華廈4 層預售中水仙路
別名／建案名：半畝野村1期-B1戶、半畝野村1期-別墅5、6區、半畝野村1期-別墅8區、半畝野村1期-別墅4區
半畝野村1期公寓區是預售中的華廈（4 層），位在新竹縣寶山鄉水仙路。預售已登錄 60 戶、中位 53.2 萬/坪，去化率至少 100%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 寶東段0080-0000、寶東段0091-0000、寶東段0091-0009、寶東段0091-0010、寶東段0091-0012、寶東段0091-0013、寶東段0107-0007、寶東段0107-0008 等 51 筆
- 社區代號：
寶東段0080-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2026-02-13
- 建商（起造人）：
- 若淼生態開發股份有限公司
- 申報人：
- 若淼生態開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 7 戶
- 建照：
- (115)府建字第00045號（2026-02-10）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1150101~1161231
- 使用分區：
- 山坡地保育區丙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 半畝野村1期-別墅4區｜寶山鄉水仙路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.73×
- 寶山鄉 30.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 60 戶
- 解約 0，中位 53.2 萬
- 去化率
- 100%
- 60 ÷ 7 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 60 戶的中位總價約 2,880 萬（不含車位）。自備 20% 約 576 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 87,483 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 262,449 元。看資料 →
- 單價和寶山鄉整體比起來如何？
- 單價是寶山鄉中古住宅中位（30.7 萬/坪）的 1.73 倍，比中位高 73%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 60 戶、解約 0 戶；備查總戶數 7 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 10 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：國中小 800 公尺內 1 所。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 60 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 576 萬
- 貸款金額
- 2,304 萬
- 每月本息
- 87,483 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 845 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 262,449 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區65 分（達門檻）
- 單價是寶山鄉中位的 1.73 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比寶山鄉中古貴 +73%
- 溢價超過 60%
高風險區15 分
- 對寶山鄉中古溢價 +73%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 7 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 寶山鄉 +1.5%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 寶山鄉中位 10 年
Score
建案評分：52 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +73%（> 60%）
- +12去化率至少 100%（60 ÷ 7 戶）
- +360 戶登錄沒有解約
- +10所在的寶山鄉被標記為低估區
- +6寶山鄉人口三年 +1.4%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 若淼生態開發股份有限公司、共 7 戶
- -4周邊機能分數 10（< 30）
Amenities
周邊機能：10 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 1,454 | 7-Eleven | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 3 公里內無 | — | — | 1,000 |
| 公園 | 1,128 | — | — | 500 |
