5 年
- 5 次轉手，2 年內 60%
- 全期中古
- 40 件
- 中位 28.6 萬/坪
- 相對本區
- 0.62×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 32 戶
- 解約 0，中位 29.4 萬
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 32 戶的中位總價約 1,100 萬（不含車位）。自備 20% 約 220 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 33,414 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 100,241 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 40 件、中位 28.6 萬/坪。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 0.62 倍，比中位低 38%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 同一戶兩次成交的間隔中位 1.5 年（重點區社區前 25% 是 4.6 年以上），不到 2 年就轉手的占 60%，五年平均每年 0.6% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 32 戶、解約 0 戶。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 78 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1168 公尺（新莊）；超商 500 公尺內 10 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 32 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 220 萬
- 貸款金額
- 880 萬
- 每月本息
- 33,414 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 323 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 100,241 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
惜售區45 分
- 五年換手率 0.6%／年（35 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 有管理組織
高估區30 分
- 60% 的轉手在 2 年內發生（≥ 50%）
- 所在的東區被標記為高估區
高風險區25 分
- 60% 的轉手在 2 年內發生（≥ 40%）
- 五年換手率
- 0.6%/年
- 35 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.2 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- 1.5 年
- 2 年內轉手 60%
- 屋齡
- 7 年
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：64 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -37%（≤ 15%）
- +8平均每月登錄 32.0 戶（≥ 8 戶，無備查總戶數）
- +332 戶登錄沒有解約
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- +8交屋後中古中位 28.6 萬/坪，較預售 -2.7%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 78（≥ 70）
Amenities
周邊機能：78 分
以門牌地理編碼（科學園路165號）為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1168 公尺（新莊）
- +15超商 500 公尺內 10 家
- +10超市／量販 1 公里內 10 家（最近 187 公尺）
- +10公園 500 公尺內 3 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5幼兒園 500 公尺內 2 所
- +10醫院 1854 公尺（新竹市立馬偕兒童醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（中華信義神學院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,168 | 新莊 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 46 | 萊爾富 | 10 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 187 | 全聯福利中心 | 10 | 1,000 |
| 公園 | 325 | 科園親子公園 | 3 | 500 |
| 國中小 | 118 | 科園國小 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 96 | 科園國小附設幼兒園 | 2 | 500 |
| 傳統市場 | 1,032 | 關東市場 | — | 800 |
| 診所 | 544 | 上允耳鼻喉科診所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,854 | 新竹市立馬偕兒童醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 191 | 新竹市圖書館 龍山分館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 996 | 中華信義神學院 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 32 戶（含解約 0 戶）。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 未標棟別 |
|---|---|
| 6F | 29.5 萬/坪1,111 萬・37.6 坪 18/10/2528.4 萬/坪990 萬・34.9 坪 18/10/2529.8 萬/坪1,188 萬・39.9 坪 18/10/2529.9 萬/坪1,118 萬・37.4 坪 18/10/2529.3 萬/坪999 萬・34.2 坪 18/10/2529.9 萬/坪1,281 萬・42.9 坪 18/10/2529.3 萬/坪1,069 萬・36.5 坪 18/10/25 |
| 5F | 29.5 萬/坪1,009 萬・34.2 坪 18/10/2529.9 萬/坪1,123 萬・37.6 坪 18/10/2529.8 萬/坪1,200 萬・40.3 坪 18/10/2530.2 萬/坪1,294 萬・42.9 坪 18/10/2528.8 萬/坪1,007 萬・34.9 坪 18/10/2530.2 萬/坪1,129 萬・37.4 坪 18/10/2529.6 萬/坪1,080 萬・36.5 坪 18/10/25 |
| 4F | 29.3 萬/坪1,172 萬・39.9 坪 18/10/2529.2 萬/坪1,096 萬・37.6 坪 18/10/2528.9 萬/坪1,055 萬・36.5 坪 18/10/2529.5 萬/坪1,103 萬・37.4 坪 18/10/2528.8 萬/坪985 萬・34.2 坪 18/10/2529.5 萬/坪1,264 萬・42.9 坪 18/10/2528.2 萬/坪983 萬・34.9 坪 18/10/25 |
| 3F | 29.6 萬/坪1,107 萬・37.4 坪 18/10/3029.3 萬/坪1,100 萬・37.6 坪 18/10/3030.1 萬/坪1,289 萬・42.9 坪 18/10/2529.4 萬/坪1,073 萬・36.5 坪 18/10/2528.7 萬/坪1,003 萬・34.9 坪 18/10/2529.5 萬/坪1,176 萬・39.9 坪 18/10/2529.0 萬/坪989 萬・34.2 坪 18/10/25 |
| 2F | 28.0 萬/坪955 萬・34.2 坪 18/10/2527.5 萬/坪1,032 萬・37.5 坪 18/10/2529.5 萬/坪1,178 萬・39.9 坪 18/10/2529.3 萬/坪1,100 萬・37.6 坪 18/10/25 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 1 | — | — | — |
| 2023 | 1 | — | — | — |
| 2020 | 6 | 30.7 | — | — |
| 2019 | 13 | 26.9 | — | — |
| 2018 | 19 | 28.7 | 32 | 29.4 |
Transactions
中古成交史
40 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-07-29 | 科學園路165號六樓之3 | 6 | 39.5 | 24.0 | 60.3估 | 2,380 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 200 萬（估） | 6 |
| 2023-10-23 | 科學園路165號二樓之5 | 2 | 42.0 | 24.9 | 58.3估 | 2,450 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 150 萬（估） | 4 |
| 2020-05-06 | 科學園路165號2樓之1 | 2 | 39.4 | 23.5 | 30.2估 | 1,190 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 125 萬（估） | 1 |
| 2020-05-01 | 科學園路165號4樓之5 | 4 | 36.0 | 23.6 | 33.2估 | 1,195 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 125 萬（估） | 1 |
