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新竹縣寶山鄉中古住宅中位單價 30.7 萬/坪（年增 +1.5%、三年年化 -5.8%），近四季成交 57 件（-12.3%），租金報酬率 —，人口三年 +1.4%。訊號：低估區。含 40 條路段與 10 個預售建案的行情。
- 中位單價
- 30.7 萬/坪
- 年增 +1.5%
- 近四季件數
- 57
- 年增 -12.3%
- 量／五年均
- 0.30×
- 近四季 ÷ 五年平均
- 預售占比
- 36%
- 預售溢價 76%
- 租金報酬率
- —
- 租賃樣本 2 件
- 相對縣市
- 0.85×
- 新竹縣 36.0 萬
統計基準 2025 Q3 – 2026 Q2；件數為中古住宅買賣（不含預售、土地、車位與非市場交易）。
Verdict
低估區
價格漲得比較慢，和哪些條件有關？
低估區60 分（達門檻）
- 近三年房價年化 -5.8%，落後全台（後 30%）
- 成交量年增 -12.3%，比全國（-26.3%）高 5 個百分點以上
- 人口三年 +1.4%，沒有流失
有價無市25 分
- 近四季成交量只有五年平均的 30%
高估區20 分
- 預售屋比中古屋貴 76%
與縣市、全國比較
| 指標 | 寶山鄉 | 新竹縣 | 全國 |
|---|---|---|---|
| 中位單價（萬/坪） | 30.7 | 36.0 | 35.9 |
| 價格年增 | +1.5% | +2.2% | +0.8% |
| 三年年化 | -5.8% | +3.8% | — |
| 成交量年增 | -12.3% | -26.4% | -26.3% |
| 量／五年均 | 0.30× | 0.33× | — |
| 預售占比 | 36% | 29% | 24% |
| 預售溢價 | 76% | 33% | — |
| 預售解約率 | 0.0% | 0.1% | — |
| 租金報酬率 | — | 2.72% | 2.67% |
| 人口三年變化 | +1.4% | +2.9% | — |
| 週轉率（件／千人） | 3.9 | 4.5 | — |
| 換手率（%／年） | 0.86% | 1.12% | — |
| 五年換手率（%／年） | 2.87% | 3.41% | — |
| 新屋占存量（%） | 3.31% | 3.11% | — |
| 中位屋齡（年） | 10 | 11 | — |
| 中位坪數 | 41.5 | 37.0 | — |
| 中位總價（萬） | 1,559 | 1,378 | — |
Map
地圖與周邊
底色是各行政區近四季中位單價（含鄰縣市的區）；細線是村里界。圓點是路段，大小＝近四季件數、顏色＝相對本區中位單價；菱形是近四季有成交的預售建案。點路段跳到下方表格。滾輪可以放大；按「街道底圖」換成 OpenStreetMap 的真實街道，建案與有精確座標的社區會標在上面。
在外部地圖看這一區
本站不載入地圖圖磚；要看學校、公園、道路與周邊設施，用下面的連結開外部地圖（另開新視窗）。路段與建案表每一列也有自己的地圖連結。
Trend
價量走勢
虛線是所在縣市，用來看這一區是領先還是落後。斜線區域的季資料仍在補登。切換期間看不同尺度的變化。
中古住宅中位單價（萬元／坪）
成交件數：中古＋預售（季）
中古住宅中位單價（萬元／坪）
成交件數：中古＋預售（季）
中古住宅中位單價（萬元／坪）
成交件數：中古＋預售（季）
中古住宅中位單價（萬元／坪）
成交件數：中古＋預售（季）
預售 vs 中古中位單價（萬元／坪，十年）
中位屋齡與坪數（近四季）
- 中位屋齡
- 10 年
- 中位坪數
- 41.5 坪
- 中位總價
- 1,559 萬
- 租賃樣本
- 2 件
屋齡與坪數會影響單價：屋齡老、坪數小的區單價自然不同，比較時請看同一區自己的時間序列。
Timeline
逐年變化
每一年的中古成交件數與以件數加權的中位單價、預售件數與中位單價、整層住家中位租金。含補登中的季的年份以斜體標示。
| 年 | 中古件數（件） | 中位單價（萬/坪） | 年增（%） | 預售件數（件） | 預售中位單價（萬/坪） | 中位租金（元/坪/月） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 76 | 10.5 | +11.7% | 0 | — | — |
| 2016 | 63 | 10.8 | +2.9% | 0 | — | — |
| 2017 | 108 | 13.5 | +25.0% | 0 | — | — |
| 2018 | 105 | 17.3 | +28.1% | 0 | — | — |
| 2019 | 142 | 16.6 | -4.0% | 0 | — | — |
| 2020 | 372 | 16.0 | -3.6% | 0 | — | — |
| 2021 | 227 | 19.3 | +20.6% | 29 | 26.2 | — |
| 2022 | 217 | 32.4 | +67.9% | 101 | 37.3 | — |
| 2023 | 123 | 33.1 | +2.2% | 41 | 39.2 | — |
| 2024 | 92 | 30.1 | -9.1% | 49 | 50.1 | — |
| 2025 | 55 | 31.5 | +4.7% | 57 | 53.3 | — |
| 2026（補登中） | 42 | 31.5 | 0.0% | 12 | 53.1 | — |
By type
依建物型態
大樓、華廈、公寓、透天各自的價量。同一區裡型態之間的價差常常比區與區之間還大；少於 3 件的季不畫線。
各型態中位單價（萬元／坪，十年）
各型態中古成交件數（季，十年）