| 國中小 | 537 | 寶山國小山湖分校 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 3 公里內無 | — | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 60 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 7 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | M1 棟 | M2 棟 | M3 棟 | M5 棟 | M6 棟 | M7 棟 | S 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4F | 56.4 萬/坪2,563 萬・46.5 坪M1棟4B號 25/10/2856.4 萬/坪3,000 萬・54.2 坪M1棟5A號 25/02/28 | 54.7 萬/坪2,907 萬・54.2 坪M2棟5A號 25/03/2254.7 萬/坪2,484 萬・46.5 坪M2棟5B號 25/03/22 | 54.7 萬/坪2,907 萬・54.2 坪M6棟4A號 25/07/1854.7 萬/坪2,484 萬・46.5 坪M6棟4B號 25/03/22 | 55.7 萬/坪2,528 萬・46.5 坪M7棟4B號 25/03/2251.8 萬/坪2,437 萬・48.2 坪M7棟2B號 25/03/08 | |||||||
| 3F | 55.5 萬/坪3,042 萬・55.9 坪M1棟3A號 25/04/1155.5 萬/坪2,612 萬・48.2 坪M1棟3B號 25/03/03 | 54.7 萬/坪2,576 萬・48.2 坪M2棟3B號 26/08/1154.5 萬/坪2,989 萬・55.9 坪M2棟3A號 25/03/22 | 51.6 萬/坪2,825 萬・55.9 坪M3棟3A號 25/03/2651.6 萬/坪2,426 萬・48.2 坪M3棟3B號 25/02/28 | 52.5 萬/坪2,467 萬・48.2 坪M5棟3B號 26/02/1352.3 萬/坪2,861 萬・55.9 坪M5棟3A號 25/03/09 | 52.3 萬/坪2,861 萬・55.9 坪M6棟3A號 25/09/0752.3 萬/坪2,457 萬・48.2 坪M6棟3B號 25/03/08 | 52.5 萬/坪2,467 萬・48.2 坪M7棟3B號 25/10/0353.2 萬/坪2,913 萬・55.9 坪M7棟3A號 25/02/28 | |||||
| 2F | 52.7 萬/坪2,885 萬・55.9 坪M1棟2A號 25/03/0352.6 萬/坪2,475 萬・48.2 坪M1棟2B號 25/03/03 | 50.4 萬/坪2,760 萬・55.9 坪M2棟2A號 25/03/3050.5 萬/坪2,371 萬・48.2 坪M2棟2B號 25/03/30 | 48.9 萬/坪2,294 萬・48.2 坪M3棟2B號 25/08/09 | 49.5 萬/坪2,323 萬・48.2 坪M5棟2B號 26/03/0549.7 萬/坪2,716 萬・55.9 坪M5棟2A號 25/03/09 | 49.7 萬/坪2,716 萬・55.9 坪M6棟2A號 25/08/1549.5 萬/坪2,323 萬・48.2 坪M6棟2B號 25/08/15 | 51.8 萬/坪2,838 萬・55.9 坪M7棟2A號 25/03/08 | |||||
| 1F | 55.5 萬/坪3,041 萬・55.9 坪M1棟1A號 25/03/09 | 53.2 萬/坪2,504 萬・48.2 坪M2棟1B號 25/04/19 | 52.5 萬/坪2,875 萬・55.9 坪M3棟1A號 25/11/1853.1 萬/坪2,498 萬・48.2 坪M3棟1B號 25/03/22 | 52.5 萬/坪2,875 萬・55.9 坪M5棟1A號 25/10/0352.3 萬/坪2,460 萬・48.2 坪M5棟1B號 25/05/23 | 52.5 萬/坪2,875 萬・55.9 坪M6棟1A號 25/10/28 | 53.2 萬/坪2,502 萬・48.2 坪M7棟1B號 25/06/0654.7 萬/坪2,999 萬・55.9 坪M7棟1A號 25/05/03 | |||||
| 未標樓層 | 54.7 萬/坪3,730 萬・68.2 坪A棟1號 26/03/2555.5 萬/坪4,156 萬・74.9 坪B棟8號 26/03/2153.6 萬/坪3,950 萬・73.7 坪B棟2號 26/03/1251.1 萬/坪3,811 萬・74.6 坪B棟5號 26/03/0553.0 萬/坪3,957 萬・74.6 坪B棟6號 26/03/0551.2 萬/坪3,820 萬・74.6 坪B棟3號 26/02/2563.8 萬/坪8,800 萬・138 坪D棟6號 26/02/1360.4 萬/坪7,350 萬・121.8 坪S棟8號 26/02/1350.0 萬/坪3,943 萬・78.8 坪C棟2號 26/01/2550.5 萬/坪3,980 萬・78.8 坪C棟1號 25/12/2866.8 萬/坪11,000 萬・164.7 坪S棟6號 25/12/1053.8 萬/坪4,241 萬・78.8 坪C棟3號 25/12/1063.4 萬/坪10,500 萬・165.5 坪S棟2號 25/12/1055.9 萬/坪3,893 萬・69.6 坪A棟2號 25/12/0271.7 萬/坪13,500 萬・188.3 坪S棟1號 25/11/3062.9 萬/坪7,100 萬・112.9 坪D棟2號 25/11/1849.1 萬/坪3,950 萬・80.4 坪C棟5號 25/11/0961.2 萬/坪8,900 萬・145.5 坪D棟1號 25/10/2561.6 萬/坪7,500 萬・121.8 坪S棟9號 25/10/0261.6 萬/坪7,500 萬・121.8 坪S棟10號 25/10/0268.8 萬/坪5,807 萬・84.4 坪B棟1號 25/04/24 | ||||||||||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 12 | 53.3 |
| 2025 | — | — | 48 | 53.2 |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：寶山鄉社區與建案。