成熟大人是預售中的華廈（5 層），位在新竹市東區明湖路。預售已登錄 10 戶、中位 54.7 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 雅溪段1613-0000、雅溪段1614-0000、雅溪段1615-0000
- 社區代號：
雅溪段1613-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-11-27
- 建商（起造人）：
- 鳳羽建設股份有限公司
- 申報人：
- 鳳羽建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 10 戶
- 建照：
- (113府都建字第00164號（2024-10-09）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 自113/11/27~至銷售完成為止
- 使用分區：
- 山坡地保育區丙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 成熟大人｜新竹市明湖路648巷107號旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.18×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 10 戶
- 解約 0，中位 54.7 萬
- 去化率
- 100%
- 10 ÷ 10 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 10 戶的中位總價約 1,870 萬（不含車位）。自備 20% 約 374 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 56,803 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 170,410 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.18 倍，比中位高 18%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 10 戶、解約 0 戶；備查總戶數 10 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 35 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 2 家；超市／量販 1 公里內 2 家（最近 513 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 10 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 374 萬
- 貸款金額
- 1,496 萬
- 每月本息
- 56,803 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 549 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 170,410 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.18 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 10 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：45 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +18%（15–35%）
- +12去化率至少 100%（10 ÷ 10 戶）
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鳳羽建設股份有限公司、共 10 戶
- 0周邊機能分數 35
Amenities
周邊機能：35 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 513 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5大專院校 2 公里內（中華大學）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 420 | 萊爾富 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 513 | 全聯福利中心 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 543 | 富群花園公園 | — | 500 |
| 國中小 | 476 | 康橋國際學校新竹校區 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 1,668 | 青草湖國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,544 | 青草湖週三夜市 | — | 800 |
| 診所 | 2,198 | 元培健康診所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,569 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,551 | 中華大學 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 10 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 10 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 5F | 54.5 萬/坪1,898 萬・34.8 坪A棟5號 25/02/12 | 54.5 萬/坪1,848 萬・33.9 坪B棟5號 25/07/23 |
| 4F | 54.0 萬/坪1,880 萬・34.8 坪A棟4號 25/03/02 | 54.9 萬/坪1,860 萬・33.9 坪B棟4號 26/01/17 |
| 3F | 54.0 萬/坪1,880 萬・34.8 坪A棟3號 25/05/17 | 54.9 萬/坪1,860 萬・33.9 坪B棟3號 25/06/08 |
| 2F | 54.2 萬/坪1,888 萬・34.8 坪A棟2號 25/04/27 | 54.8 萬/坪1,858 萬・33.9 坪B棟2號 25/06/02 |
| 1F | 57.0 萬/坪1,150 萬・20.2 坪A棟1號 25/02/10 | 60.2 萬/坪2,288 萬・38 坪B棟1號 25/04/04 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 1 | — |
| 2025 | — | — | 9 | 54.5 |