華廈9 層2026 年完工有電梯無管理組織中山路
別名／建案名：中山路640巷168弄28號
鷁欣緻境是 2026 年完工的華廈（9 層），位在新竹市香山區中山路。實價登錄以來中古成交 28 件、中位 43.1 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 30 戶、中位 44.0 萬/坪，去化率至少 94%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 門牌：
- 中山路640巷168弄28號
- 地號：
- 唐高段0485-0000
- 社區代號：
唐高段0485-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-07-20
- 建商（起造人）：
- 鷁欣建設股份有限公司
- 申報人：
- 鷁欣建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 32 戶
- 建照：
- (112)府都建字第00074號（2023-05-24）
- 自售期間：
- 1120605~1140430
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 鷁欣緻境｜新竹市中山路640巷168弄26號旁
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 28 件
- 中位 43.1 萬/坪
- 相對本區
- 1.45×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 30 戶
- 解約 0，中位 44.0 萬
- 去化率
- 94%
- 30 ÷ 32 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 30 戶的中位總價約 1,409 萬（不含車位）。自備 20% 約 282 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 42,800 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 128,400 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 28 件、中位 43.1 萬/坪。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 1.45 倍，比中位高 45%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 42.2% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.07 倍，不到五年平均的七成；香山區整體是 0.36 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 30 戶、解約 0 戶；備查總戶數 32 戶，去化率至少 94%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 70 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 11 家；超市／量販 1 公里內 9 家（最近 299 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 30 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 282 萬
- 貸款金額
- 1,127 萬
- 每月本息
- 42,800 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 414 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 128,400 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區50 分（達門檻）
- 單價是香山區中位的 1.45 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比香山區中古貴 +48%
- 五年換手率
- 42.2%/年
- 32 戶
- 量／五年均
- 0.07×
- 五年平均每年 13.5 件
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 0 年
- 香山區中位 18 年
Score
建案評分：67 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +48%（35–60%）
- +12去化率至少 94%（30 ÷ 32 戶）
- +330 戶登錄沒有解約
- +6香山區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鷁欣建設股份有限公司、共 32 戶
- +8交屋後中古中位 43.1 萬/坪，較預售 -2.0%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 70（≥ 70）
Amenities
周邊機能：70 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 11 家
- +10超市／量販 1 公里內 9 家（最近 299 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +10醫院 1282 公尺（新中興醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,090 | 新竹 | — | 1,500 |
| 超商 | 64 | 全家便利商店 | 11 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 299 | 美廉社 | 9 | 1,000 |
| 公園 | 147 | 頂福公園 | 4 | 500 |
| 國中小 | 254 | 頂埔國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 332 | 頂埔國小附設幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,601 | 西門市場 | — | 800 |
| 診所 | 934 | 新竹市香山衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,282 | 新中興醫院 | 5 | 2,000 |
| 圖書館 | 572 | — | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,346 | 清華大學南大校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 30 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 32 戶，去化率至少 94%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 9F | 45.2 萬/坪1,437 萬・31.8 坪A棟9F號 23/08/26 | 44.9 萬/坪1,418 萬・31.6 坪B棟9F號 25/10/2245.5 萬/坪1,435 萬・31.6 坪B棟9F號 23/12/26 | 45.1 萬/坪1,525 萬・33.8 坪C棟9F號 23/11/17 | 45.7 萬/坪1,178 萬・25.8 坪D棟9F號 23/08/28 |
| 8F | 45.6 萬/坪1,450 萬・31.8 坪A棟8F號 23/08/25 | 46.5 萬/坪1,198 萬・25.8 坪D棟8F號 23/09/19 | ||
| 7F | 44.7 萬/坪1,420 萬・31.8 坪A棟7F號 23/08/31 | 45.0 萬/坪1,420 萬・31.6 坪B棟7F號 23/12/17 | 44.1 萬/坪1,491 萬・33.8 坪C棟7F號 23/08/31 | 45.1 萬/坪1,162 萬・25.8 坪D棟7F號 23/08/31 |
| 6F | 44.3 萬/坪1,409 萬・31.8 坪A棟6F號 23/10/03 | 44.6 萬/坪1,408 萬・31.6 坪B棟6F號 23/11/03 | 43.9 萬/坪1,485 萬・33.8 坪C棟6F號 23/11/11 | 44.6 萬/坪1,149 萬・25.8 坪D棟6F號 23/08/18 |
| 5F | 43.9 萬/坪1,395 萬・31.8 坪A棟5F號 23/10/27 | 43.9 萬/坪1,385 萬・31.6 坪B棟5F號 23/10/23 | 43.5 萬/坪1,470 萬・33.8 坪C棟5F號 23/10/25 | 43.8 萬/坪1,130 萬・25.8 坪D棟5F號 23/08/28 |