| 建物型態 | 近四季件數（件） | 占比（%） | 量年增（%） | 中位單價（萬/坪） | 25–75 分位（萬/坪） | 價格年增（%） | 三年年化（%/年） | 相對本區（倍） | 中位總價（萬） | 坪數（坪） | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 華廈（10 層以下有電梯） | 30 | 53% | -16.7% | 42.5 | 25.2–45.0 | +49.1% | +4.2% | 1.38× | 1,228 | 31.8 | 9 |
| 透天厝 | 25 | 44% | -7.4% | 30.9 | 21.8–33.4 | -2.2% | +7.5% | 1.01× | 2,190 | 68.2 | 10 |
| 公寓（5 層以下無電梯） | 2 | 4% | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
型態依實價登錄「建物型態」欄位：住宅大樓（11 層以上）、華廈（10 層以下有電梯）、公寓（5 層以下無電梯）、透天厝、套房。
Roads
路段行情
以「路名＋段」彙整（不含巷弄號），近四季至少 3 件才給價格。想知道某條路的價位在本區的哪個位置，看「相對本區」；想看周邊，點「地圖」。
共 40 條路段；預設依近四季件數排序，點欄位標題可改排序。
| 路段 | 型態 | 近四季件數（件） | 中位單價（萬/坪） | 價格年增（%） | 三年年化（%/年） | 相對本區（倍） | 中位總價（萬） | 坪數（坪） | 屋齡（年） | 全期件數（件） | 年度走勢 | 地圖 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 雙豐二街 | 華廈 | 10 | 41.9 | -6.1% | +5.6% | 1.36× | 1,497 | 38.0 | 10 | 241 | Google · OSM | |
| 明湖路 | 華廈 | 10 | 43.7 | +58.9% | +4.9% | 1.42× | 1,328 | 31.8 | 1 | 152 | Google · OSM | |
| 有謙一路 | 透天 | 5 | 31.8 | +3.9% | — | 1.04× | 2,350 | 74.3 | 2 | 191 | Google · OSM | |
| 雙園路二段 | 華廈 | 5 | 17.2 | -65.2% | -17.8% | 0.56× | 850 | 33.6 | 17 | 53 | Google · OSM | |
| 寶新路一段 | 華廈 | 4 | 47.9 | +120.7% | +7.9% | 1.56× | 1,570 | 33.6 | 1 | 121 | Google · OSM | |
| 嵩翠路 | 透天 | 3 | 34.6 | +0.3% | +9.6% | 1.13× | 3,420 | 98.8 | 22 | 59 | Google · OSM | |
| 寶山路二段 | 透天 | 3 | 27.7 | — | — | 0.90× | 1,888 | 68.2 | 1 | 58 | Google · OSM | |
| 彤雲街 | 華廈 | 2 | — | — | — | — | — | — | — | 163 | Google · OSM | |
| 華安街 | 透天 | 2 | — | — | — | — | — | — | — | 74 | ||
| 三峰路二段 | 華廈 | 2 | — | — | — | — | — | — | — | 51 | Google · OSM | |
| 雙豐路 | 公寓 | 1 | — | — | — | — | — | — | — | 50 | Google · OSM | |
| 愛迪生路 | 透天 | 1 | — | — | — | — | — | — | — | 41 | Google · OSM | |
| 湳坑三街 | 透天 | 1 | — | — | — | — | — | — | — | 23 | Google · OSM | |
| 明湖五街 | 透天 | 1 | — | — | — | — | — | — | — | 20 | Google · OSM | |
| 竹安二路 | 透天 | 1 | — | — | — | — | — | — | — | 19 | Google · OSM | |
| 湳坑二街 | 透天 | 1 | — | — | — | — | — | — | — | 16 | Google · OSM | |
| 大坪一路 | 透天 | 1 | — | — | — | — | — | — | — | 13 | — | Google · OSM |
| 竹安三路 | 透天 | 1 | — | — | — | — | — | — | — | 12 | Google · OSM | |
| 大坪三街 | 透天 | 1 | — | — | — | — | — | — | — | 11 | — | Google · OSM |
| 有謙路 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 112 | Google · OSM | |
| 館前路 | 華廈 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 100 | Google · OSM | |
| 竹園路 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 41 | Google · OSM | |
| 寶新路二段 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 28 | Google · OSM | |
