別名／建案名：明湖路198巷10弄1號
明湖?學是 2024 年完工的華廈（5 層），位在新竹市東區明湖路。實價登錄以來中古成交 4 件、中位 29.6 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 3 戶、中位 35.0 萬/坪，去化率至少 75%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 明湖路198巷10弄1號
- 地號：
- 新興段1486-0000
- 社區代號：
新興段1486-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2021-11-16
- 建商（起造人）：
- 旭明建設有限公司
- 申報人：
- 旭明建設有限公司
- 層棟戶數：
- 4 戶
- 建照：
- (110)府都建字第0030號（2021-01-29）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1101115~1121114
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 明湖喆學｜新竹市明湖路198巷10弄
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 4 件
- 中位 29.6 萬/坪
- 相對本區
- 0.64×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 3 戶
- 解約 0，中位 35.0 萬
- 去化率
- 75%
- 3 ÷ 4 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 3 戶的中位總價約 802 萬（不含車位）。自備 20% 約 160 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 24,362 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 73,085 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 4 件、中位 29.6 萬/坪。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 0.64 倍，比中位低 36%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 3 戶、解約 0 戶；備查總戶數 4 戶，去化率至少 75%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 68 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1206 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 11 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 3 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 160 萬
- 貸款金額
- 642 萬
- 每月本息
- 24,362 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 235 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 73,085 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 所在的東區被標記為高估區
- 交屋後中古較預售 -15.4%（≤ −10%）
- 五年換手率
- —
- 4 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 東區中位 20 年
Amenities
周邊機能：68 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1206 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 11 家
- +10超市／量販 1 公里內 10 家（最近 227 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +10醫院 801 公尺（新竹國泰綜合醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,206 | 新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 147 | 7-Eleven | 11 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 227 | 美廉社 | 10 | 1,000 |
| 公園 | 669 | 興學公園 | — | 500 |
| 國中小 | 154 | 陽光國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 655 | 仁光幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 790 | 竹蓮市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 642 | 騏佑中醫診所 | — | 500 |
| 醫院 | 801 | 新竹國泰綜合醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 322 | 清華大學南大校區圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 280 | 清華大學南大校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 3 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 4 戶，去化率至少 75%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 未標棟別 |
|---|---|
| 5F | 34.4 萬/坪估800 萬・23.2 坪5F-1號 22/02/19 |
| 4F | 41.1 萬/坪估802 萬・19.5 坪4F-1號 22/02/15 |
| 2F | 35.0 萬/坪估813 萬・23.2 坪2F-1號 22/03/04 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 4 | 29.6 | 3 | 35.0 |
Transactions
中古成交史
4 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022-03-04 | 明湖路198巷10弄1號二樓 | 2 | 24.9 | 13.5 | 29.8估 | 743 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 約 180 萬（估） | — |
| 2022-02-19 | 明湖路198巷10弄1號五樓 | 5 | 24.9 | 13.5 | 29.3估 | 730 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 約 180 萬（估） | — |
| 2022-02-15 | 明湖路198巷10弄1號四樓 | 4 | 24.9 | 13.5 | 29.3估 | 732 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 約 180 萬（估） | — |
| 2022-02-14 | 明湖路198巷10弄1號三樓 | 3 | 24.9 | 13.5 | 30.5估 | 760 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 約 180 萬（估） | — |