| 4F | 42.9 萬/坪1,365 萬・31.8 坪A棟4F號 23/12/16 | 42.9 萬/坪1,355 萬・31.6 坪B棟4F號 23/10/13 | 42.5 萬/坪1,438 萬・33.8 坪C棟4F號 23/11/18 | 42.7 萬/坪1,100 萬・25.8 坪D棟4F號 23/08/16 |
| 3F | 43.9 萬/坪1,395 萬・31.8 坪A棟3F號 23/12/20 | 43.3 萬/坪1,465 萬・33.8 坪C棟3F號 23/12/31 | 43.1 萬/坪1,112 萬・25.8 坪D棟3F號 23/08/23 | |
| 2F | 43.4 萬/坪1,380 萬・31.8 坪A棟2F號 23/12/30 | 46.1 萬/坪1,455 萬・31.6 坪B棟2F號 24/08/20 | 43.5 萬/坪1,473 萬・33.8 坪C棟2F號 24/01/03 | 42.7 萬/坪1,101 萬・25.8 坪D棟2F號 23/09/12 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 1 | — | 1 | — |
| 2024 | 2 | — | 2 | — |
| 2023 | 25 | 43.1 | 27 | 43.9 |
Transactions
中古成交史
28 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-10-22 | 中山路640巷168弄28號九樓之2 | 9 | 32.2 | 20.1 | 44.0 | 1,418 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 190 萬 | — |
| 2024-08-20 | 中山路640巷168弄28號二樓之2 | 2 | 32.2 | 20.1 | 45.1 | 1,455 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2024-01-03 | 中山路640巷168弄28號二樓之3 | 2 | 34.6 | 20.2 | 42.5 | 1,473 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 215 萬 | — |
| 2023-12-31 | 中山路640巷168弄28號三樓之3 | 3 | 34.6 | 20.2 | 42.3 | 1,465 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 175 萬 | — |
| 2023-12-30 | 中山路640巷168弄28號二樓之1 | 2 | 32.4 | 20.1 | 42.6 | 1,380 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 175 萬 | — |
| 2023-12-20 | 中山路640巷168弄28號三樓之1 | 3 | 32.4 | 20.1 | 43.1 | 1,395 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 215 萬 | — |
| 2023-12-17 | 中山路640巷168弄28號七樓之2 | 7 | 32.2 | 20.1 | 44.1 | 1,420 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-12-16 | 中山路640巷168弄28號四樓之1 | 4 | 32.4 | 20.1 | 42.1 | 1,365 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 190 萬 | — |
| 2023-11-18 | 中山路640巷168弄28號四樓之3 | 4 | 34.6 | 20.2 | 41.5 | 1,438 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2023-11-17 | 中山路640巷168弄28號九樓之3 | 9 | 34.6 | 20.2 | 44.0 | 1,525 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 185 萬 | — |
| 2023-11-11 | 中山路640巷168弄28號六樓之3 | 6 | 34.6 | 20.2 | 42.9 | 1,485 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 190 萬 | — |
| 2023-11-03 | 中山路640巷168弄28號六樓之2 | 6 | 32.2 | 20.1 | 43.7 | 1,408 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-10-27 | 中山路640巷168弄28號五樓之1 | 5 | 32.4 | 20.1 | 43.1 | 1,395 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2023-10-25 | 中山路640巷168弄28號五樓之3 | 5 | 34.6 | 20.2 | 42.5 | 1,470 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2023-10-23 | 中山路640巷168弄28號五樓之2 | 5 | 32.2 | 20.1 | 43.0 | 1,385 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2023-10-13 | 中山路640巷168弄28號四樓之2 | 4 | 32.2 | 20.1 | 42.0 | 1,355 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-10-03 | 中山路640巷168弄28號六樓之1 | 6 | 32.4 | 20.1 | 43.5 | 1,409 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 390 萬 | — |
| 2023-09-19 | 中山路640巷168弄28號八樓之5 | 8 | 26.2 | 15.3 | 45.7 | 1,198 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-09-12 | 中山路640巷168弄28號二樓之5 | 2 | 26.2 | 15.3 | 42.0 | 1,101 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2023-08-31 | 中山路640巷168弄28號七樓之3 | 7 | 34.6 | 20.2 | 43.1 | 1,491 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2023-08-31 | 中山路640巷168弄28號七樓之1 | 7 | 32.4 | 20.1 | 43.8 | 1,420 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2023-08-28 | 中山路640巷168弄28號九樓之5 | 9 | 26.2 | 15.3 | 44.9 | 1,178 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2023-08-28 | 中山路640巷168弄28號五樓之5 | 5 | 26.2 | 15.3 | 43.1 | 1,130 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-08-26 | 中山路640巷168弄28號九樓之1 | 9 | 32.4 | 20.1 | 44.4 | 1,437 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-08-25 | 中山路640巷168弄28號八樓之1 | 8 | 32.4 | 20.1 | 44.8 | 1,450 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 360 萬 | — |
| 2023-08-23 | 中山路640巷168弄28號三樓之5 | 3 | 26.2 | 15.3 | 42.4 | 1,112 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2023-08-18 | 中山路640巷168弄28號六樓之5 | 6 | 26.2 | 15.3 | 43.8 | 1,149 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 190 萬 | — |
| 2023-08-16 | 中山路640巷168弄28號四樓之5 | 4 | 26.2 | 15.3 | 42.0 | 1,100 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：香山區社區與建案。