| 水仙路 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 24 | Google · OSM | |
| 福德街 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 20 | Google · OSM | |
| 北坑路 | 華廈 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 18 | Google · OSM | |
| 明湖一街 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 17 | Google · OSM | |
| 竹安一路 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 16 | Google · OSM | |
| 洽水路 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 12 | Google · OSM | |
| 明湖二街 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 11 | Google · OSM | |
| 吉林路 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 10 | Google · OSM | |
| 雙園路一段 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 10 | Google · OSM | |
| 湳坑一街 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 9 | — | Google · OSM |
| 大坪二街 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 8 | Google · OSM | |
| 湳坑路一段 | 公寓 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 7 | — | Google · OSM |
| 湳坑路二段 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 5 | — | Google · OSM |
| 竹東鎮館前路 | 華廈 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 5 | ||
| 寶山十街 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 5 | — | Google · OSM |
| 大坪五街 | 透天 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 5 | — | Google · OSM |
| 山湖一路 | 華廈 | 0 | — | — | — | — | — | — | — | 5 | Google · OSM |
路段座標來自 © OpenStreetMap 貢獻者（ODbL）；找不到座標的路段只提供 Google 地圖搜尋連結。同名的路跨區時可能被分到鄰區。
Presale
預售建案
實價登錄自 2021 年 7 月起提供建案名稱。每列是該建案登錄案件的統計，解約另計；「對中古溢價」用近四季（沒有就用全期）單價除以本區中古住宅中位單價。
共 10 個建案，近四季仍有成交的 4 個排在前面。
| 建案 | 訊號 | 路段 | 型態 | 登錄期間 | 建商 | 總戶數（戶） | 去化率（%） | 累計件數（件） | 解約率（%） | 中位單價（萬/坪） | 25–75 分位（萬/坪） | 中位總價（萬） | 坪數（坪） | 近四季件數（件） | 近四季單價（萬/坪） | 對中古溢價（%） | 地圖 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 半畝野村1期公寓區 | 高估65 | 水仙路 | 華廈 | 2025 Q1 – 2026 Q3 | 若淼生態開發股份有限公司 | 48 | 81% | 39 | 0.0% | 52.5 | 51.8–54.7 | 2,612 | 48.2 | 12 | 52.5 | +71% | Google · OSM |
| 半畝野村1期-別墅5、6區 | 高估65 | 水仙路 | 透天 | 2025 Q4 – 2026 Q1 | 若淼生態開發股份有限公司 | 14 | 79% | 11 | 0.0% | 60.4 | 52.1–61.6 | 7,100 | 112.9 | 11 | 60.4 | +97% | Google · OSM |
| 半畝野村1期-別墅4區 | 高估65 | 水仙路 | 透天 | 2026 Q1 | 若淼生態開發股份有限公司 | 7 | 86% | 6 | — | 53.3 | 51.6–54.4 | 3,885 | 74.6 | 6 | 53.3 | +74% | Google · OSM |
| 半畝野村1期-別墅8區 | 高估65 | 水仙路 | 透天 | 2025 Q4 | 若淼生態開發股份有限公司 | 6 | 50% | 3 | — | 66.8 | 65.1–69.2 | 11,000 | 165.5 | 3 | 66.8 | +118% | Google · OSM |
| 吉韻 | 中性 | 寶新路一段 | 華廈 | 2022 Q3 – 2023 Q2 | 方圓不動產有限公司 | 73 | 86% | 63 | 0.0% | 38.3 | 37.3–39.4 | 1,406 | 37.4 | 0 | — | +25% | Google · OSM |