| 2020-04-22 | 科學園路165號五樓之5 | 5 | 36.0 | 23.6 | 32.9估 | 1,184 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 125 萬（估） | 1 |
| 2020-04-11 | 科學園路165號4樓之6 | 4 | 38.4 | 25.1 | 31.2估 | 1,200 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 125 萬（估） | 1 |
| 2020-03-10 | 科學園路165號四樓之3 | 4 | 38.3 | 24.0 | 26.9估 | 1,030 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 140 萬（估） | 1 |
| 2020-01-05 | 科學園路165號四樓之5 | 4 | 37.4 | 23.6 | 30.2估 | 1,130 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 140 萬（估） | 1 |
| 2019-11-13 | 科學園路165號二樓之2 | 2 | 38.0 | 23.6 | 26.9估 | 1,020 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2019-11-01 | 科學園路165號四樓之1 | 4 | 41.4 | 25.7 | 26.6估 | 1,098 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2019-10-28 | 科學園路165號五樓之1 | 5 | 41.4 | 25.7 | 27.9估 | 1,155 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2019-10-15 | 科學園路165號四樓之6 | 4 | 40.4 | 25.1 | 26.0估 | 1,050 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2019-09-27 | 科學園路165號四樓之7 | 4 | 47.1 | 27.1 | 24.7估 | 1,162 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 約 260 萬（估） | 0 |
| 2019-09-26 | 科學園路165號二樓之5 | 2 | 41.6 | 24.9 | 26.2估 | 1,090 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2019-07-18 | 科學園路165號三樓之5 | 3 | 38.0 | 23.6 | 27.0估 | 1,025 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2019-07-08 | 科學園路165號六樓之2 | 6 | 50.1 | 29.5 | 25.7估 | 1,290 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 約 260 萬（估） | 0 |
| 2019-05-31 | 科學園路165號四樓之8 | 4 | 41.6 | 25.1 | 27.9估 | 1,160 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2019-05-31 | 科學園路165號四樓之5 | 4 | 38.0 | 23.6 | 25.3估 | 960 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2019-05-30 | 科學園路165號五樓之8 | 5 | 41.6 | 25.1 | 28.5估 | 1,183 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2019-05-21 | 科學園路165號六樓之5 | 6 | 38.0 | 23.6 | 27.6估 | 1,050 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2019-01-29 | 科學園路165號六樓之1 | 6 | 41.0 | 25.7 | 28.6估 | 1,175 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2018-10-30 | 科學園路165號三樓之8 | 3 | 38.5 | 25.1 | 28.5 | 1,100 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 125 萬 | — |
| 2018-10-30 | 科學園路165號三樓之1 | 3 | 38.3 | 25.7 | 28.9 | 1,107 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 125 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號六樓之6 | 6 | 37.4 | 25.1 | 28.6 | 1,069 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 115 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號六樓之8 | 6 | 38.5 | 25.1 | 28.8 | 1,111 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 125 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號三樓之2 | 3 | 44.1 | 29.5 | 29.2 | 1,289 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號二樓之3 | 2 | 41.0 | 27.1 | 28.7 | 1,178 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號三樓之7 | 3 | 41.1 | 27.1 | 28.6 | 1,176 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 270 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號五樓之7 | 5 | 40.7 | 27.1 | 29.5 | 1,200 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號六樓之7 | 6 | 41.1 | 27.1 | 28.9 | 1,188 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 230 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號二樓之1 | 2 | 38.4 | 23.5 | 26.9 | 1,032 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 115 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號五樓之6 | 5 | 37.4 | 25.1 | 28.9 | 1,080 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 125 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號三樓之3 | 3 | 35.8 | 24.0 | 28.0 | 1,003 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 115 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號三樓之6 | 3 | 37.4 | 25.1 | 28.7 | 1,073 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 115 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號四樓之3 | 4 | 35.8 | 24.0 | 27.4 | 983 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 105 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號五樓之3 | 5 | 35.8 | 24.0 | 28.1 | 1,007 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 115 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號六樓之3 | 6 | 35.8 | 24.0 | 27.6 | 990 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 140 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號五樓之5 | 5 | 35.0 | 23.6 | 28.9 | 1,009 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 115 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號五樓之2 | 5 | 44.1 | 29.5 | 29.4 | 1,294 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2018-10-25 | 科學園路165號四樓之2 | 4 | 44.1 | 29.5 | 28.7 | 1,264 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 270 萬 | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：東區社區與建案。