翠湖璟瑟是預售中的華廈（5 層），位在新竹市東區明湖路。預售已登錄 13 戶、中位 43.0 萬/坪，去化率至少 81%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 翠湖段1093-0000、翠湖段1094-0000
- 社區代號：
翠湖段1093-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-11-12
- 建商（起造人）：
- 大理開發有限公司
- 申報人：
- 大理開發有限公司
- 層棟戶數：
- 16 戶
- 建照：
- (113)府都建字第00168號（2024-10-16）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1131030~1161231
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 翠湖璟瑟｜新竹市明湖路1253巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.92×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 13 戶
- 解約 0，中位 43.0 萬
- 去化率
- 81%
- 13 ÷ 16 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 13 戶的中位總價約 1,012 萬（不含車位）。自備 20% 約 202 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 30,741 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 92,222 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 0.92 倍，比中位低 8%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 13 戶、解約 0 戶；備查總戶數 16 戶，去化率至少 81%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 55 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 3 家；超市／量販 1 公里內 2 家（最近 241 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 13 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 202 萬
- 貸款金額
- 810 萬
- 每月本息
- 30,741 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 297 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 92,222 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 0.92 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 16 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：53 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -8%（≤ 15%）
- +12去化率至少 81%（13 ÷ 16 戶）
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 大理開發有限公司、共 16 戶
- 0周邊機能分數 55
Amenities
周邊機能：55 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 3 家
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 241 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 34 | 全家便利商店 | 3 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 241 | 美廉社 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 263 | — | 2 | 500 |
| 國中小 | 215 | 青草湖國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 167 | 青草湖國小附設幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 274 | 青草湖週三夜市 | 1 | 800 |
| 診所 | 1,515 | 寶山鄉衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,309 | 寶山鄉立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,750 | 國立陽明交通大學 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 13 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 16 戶，去化率至少 81%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 5F | 42.0 萬/坪1,163 萬・27.7 坪A棟5號 25/03/16 | 42.0 萬/坪1,250 萬・29.8 坪B棟5號 25/02/20 | 48.9 萬/坪1,700 萬・34.8 坪C棟5號 26/07/06 | 43.0 萬/坪1,399 萬・32.5 坪D棟5號 25/02/22 |
| 4F | 43.0 萬/坪968 萬・22.5 坪A棟4號 25/11/11 | 43.0 萬/坪1,012 萬・23.5 坪B棟4號 25/05/24 | ||
| 3F | 44.4 萬/坪1,000 萬・22.5 坪A棟3號 25/05/07 | 43.0 萬/坪1,012 萬・23.5 坪B棟3號 25/03/24 | 42.0 萬/坪997 萬・23.7 坪C棟3號 25/02/23 | 43.0 萬/坪967 萬・22.5 坪D棟3號 25/03/28 |
| 2F | 42.0 萬/坪945 萬・22.5 坪A棟2號 25/02/24 | 43.4 萬/坪1,020 萬・23.5 坪B棟2號 25/05/11 | 42.0 萬/坪945 萬・22.5 坪D棟2號 25/02/24 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 1 | — |
| 2025 | — | — | 12 | 43.0 |