| 豐韻 | 中性 | 明湖路 | 華廈 | 2022 Q3 – 2023 Q2 | 方圓不動產有限公司 | 76 | 78% | 59 | 0.0% | 38.4 | 37.2–39.8 | 1,249 | 32.8 | 0 | — | +25% | Google · OSM |
| 富宇天湖 | 高估65 | 山湖路 | 華廈 | 2024 Q3 – 2025 Q2 | 富宇地產股份有限公司 | 144 | 32% | 46 | 4.2% | 52.7 | 50.9–56.1 | 1,980 | 40.6 | 0 | — | +72% | Google · OSM |
| 寶山曼尼3 | 中性 | 寶山段沙湖壢小段 | 華廈 | 2021 Q4 – 2024 Q2 | 采庭建設有限公司 | 45 | 64% | 29 | 3.3% | 31.4 | 30.1–37.7 | 840 | 26.1 | 0 | — | +2% | |
| 有謙家園 | 中性 | 有謙路 | 透天 | 2021 Q3 – 2023 Q2 | — | — | — | 24 | 0.0% | 25.5 | 24.2–26.9 | 1,555 | 60.4 | 0 | — | -17% | Google · OSM |
| 世乾。峪 | 高估65 | 明湖段 | 華廈 | 2023 Q3 – 2025 Q2 | — | — | — | 5 | — | 50.5 | 38.2–50.8 | 1,403 | 27.8 | 0 | — | +64% |
新推案：開賣前就看得到的供給
預售屋在開賣前要向縣市政府備查，比實價登錄的成交早幾個月到一年。每季新備查的建案數與戶數是這一區未來供給的先行指標；下表是最近備查的建案，已登錄成交戶來自實價登錄，只算對得上的社區。
寶山鄉自 2021Q3 起共備查 24 個建案、2,163 戶。 近四季新案 2 個／16 戶，前四季 3 個／68 戶。最後一季只到 2026-10-08。
每季新備查建案數
每季新備查總戶數
| 建案 | 訊號 | 建商 | 總戶數（戶） | 備查日 | 開賣至今（月） | 已登錄（戶） | 去化率（%） | 月均去化（戶/月） | 使用分區 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 半畝野村1期-別墅7區 | — | 若淼生態開發股份有限公司 | 9 | 2026-07-16 | 2.8 | — | — | — | 山坡地保育區丙種建築用地 |
| 半畝野村1期-別墅4區 | 高估65 | 若淼生態開發股份有限公司 | 7 | 2026-02-13 | 7.8 | 60 | 100% | 7.7 | 山坡地保育區丙種建築用地 |
| 半畝野村1期-別墅8區 | — | 若淼生態開發股份有限公司 | 6 | 2025-11-26 | 10.4 | — | — | — | 山坡地保育區丙種建築用地 |
| 半畝野村1期-別墅5、6區 | — | 若淼生態開發股份有限公司 | 14 | 2025-07-16 | 14.8 | — | — | — | 山坡地保育區丙種建築用地 |
| 半畝野村1期公寓區 | — | 若淼生態開發股份有限公司 | 48 | 2025-01-17 | 20.7 | — | — | — | 山坡地保育區丙種建築用地 |
| 半畝野村1期-B1戶 | — | 若淼生態開發股份有限公司 | 1 | 2024-12-17 | 21.7 | — | — | — | 山坡地保育區丙種建築用地 |
| 建築旅人 | — | 築旅建設股份有限公司 | 2 | 2024-10-21 | 23.6 | — | — | — | 山坡地保育區丙種建築用地 |
| 宏道新竹帝寶中央廣場 | — | 愛山林建設開發股份有限公司；翊全開發股份有限公司 | 279 | 2024-10-16 | 23.7 | — | — | — | 山坡地保育區丙種建築用地、山坡地保育區交通用地 |
| 宏道新竹帝寶7區2號 | — | 愛山林建設開發股份有限公司、翊全開發股份有限公司 | 148 | 2024-08-02 | 26.2 | — | — | — | 山坡地保育區丙種建築用地 |
| 宏道新竹帝寶7區1號 | — | 愛山林建設開發股份有限公司；翊全開發股份有限公司 | 178 | 2024-08-02 | 26.2 | — | — | — | 山坡地保育區丙種建築用地 |
| 宏道新竹帝寶5區1號 | — | 愛山林建設開發股份有限公司 、翊全開發股份有限公司 | 49 | 2024-07-12 | 26.9 | — | — | — | 山坡地保育區丙種建築用地 |
| 宏道新竹帝寶6區2號 | — | 愛山林建設開發股份有限公司、翊全開發股份有限公司 | 199 | 2024-02-07 | 32.0 | — | — | — | 山坡地保育區丙種建築用地 |
Communities
社區與建案（逐戶）
本區有 73 個社區／建案、1,222 筆逐戶交易。預售建案有銷控表（棟別 × 樓層），中古社區有同棟成交史與樓層價差。
近 2 季成交最多的中古社區 （件數｜近四季中位單價，萬/坪）
近 2 季成交最多的預售建案 （戶數｜全期中位單價，萬/坪）
近 4 季成交最多的中古社區 （件數｜近四季中位單價，萬/坪）
近 4 季成交最多的預售建案 （戶數｜全期中位單價，萬/坪）
近 8 季成交最多的中古社區 （件數｜近四季中位單價，萬/坪）
近 8 季成交最多的預售建案 （戶數｜全期中位單價，萬/坪）
全期成交最多的中古社區 （件數｜全期中位單價，萬/坪）
想看個別交易：內政部實價登錄查詢服務網可依新竹縣寶山鄉與路段查每一筆成交；本區屬重點觀察區，社區與建案頁有逐戶成交與銷控表。